รายได้จากบ้านเช่า

ใครจะไม่ชอบล่ะที่อยู่เฉยๆ ก็มีรายได้เข้ามาทุกเดือน ก็เลยทำให้คนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อยฝันถึงรายได้จาก “บ้านให้เช่า” รวมทั้ง “คอนโดให้เช่า” แถมยังมีโอกาสกำไรเป็นกอบเป็นกำ ด้วยเงินทุนไม่มาก เพราะส่วนใหญ่ใช้เงินกู้จากธนาคารเป็นทุน

แต่สำหรับ “มือใหม่” บอกได้เลยว่า งานนี้ไม่ง่าย และรายได้อาจจะไม่งามอย่างที่คิดก็ได้ โดยเฉพาะในปัจจุบันที่คอนโดมิเนียมในบางแหล่ง บางทำเล ปริ่มๆ จะล้นตลาด คนเช่าในรูปแบบเดิมๆ ก็หายากขึ้น

เพราะฉะนั้นในช่วง 1-2 ปีมานี้จะเห็นคนบาดเจ็บจากการเข้าไปเล่นในตลาดคอนโดให้เช่า เพราะหาคนเช่าไม่ได้ เจอผู้เช่าไม่ดี บางคนก็เลือดซิบๆ จากการเก็งกำไรคอนโด เพราะจ่ายเงินดาวน์ไปแล้วราคาไม่ขยับอย่างที่คิด ต้องยอมขาดทุนขายดาวน์ทิ้ง

แต่ก็ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้ เพราะถ้าตั้งใจจริง และ “ตาถึง” พอ เพราะถ้าได้ศึกษาตลาดอย่างรอบคอบ ตรวจสอบทำเลเป็นอย่างดี บริหารจัดการเงินที่ดีก็ไม่ยากเกินไปที่จะมีรายได้จากบ้านเช่า

นอกจากนี้ คนที่ฝันอยากมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แต่ไม่มั่นใจว่าจะ “ตาถึง” พอหรือไม่ก็ยังมีทางออก แถมยังเป็นทางออกที่กว้างขวางมากเสียด้วย เพราะเพียงแค่แบ่งเงินที่เคยอยู่ในบัญชีเงินฝากออมทรัพย์ หรืออยู่ในบัญชีลงทุนอื่นๆ มาไว้ที่...

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) 

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน

แล้วจะรู้ว่า รายได้จากค่าเช่า บวกกับกำไรจากการขาย ได้มาง่ายขนาดไหน แถมใช้เงินลงทุนไม่ต้องมากก็ได้

ถ้าลงมือทำเอง เราอาจจะคาดหวังให้ได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าอย่างน้อย 5-6% ต่อปี ถึงจะคุ้มค่าเหนื่อย (ไม่ว่าจะเป็นเหนื่อยกาย หรือเหนื่อยใจ ต้องบวกลงไปให้หมด) แล้วไปหวังกำไรจากการขายในอนาคตได้อีกก้อนหนึ่ง

ขณะที่อัตราผลตอบแทนระดับนี้หาได้ไม่ยากเลยสำหรับการลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และรีท

เพราะเมื่อกองทุน หรือรีท ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะได้ค่าเช่าเป็นรายได้เข้ามา จากนั้นกองทุนก็จะนำมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วย ซึ่งอาจจะได้ตั้งแต่ 5-8% ต่อปี ขึ้นอยู่กับประเภทและรูปแบบของกองทุน

แต่กองทุนส่วนใหญ่ไม่ได้จ่ายปันผลทุกเดือน ไม่เหมือนกับค่าเช่าบ้านที่จะได้ทุกเดือน (ถ้าคนเช่าไม่เบี้ยว) โดยแต่ละกองทุนจะกำหนดการจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาส หรืออาจจะรายครึ่งปี หรือรายปีก็ได้

นอกจากนี้ ยังมีโอกาสได้กำไรจากการขายหน่วยลงทุนเหมือนบ้านเช่าที่ได้ทั้งค่าเช่า และราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นไปพร้อมๆ กันด้วย ถ้าขายก็กำไร 2 ต่อ ต่อแรก คือ ค่าเช่าที่ได้อยู่ทุกเดือน ต่อที่สอง คือ กำไรจากราคาขาย

แม้ว่าการได้รายได้จากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และรีท จะไม่ยากเท่ากับการลงพื้นที่ไปหารายได้จากบ้านเช่าด้วยตัวเอง แต่ก่อนจะตัดสินใจลงทุนควรจะศึกษารายละเอียดแต่ละกองทุนเสียก่อน

- ต้องเข้าใจ “ที่มาของรายได้” ของสินทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนว่ามีธรรมชาติอย่างไร เป็นกิจการที่มีรายได้แน่นอน หรือไม่แน่นอน มีโอกาสที่จะเติบโตขึ้นหรือไม่ในอนาคต

เพราะแม้ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน แต่อยู่กันคนละทำเล โอกาสในการสร้างรายได้ก็ไม่เท่ากัน 

- ต้องมั่นใจผู้บริหารกิจการว่าจะทำได้ดี มีความเชี่ยวชาญที่จะทำให้กิจการเติบโต และอยู่รอดปลอดภัยแม้ในวิกฤต (ที่อาจจะเกิดขึ้น)

- ต้องทำใจได้ว่าไม่ใช่ทุกกองทุนที่จะมีสภาพคล่อง บางกองทุนอาจจะมีการซื้อขายวันละไม่กี่หมื่นบาท ทำให้เมื่อนึกอยากจะขายก็อาจจะต้องรอหน่อย หรือยอมขายราคาต่ำลงมานิด

แต่ถ้ายังรู้สึกว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และรีท ด้วยตัวเองยังยากเกินไป เพราะไม่มีเวลาจะไปศึกษาว่าอสังหาริมทรัพย์แบบไหนที่จะให้รายได้ดีอย่างต่อเนื่อง และไม่รู้ว่า
ผู้บริหารกิจการจะบริหารได้ดีแค่ไหน ก็อย่าเพิ่งถอดใจเพราะยังมีวิธีที่ง่ายกว่านั้นอีก

คือ การลงทุนในกองทุนรวมที่ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และรีท อีกทอดหนึ่ง ซึ่งจะมีผู้จัดการกองทุนมาทำหน้าที่ทั้งหมดนี้แทนเรา และทำให้เรามีรายได้จากค่าเช่า โดยที่เราไม่ต้องเป็นเจ้าของโดยตรงก็ได้