ลงทุนอสังหาฯ ยูเค (1)

ปีใหม่แล้ว หลายท่านคงเริ่มคิดถึงการลงทุนของปี 2560 สำหรับท่านที่ต้องการจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะท่านที่คิดจะลงทุนในสหราชอาณาจักร (ยูเค) ผมอยากให้อ่านบทความที่ผมจะเขียนต่อไปนี้ ก่อนจะตัดสินใจกันครับ

หลังจากผลโหวตกรณีอังกฤษออกจากสหภาพยุโรป (เบร็กซิต) เมื่อปีที่แล้วก็สร้างความโกลาหลอลหม่าน นอกจากตลาดหุ้นทั่วโลกที่ตกร่วงกันระนาวแล้ว ตลาดหุ้นยูเคก็ตกหนักโดยเฉพาะหุ้นกลุ่มสถาบันการเงิน บริษัทพัฒนาอสังหาฯ และบริษัทรับสร้างบ้าน ฯลฯ

ราคาสินค้าโภคภัณฑ์โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับพลังงานก็พลอยมีการปรับตัวลง ยกตัวอย่างราคาน้ำมันดิบเบรนต์ หลังจากที่มีการปรับตัวขึ้นมาจากจุดต่ำสุดที่ 28.60 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล เมื่อวันที่ 19 ม.ค. 2559 แล้วทยอยปรับตัวขึ้นมาสร้างจุดสูงสุดที่ 52.74 เหรียญสหรัฐ เมื่อวันที่ 9 มิ.ย. 2559 หลังจากที่ขึ้นมาแล้ว 24.14 เหรียญสหรัฐ หรือคิดเป็น 84.41% ภายในระยะเวลาเพียง 4 เดือนกว่าๆ เท่านั้น

แต่เมื่อย้อนกลับไปดูราคาน้ำมันดิบเบรนต์ย้อนหลัง 50 ปี จะพบว่าไปทำจุดต่ำสุดที่ 20.94 เหรียญสหรัฐ เมื่อเดือน ต.ค. 2541 หลังจากนั้น ราคาก็ทยอยขึ้นมาอย่างรุนแรงจนไปสร้างจุดสูงสุดที่ 151.72 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล เมื่อเดือน มิ.ย. 2551 ขึ้นมาถึง 130.78 เหรียญสหรัฐ คิดเป็น 624.55% ภายในเวลา 9 ปี 8 เดือน (ดูภาพประกอบ)

หรือมีอัตราผลตอบแทนแบบทบต้นประมาณ 22% ต่อปี สวนทางกับราคาทองคำที่มีราคาสูงขึ้นทันทีหลังจากผลโหวต โดยทองคำได้ไปสร้างจุดสูงสุดที่ 1,365.40 เหรียญสหรัฐ/ออนซ์ เมื่อวันที่ 8 ก.ค. 2559 จากจุดต่ำสุดเมื่อ 27 พ.ย. 2558 ที่ 1,056.60 เหรียญสหรัฐ ขึ้นมา 308.89 เหรียญสหรัฐ คิดเป็น 29.23% ภายในเวลาเพียง 7 เดือนกว่าๆ

ถ้าดูย้อนหลังไป 100 ปี (ดูภาพประกอบที่ 2) จะพบว่า ราคาทองทำจุดต่ำสุดที่ 217.82 เหรียญสหรัฐ เมื่อเดือน ธ.ค. 2513 หลังจากนั้นก็ทะยานสู่จุดสูงสุดในประวัติศาสตร์ที่ 1,996.22 เหรียญสหรัฐ เมื่อเดือน ก.พ. 2523 รวมแล้วขึ้นมากถึง 1,778.40 เหรียญสหรัฐ คิดเป็น 816.45% ภายในเวลา 9 ปี 2 เดือน หรือมีอัตราผลตอบแทนแบบทบต้นประมาณ 27% ต่อปี นับว่าเป็นผลตอบแทนที่สูงมากเลยทีเดียว เพราะเหตุนี้เองจึงทำให้นักลงทุนทั่วโลกให้ความสนใจจะลงทุนในสิ่งเหล่านี้ ทั้งๆ ที่ถ้าราคาไม่ขึ้น

