ภาษีที่ดินดันต้นทุนบ้าน แนะรัฐหนุนที่ดินว่างเปล่าพัฒนาเมือง

คณะรัฐมนตรีเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลังส่งให้สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาไปดูเรื่องข้อกฎหมายต่างๆ อยู่ถึง 7-8 เดือน หลังจากนี้จะนำเข้าสู่การพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งคาดว่าจะดำเนินการเสร็จประมาณเดือน ก.ย. 2560 และจะประกาศใช้จริงในเดือน ม.ค.2562 มีเวลาให้เตรียมตัวและเตรียมใจอีกประมาณ 1 ปีเศษ

แน่นอนว่า เมื่อมีการเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนมาเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ย่อมส่งผลกระทบจากเงื่อนไขต่างๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างเลี่ยงไม่ได้แม้รัฐพยายามจะลดผลกระทบให้น้อยที่สุด โดยการยกเว้นการเก็บภาษีที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยที่มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้แล้วก็ตาม แต่สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม รวมถึงที่ดินว่างเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ยังได้รับผลกระทบอยู่เต็มๆ

สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน กล่าวว่า เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้จะส่งผลต่อผู้ที่ถือครองที่ดินจำนวนมากๆ ส่วนผู้พัฒนาที่ดินอาจไม่มีการสะสมที่ดินเพื่อรอการพัฒนา แต่จะเป็นการซื้อมาพัฒนาภายใน 3 ปีไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรเหมือนที่ผ่านมา

ในแง่ของผู้บริโภค ภาษีที่ดินจะทำให้ต้นทุนบ้านจัดสรรปรับขึ้น เช่น บ้านระดับ 3 ล้านบาท จะมีต้นทุนค่าก่อสร้างประมาณกว่า 50% ที่เหลือเป็นค่าที่ดิน หากเมื่อมีการจัดเก็บภาษีรายจ่ายที่เพิ่มก็จะเข้าไปบวกรวมกับต้นทุนค่าที่ดิน ทำให้ราคาบ้านปรับขึ้น ภาระก็ตกแก่ผู้ซื้อหรือผู้บริโภค

ในหลายประเทศที่ประสบความสำเร็จจากการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะประชาชนผู้บริโภคมีรายได้ระดับสูงพร้อมที่จะเสียภาษี แตกต่างกับประเทศไทยที่ฐานส่วนใหญ่ยังเป็นผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ดังนั้นภาครัฐต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ด้วย

ขณะที่ สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เห็นว่ากฎหมายจะส่งผลโดยตรงกับพาณิชยกรรมต่างๆ มากกว่าโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่า
จะเป็นคอมมูนิตี้ มอลล์ อาคารสำนักงาน เป็นต้นซึ่งจะทำให้ราคาเช่ามีการปรับขึ้นแน่นอน แต่ไม่น่าจะมีผลต่อการพัฒนาที่ดินโดยรวมมากนักเนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้มีการเตรียมตัวมา 2-3 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่มีกระแสข่าวในเรื่องนี้

อย่างไรก็ดี เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมายผู้ประกอบการอาจมีภาระในช่วงแรก และสุดท้ายก็ตกไปที่ผู้บริโภคหรือผู้ซื้ออสังหาฯ แม้ภาษีที่ดินจะเป็นส่วนที่ทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น ซึ่งโดยปกติต้นทุนที่ดินจะมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 30% ของโครงการก็ตาม แต่เชื่อว่าผู้บริโภครับได้ในที่สุด เพราะราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้นทุกปีตามการขยับขึ้นของราคาที่ดิน

ในแง่ของการบริหารจัดการที่ดินของผู้ประกอบการรายใหญ่ จะนำที่ดินที่มีอยู่ในมือมาพัฒนาโครงการหรือปล่อยเช่าแทน โดยรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ต่อจากนี้อาจเป็นทั้งในรูปการร่วมพัฒนากับเจ้าของที่ดิน โดยตีมูลค่าที่ดินเพื่อใช้เป็นสัดส่วนของมูลค่าการลงทุนของการพัฒนาโครงการ รวมทั้งการร่วมทุนกับผู้ประกอบการด้วยกันเอง หรือร่วมกับต่างชาติในการพัฒนาโครงการ และอาจจะเห็นเจ้าของที่ดินเป็นผู้พัฒนาโครงการเอง

ด้าน ธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟิฟธ์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า สิ่งที่เห็นได้ชัดจากการที่รัฐบาลเตรียมประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือเริ่มเห็นที่ดินเปลี่ยนมือได้เร็วขึ้น ราคาจูงใจ และต่ำลง 10-20% โดยเฉพาะที่ดินแปลงเดิมที่รอเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด

ขณะเดียวกัน ประโยชน์จากภาษีที่ดินฉบับใหม่นั้น จะทำให้ผู้ประกอบการที่ทำโครงการเพื่อเช่าอย่างเช่นโรงแรมนั้นเสียภาษีต่ำลง จากเดิมภาษีโรงเรือนนั้นเสียภาษีอยู่ 12.5% แต่เมื่อมีการจัดเก็บด้วยภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่จะทำให้ธุรกิจโรงแรมนั้นจะเสียภาษีที่ดินในอัตราที่ต่ำลง แต่ขณะนี้ยังไม่ทราบอัตราที่จัดเก็บอย่างชัดเจน

จากความเห็นข้างต้น จะพบว่า หลังการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเกิดแรงกระเพื่อมครั้งใหญ่ต่อการถือครองที่ดินทั่วประเทศที่ดินส่วนหนึ่งจะถูกปล่อยออกจากมือผู้ถือครองทั้งรายเล็กและรายใหญ่ มาสู่การพัฒนาหลากหลายรูปแบบ

สิ่งที่ต้องจับตาคือ ซัพพลายอสังหาริมทรัพย์หลังจากใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกผลักออกมามากน้อยแค่ไหน และรัฐควรต้องใช้จังหวะนี้สนับสนุนการนำที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น สนับสนุนการนำที่ดินในแต่ละจังหวัดมาสู่การพัฒนาเมือง หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประโยชน์ต่อการพัฒนาเมืองในด้านต่างๆ ผ่านกระบวนการทางผังเมือง การจัดรูปที่ดิน ซึ่งจะต้องมีการสร้าง
แรงจูงใจ กำหนดแผนการ และระยะเวลาที่ชัดเจน เพื่อไม่ให้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบีบให้เกิดการพัฒนาที่ไร้ทิศทาง