เจาะเรียลดีมานด์ กลยุทธ์ 45 ปี ‘สัมมากร’

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

จากภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มทรงตัว หรืออาจจะเติบโตได้ไม่เกิน 5% ทำให้ผู้ประกอบการต่างต้องเร่งปรับตัวหันมาลงทุนในตลาดแนวราบมากขึ้น ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มทาวน์โฮมระดับราคา 2-4 ล้านบาท เพื่อเจาะผู้ต้องการมีบ้านฟังก์ชั่นเหมือนบ้านเดี่ยวในราคาประหยัดกว่า ส่วนบ้านเดี่ยวราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป ความต้องการซื้อก็ยังมีอยู่มากเช่นกัน

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร กล่าวว่า ปีนี้ถือการปรับตัวเพื่อรับมือกับการแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯ ที่นับวันจะทวีความรุนแรงขึ้นทำให้บริษัทต้องปรับแนวทางการพัฒนาโครงการที่จะเน้นโครงการก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนเพื่อต้องการสร้างรายได้ทันที หลังจากสำรวจความต้องการในแต่ละทำเล พบว่ายังมีอยู่ดีมานด์สูงจึงจะเริ่มพัฒนาโครงการ โดยเน้นกลุ่มเรียลดีมานด์ซึ่งเป็นกลุ่มที่ซื้ออยู่อาศัยจริงเป็นสำคัญ 

ทั้งนี้ เหตุผลหลักที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน เนื่องจากปัญหาลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินนั้นยังมีอยู่สูง เห็นได้จากตัวเลขการปฏิเสธการขอสินเชื่อโครงการแนวราบของบริษัทเมื่อปี  2559 อยู่ที่ 20% ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 37-38% ทำให้บริษัทต้องปรับแผนใหม่โดยให้ลูกค้าจองโครงการ 1-5 หมื่นบาท ตามขนาดและรูปแบบโครงการพร้อมกันหลายรายในยูนิตเดียวกัน ซึ่งลูกค้ารายใดที่จองแล้วสถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อก่อนจะได้ซื้อยูนิตนั้นเลย ซึ่งเป็นการแก้ปัญหาเพื่อไม่ให้เกิดการรอคิวอนุมัติขอสินเชื่อและจะทำให้การปฏิเสธสินเชื่อกลายเป็นศูนย์ได้

“ในช่วงที่ผ่านมาการขายอสังหาฯ นั้นเป็นปัญหามาก เห็นได้จากตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้นมีสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่ได้วงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่เต็มวงเงิน เห็นได้ชัดจากการเปิดขายโครงการเอส 9 ปัจจุบันเป็นโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ที่ประสบปัญหาลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินค่อนข้างสูงจากที่ขายได้ 75% แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจนยอดขายเหลือ 45% จึงต้องแก้ปัญหาด้วยการให้ลูกค้าจองพร้อมๆ กันหลายรายในยูนิตเดียวกัน ซึ่งได้นำไปใช้กับโครงการแนวราบและแนวสูง” กิตติพล กล่าว

สำหรับแผนการดำเนินงานปี 2560 บริษัทตั้งเป้ารายได้ปีนี้โต 10% จากปีก่อนที่ทำได้ 1,246 ล้านบาท โดยจะเติบโตมาจากการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมโอนภายในปีนี้ราว 2,280 ล้านบาท และรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ในคอมมูนิตี้มอลล์ 15%  ตั้งเป้าหมายภายในปี 2563 มีรายได้อยู่ที่ 4,000 ล้านบาท จากการเปิดตัวเพิ่มปีละ 3 โครงการทุกปี ส่วนในปีนี้ตั้งงบซื้อที่ดินไว้ 1,000 ล้านบาท ซึ่งจะนำไปใช้ซื้อที่ดินจำนวน 3 แปลง มูลค่าเฉลี่ยแปลงละ 300 ล้านบาท ภายในกรุงเทพฯ ทั้งหมด และใช้ในการปรับปรุงพื้นที่ให้เช่าศูนย์การค้าคอมมูนิตี้มอลล์ สัมมากรเพลส 20 ล้านบาท ให้มีรูปแบบทันสมัยขึ้น เนื่องจากคอมมูนิตี้มอลล์มีการแข่งขันค่อนข้างสูง จึงต้องปรับเปลี่ยนรวดเร็ว

แผนธุรกิจในปีนี้บริษัทจะเปิดตัว 3 โครงการใหม่ ได้แก่ 1.โครงการสัมมากร อเวนิว สุวรรณภูมิในรูปแบบทาวน์โฮม บนถนนตัดใหม่ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า  จำนวน 322 ยูนิต บนพื้นที่ 31 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท 2.โครงการสัมมากร อเวนิว ชัยพฤกษ์-วงแหวน ทาวน์โฮม จำนวน 292 ยูนิต บนพื้นที่ 27 ไร่ มูลค่าโครงการ 876 ล้านบาท และ 3.โครงการออฟฟิศ พาร์ครามอินทรา-วงแหวน ในรูปแบบโฮมออฟฟิศ สูง 4 ชั้นจำนวน 24 ยูนิต บนพื้นที่ 3 ไร่ มูลค่าโครงการ 160 ล้านบาท ทั้ง 3 โครงการอยู่ระหว่างการดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งทั้ง 3 โครงการจะพร้อมเปิดพรีเซลในไตรมาส 4 ของปีนี้         

ขณะที่ในปัจจุบันยังเหลือโครงการเดิมที่เปิดตัวในช่วงปลายปีที่ผ่านมาและยังไม่รับรู้รายได้ มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท ได้แก่ โครงการสัมมากร รังสิต ไพร์ม 7, สัมมากร ชัยพฤกษ์-แจ้งวัฒนะ และ สัมมากร เอส 9 คอนโดมิเนียม

“ที่ผ่านมาบริษัทไม่จำกัดการพัฒนารูปแบบโครงการอยู่เฉพาะโครงการแนวราบ โดยมองหาโอกาสการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง หรือการนำที่ดินของธนาคารพาณิชย์ หากจะเริ่มทยอยปิดสาขา เนื่องจากการที่พฤติกรรมของลูกค้าหันไปทำธุรกรรมออนไลน์มากขึ้น มาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาฯ ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า” กิตติพล กล่าว 

อย่างไรก็ตาม หลังจากในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา สัมมากรได้มีการร่วมทุนกับบริษัท ระยองเพียวริฟายเออร์ (RPC) ในการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์และมีความคล่องตัวในการบริหารงานมากขึ้น ซึ่งให้ความสำคัญกับการทำการตลาดคือเน้นทางด้านการตลาดให้โมเดิร์นขึ้น สื่อในการทำตลาดนั้นจะต้องออกมาในแนวดิจิทัลมากขึ้น เนื่องจากพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นเปลี่ยนเร็วขึ้น ซึ่งนโยบายการลงทุนของบริษัทนั้นจะพยายามรักษาอัตราหนี้สินต่อทุนให้อยู่ไม่เกิน  1 เท่า จากปัจจุบันอยู่ที่ 0.5 เท่า โดยมีแนวคิดสำคัญในการพัฒนาโครงการยึดหลักความไว้ใจได้ คุ้มค่าและไม่ถูกโกง ที่ทำมานานกว่า 45 ปี