นักลงทุนจะไม่ได้ผลตอบแทนอะไรเลย นอกจากนั้นยังขาดทุนจากต้นทุนของเงิน ไม่ว่าจะเป็นค่าเสียโอกาส ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ในขณะที่นักลงทุนนำเงินไปลงทุนในตราสารหนี้ก็ยังจะได้ดอกเบี้ย หรือลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าก็ยังจะได้ค่าเช่า หรือลงทุนในหุ้น ก็ยังจะได้เงินปันผล

ในด้านอสังหาริมทรัพย์ มียูเคประเทศเดียวที่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่เกรงว่าตำแหน่ง ศูนย์กลางการเงินโลก ที่ลอนดอน ครองอยู่เป็นอันดับที่ 1 จะมีการเปลี่ยนแปลงไป หลังจากการที่เบร็กซิต มีผลในทางปฏิบัติ โดยเห็นได้ชัดจากการที่นักลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯ ในยูเค ได้แห่ไถ่ถอนหน่วยลงทุนจนทำให้สภาพคล่องของกองทุนที่ปกติจะดำรงสภาพคล่องไว้ประมาณหนึ่ง

สำหรับให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ไถ่ถอนสภาพคล่องของกองทุนในช่วงสภาวะปกติ แต่พอมีเหตุการณ์ผิดปกติแบบนี้ ผู้บริหารกองทุนก็ตกที่นั่งลำบาก เพราะว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนที่ตนบริหารอยู่ในทันที่ทันใดคงจะลำบาก ยิ่งสถานการณ์แบบนี้ด้วยแล้ว นอกจากจะขายยากแล้ว ยังขายไม่ได้ราคาอีกด้วย ทำให้กองทุนเหล่านี้หลายกองทุน ซึ่งมีมูลค่าสินทรัพย์รวม 9,000 ล้านปอนด์ ต้องหยุดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนชั่วคราว และมีข่าวออกมาว่า มีกองทุนบางกองที่หยุดการซื้อขายไปในช่วงนั้น ได้ขายอาคารที่อยู่ใจกลางกรุงลอนดอนไปในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดช่วงก่อนที่จะมีการโหวตถึง 20% เลยทีเดียว นี่ขนาดว่าเบร็กซิตยังไม่มีผลให้เบร็กซิตในทันที แต่จะมีผลจริงๆ ก็อีกประมาณ 1 ปีข้างหน้า ส่วนหนึ่งคงเป็นความจำเป็นที่ผู้บริหารกองทุนดังกล่าวที่มีความจำเป็นจะต้องหาเงินมาชำระคืนค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าวอย่างรีบด่วน ท่ามกลางความโกลาหล คณะกรรมการกำหนดนโยบายการเงิน (FPC) ที่มีผู้ว่าการธนาคารชาติเป็นประธานได้ประกาศว่าจะมีเงินอีก 1.5 แสนล้านปอนด์ เพิ่มเติมสภาพคล่องโดยผ่านทางธนาคารพาณิชย์ และเตือนผู้ถือหน่วยลงทุนถ้าแห่กันขายหน่วยลงทุนจะทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนมีราคาต่ำลง จากการถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนดังกล่าว เพื่อนำมาชำระค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุน

โชคดีที่ช่วงนี้เป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำทั่วโลก ทำให้นักลงทุนแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น โดยมี Risk Appetite ที่สูงขึ้น กอปรกับค่าเงินปอนด์เมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐก็ตกต่ำสุดในรอบมากกว่า 30 ปี ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำลง เป็นที่น่าสนใจในท่ามกลางกลุ่มเฮดจ์ฟันด์ และกลุ่มที่บริหารกองทุนส่วนบุคคลต่างๆ ที่พยายามซื้อสินทรัพย์ในช่วงที่เกิดวิกฤตการณ์ต่างๆ จากการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในยูเค โดยเฉพาะลอนดอน ในช่วงที่ผ่านมามีราคาสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับเมืองชั้นนำอื่นๆ