ทางเข้าออก หมู่บ้าน-อาคารชุด

โดย...นคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

ใครรู้บ้างไหมว่า เส้นทางหรือถนนที่เราผ่านเข้าผ่านออกในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดอย่างน้อยวันละสองเวลาเช้าเย็นนั้นมีอยู่ด้วยกันหลายประเภท ได้แก่

“ถนนสาธารณประโยชน์” ก็คือ ถนนหลวงที่ทุกผู้ทุกนามมีสิทธิใช้ จะว่าไป ถนนประเภทนี้มักจะอยู่นอกผังโครงการบ้านจัดสรร แต่ก็ไม่แน่เสมอไปเพราะบางถนนก็ดันตัดผ่านกลางหมู่บ้านก็มีให้เห็นออกถม

ต้นสายปลายเหตุมาจากตอนดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดินอาจเป็นแปลงโตใหญ่ที่มีเนื้อที่นับร้อยๆ ไร่ แต่มาแบ่งแยกจัดสรรทีละโซน จำต้องแบ่งแยกที่ดินเป็นถนนเส้นทางผ่ากลางพร้อมจดทะเบียนเป็นถนนสาธารณประโยชน์ เพื่อให้ที่ดินแบ่งแยกทุกแปลงผ่านเข้า-ออกได้ รวมทั้งมีคุณสมบัติอยู่ในข่ายยื่นขอจัดสรรครบถ้วน

ด้วยเหตุฉะนี้ ถนนสาธารณประโยชน์จึงมีทั้งอยู่นอกผังโครงการและมีทั้งตัดผ่ากลางหมู่บ้าน ถ้าอยากรู้ว่าของเราเป็นแบบไหนต้องสำรวจตรวจสอบเอากับเจ้าพนักงานที่ดินก็แล้วกัน

ประเภทที่สอง “ถนนภาระจำยอมที่ใช้ร่วมกันตั้งแต่สองหมู่บ้านขึ้นไป และหรือหลายนิติบุคคลอาคารชุด” แปลความก็คือ เป็นถนนที่อยู่นอกรั้วหมู่บ้าน แต่ผู้ซื้อต่างโครงการมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ตลอดไม่มีกำหนดวันสิ้นสุด

ถนนภาระจำยอมรูปแบบนี้ก็คล้ายๆ กับลำดับแรก คือดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดินเอาไว้จำนวนหลายไร่ และแบ่งแยกยื่นขอจัดสรรเป็นหลายโครงการ แต่มีถนนผ่านเข้า-ออกด้านหน้าร่วมกันเพียงเส้นทางเดียว ทั้งนี้ทั้งนั้นเพื่อให้มีคุณสมบัติครบถ้วนกับการจัดสรรที่ดิน

ประเภทที่สาม “ถนนภาระจำยอมในโครงการ”หมายความถึง ถนนสายเมนและสายซอยในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุด ที่ผู้ซื้อทุกรายมีสิทธิใช้สอยได้ตามกฎหมาย

ประเด็นนี้มีการบัญญัติไว้ในมาตรา 43 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ความว่า

“สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นตลอดไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดหรือเสื่อมความสะดวกมิได้”

สุดท้ายคือ “ทางจำเป็น” มีการบัญญัติไว้ในมาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ความเป็นดังนี้

“เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อม จะขอผ่านที่ดินที่ถูกล้อม ซึ่งใช่จะอยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น แต่จะขอผ่านที่ดินที่ถูกล้อมแปลงใดก็ได้ เพียงแต่การจะผ่านที่ดินที่ถูกล้อมนั้นต้องให้พอสมควรแก่ความจำเป็นกับต้องคำนึงถึงที่ดินที่ถูกล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด”

แปลไทยเป็นไทยอีกที ที่ดินตาบอดที่ใครต่อใครเข้าใจเอาว่า “ถูกปิดล้อม” ไม่สามารถทะลุฝ่าออกไปไหนมาไหนได้นั้น เอาเข้าจริงหาเป็นดังเช่นที่เข้าใจ (แบบผิดๆ) แต่อย่างใด

ครับ...ที่ว่าๆ มาถึงทางเข้าออกทั้งสี่ประเภทข้างต้นจะพบเห็นทุกหมู่บ้านและอาคารชุด เพราะเป็นกฎกติกาบังคับต้องแสดงตอนยื่นขอพัฒนาต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ก่อนจะซื้อตรวจสอบเสียก่อนว่า เป็นทางเข้าออกประเภทใด รู้ไว้ก่อนดีกว่าไม่รู้อะไรครับ