‘มิกซ์ยูส’ พลิกโฉมเมือง จับตาโอเวอร์ซัพพลาย ราคาที่พุ่ง

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังก้าวไปอีกขั้นกับการพัฒนาโครงการในรูปแบบผสมผสาน หรือที่เรียกว่า มิกซ์ยูส โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มูลค่ามหาศาลที่มีการพัฒนาที่หลากหลาย มีความเกื้อหนุนซึ่งกันและกันไม่ว่าจะเป็นที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีกเพื่อตอบสนองความต้องการของชีวิตคนเมือง สร้างมูลค่าเพิ่มบนที่ดินราคาแพงที่ต้องพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งเป็นวิถีของเมืองขนาดใหญ่ที่จะต้องเดินไปตามแนวนี้

สำหรับประเทศไทยจะมีการพัฒนาโครงการแนวมิกซ์ยูสเกิดขึ้นในช่วง 1-3 ปีข้างหน้านี้อีกไม่น้อยกว่า 9 โครงการ มูลค่ารวม 3 แสนล้านบาท และมีการพัฒนาไปมากกว่าโครงการมิกซ์ยูสในอดีต ล่าสุด คือ การเปิดตัวโครงการ “วัน แบงค็อก” โดยบริษัท ทีซีซี ร่วมกับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนพื้นที่โรงเรียนเตรียมทหารที่ชนะประมูลจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มูลค่าลงทุนประมาณ 1.2 แสนล้านบาท

การลงทุนโครงการมิกซ์ยูสหลายๆ โครงการจะสร้างการเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้นกับเมือง ซึ่งแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ มองว่า เมืองจะขยายตัวขึ้นอย่างมากในทุกๆ จุดของสี่แยก ในทำเลที่มีศักยภาพ จุดที่มีการคมนาคมสะดวก มีรถไฟฟ้าผ่าน ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย ทำงาน และจับจ่ายใช้สอยมีมากขึ้น แต่สิ่งที่เป็นห่วงคือซัพพลายในทุกๆ เซ็กเมนต์จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก อาจเกิดภาวะล้นตลาด และมีการแข่งขันสูงในบางทำเล การจับกลุ่มลูกค้าต้องชัดเจนมากขึ้น และการตลาดต้องแม่นยำ

นอกจากนี้ ความกังวลอีกเรื่อง คือ การจราจร การเดินทางเข้าออก มิกซ์ยูสอาจมีปัญหาและกระทบคนเมืองเป็นวงกว้าง ดังนั้นการออกแบบและการวางแผนเรื่องการเข้าออกโครงการ การจราจรภายใน จำเป็นต้องเข้าใจถึงพฤติกรรมและผลกระทบในแต่ละพื้นที่

“การขยายตัวของมิกซ์ยูสอาจสร้างโอกาสให้กับธุรกิจใหม่เอสเอ็มอีหรือธุรกิจค้าปลีกมากขึ้น เป็นโอกาสของผู้ประกอบการหน้าใหม่ อย่างสตาร์ทอัพ หรือแฟรนไชส์ จากต่างประเทศสินค้าต้องการความหลากหลาย การเป็นมิกซ์ยูส ทำให้เกิด Synergy ของอาคาร เช่น อาคารสำนักงาน คอนโด โรงแรม และรีเทล ทำให้เกิดการใช้ชีวิตแบบครบวงจร เบ็ดเสร็จในตัว ความน่ากังวลอยู่ที่ตำแหน่งของแต่ละโครงการมิกซ์ยูสจะชัดเจนกับแต่ละกลุ่มแค่ไหน หากไม่ชัดเจนก็อาจเกิดปัญหาได้ เพราะการแข่งขันจะสูงขึ้นอย่างมาก” แหล่งข่าวเปิดเผย

ขณะที่ สุทธา เรืองชัยไพบูลย์ รองประธานบริหาร บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส “วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน” กล่าวว่า โครงการมิกซ์ยูสมีโอกาสเติบโตตามที่คาดการณ์กันไว้ว่าจะมีการพัฒนาโครงการใน 3-5 ปีข้างหน้า มากกว่า 3 แสนล้านบาท เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปมีไลฟ์สไตล์ในการใช้ชีวิตส่วนตัว ทำงาน และพักผ่อน โดยไม่สามารถแยกขาดจากกันได้อย่างชัดเจน

“ผู้ประกอบการต้องปรับแผนและโครงสร้างธุรกิจเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค โดยพัฒนาอสังหาฯ ในรูปแบบมิกซ์ยูสที่ผสมผสานระหว่างที่พักอาศัย สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเข้าไว้ด้วยกันเสมือนวัน สต็อป เซอร์วิสของการใช้ชีวิต ซึ่งการพัฒนามิกซ์ยูสจะส่งเสริมให้พื้นที่โดยรอบรัศมี 10 กิโลเมตรของโครงการมีมูลค่าเพิ่ม เมืองจะมีการเปลี่ยนแปลงอาจกลายเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ และธุรกิจอสังหาฯโดยรวมมีการเติบโต”

ด้าน ศิริพงษ์ สมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ดี-แลนด์ กรุ๊ป บริษัทเป็นผู้พัฒนา โครงการที่อยู่อาศัย โครงการคอมมูนิตี้มอลล์ พอร์โต้ ชิโน่ รวมทั้งโครงการมิกซ์ยูส ดีทาวน์-สวนเสือศรีราชา มองว่า การจะพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสขึ้นอยู่กับทำเลและกลุ่มเป้าหมาย ปัจจุบันตลาดคอนโดมีการแข่งขันสูงเมื่อทำเลมีศักยภาพควรเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ ซึ่งไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว การใส่รีเทลเข้าไปจะทำให้โครงการมีความสมบูรณ์ยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นการสร้างความแตกต่างในตลาด นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เห็นชัดเจนคือ ราคาที่ดินมีการปรับขึ้นไม่ต่ำกว่า 20%

กระแสการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในเขตเมืองชั้นใน แม้ว่าจะช่วยยกระดับการพัฒนาเมือง ทำให้กรุงเทพฯ เป็นมหานครศูนย์กลางของอาเซียนอย่างแท้จริง แต่ในอีกมุมก็เป็นการตอกย้ำว่า การอยู่อาศัยในเมืองของชนชั้นกลางดูเหมือนจะไกลเกินเอื้อมไปทุกขณะแล้วในเวลานี้