วิถีของเมืองผสมผสาน

นพนันท์ ตาปนานนท์ นักวิชาการด้านผังเมืองมองการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสว่า เป็นกระแสของการผังเมืองสมัยใหม่ (New Urbanism) ที่พยายามสร้างการผสมผสานของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อให้เมืองมีความคึกคักทั้งกลางวันและกลางคืน ต่างจากการแยกที่อยู่อาศัยและแหล่งงานแบบเดิมที่นอกจากจะทำให้ต้องเดินทางระหว่างบ้านและที่ทำงานแล้ว ยังทำให้ย่านที่อยู่อาศัยมีความเงียบเหงาในตอนกลางวัน และย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมืองมีความเปลี่ยวในช่วงกลางคืน

นอกจากนี้ การผสมผสานยังรวมถึงการปะปนกันของคน (Mixed People) หลายฐานะ หลายกลุ่มอายุหลายชาติพันธุ์ ฯลฯ เพื่อทำให้เกิดสภาพความเป็นสังคมที่มีการพบปะและพึ่งพาซึ่งกันและกัน รวมทั้งการปะปนของที่อยู่อาศัย (Mixed Housing) และอื่นๆ โดยในภาพรวมถือเป็นเรื่องที่ดี และดูเหมือนจะเป็นผลมาจากข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม กทม.ที่กำหนดเพดานของพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท ทำให้ต้องเติมการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ ไปจนเต็มข้อกำหนดเรื่องสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR

ขณะที่บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า โครงการมิกซ์ยูสที่กำลังก่อสร้างในปัจจุบัน หลายโครงการมีความหลากหลายมากขึ้น มีการผสมผสานกันมากกว่า 3 ประเภท เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในปัจจุบัน และสอดคล้องกับรูปแบบของโครงการที่วางเอาไว้ เพื่อให้สามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่องจากหลายช่องทาง

ประกอบกับแปลงที่ดินที่ครอบครองอยู่มีขนาดใหญ่ การพัฒนาเป็นโครงการประเภทเดียวอาจจะเสี่ยงเกินไป การพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสจะช่วยลดความเสี่ยง และเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้จากโครงการประเภทอื่นๆ ด้วย รวมทั้งเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ระยะยาวจากโครงการที่ปล่อยเช่าพื้นที่ เช่น อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก หรือรายได้ระยะยาวจากโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เป็นต้น