เงินทุนกับธุรกิจอสังหาฯ

โดย...ดร.เกษรา

ปกติแล้วธุรกิจอสังหาฯ มีวัฏจักรของภาวะฟองสบู่เป็นธรรมชาติของธุรกิจอยู่แล้ว โดยมีสาเหตุมาจากวัฏจักรความเคลื่อนไหวในภาคการเงิน นั่นก็คือเรื่องของ Cost Of Funding หรือต้นทุนทางการเงิน และ Source Of Funding หรือที่มาของแหล่งเงินทุนของบรรดาผู้พัฒนาโครงการต่างๆ

ในช่วงก่อนวิกฤตปี 2540 สาเหตุหลักที่นำมาสู่การเกิดปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ จนกลายเป็นวิกฤตการเงินและวิกฤตเศรษฐกิจ มาจากการที่แบงก์ปล่อยกู้ให้ภาคอสังหาฯ ได้ง่ายมากด้วยต้นทุนการเงินที่ไม่แพง จากบทเรียนนี้เองบ้านเราจึงออกมาตรการคุมเข้มเพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพื่อคุมไม่ให้เกิดความเสี่ยงจากภาวะฟองสบู่

แต่ปัจจุบันมีตัวแปรอื่นมากระตุ้นวัฏจักรของฟองสบู่แทน นั่นคือแหล่งที่มาของเงินทุนหรือ Source Of Funding ปัจจุบันผู้ประกอบการมีช่องทางระดมเงินที่หลากหลายขึ้น โดยมีปัจจัยสำคัญมาจาก “Search for Yield” หรือการแสวงหาผลตอบแทน เรื่องนี้เป็นปรากฏการณ์เกิดขึ้นทั่วโลกเนื่องจากเราอยู่ในภาวะที่สภาพคล่องมีมากมายแต่อัตราดอกเบี้ยก็ต่ำมาก นักลงทุนจึงมีแรงจูงใจที่จะเข้าไปลงทุนในสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าการฝากเงินตามปกติหรือในพันธบัตรรัฐบาลที่ให้ดอกเบี้ยต่ำค่ะ

เมื่อการระดมเงินง่ายมากเพียงออกตราสาร หรือผลิตภัณฑ์ที่ให้ผลตอบแทนที่จูงใจพอก็สามารถดึงดูดเงินจากนักลงทุนได้แล้ว ผู้ประกอบการบางรายเลือกออกตราสารหนี้ระยะสั้นในรูปของตั๋วแลกเงินหรือตั๋ว B/E ที่ให้อัตราผลตอบแทนสูงเพื่อระดมทุนผ่านกองทุนตราสารหนี้

ปกติแล้วเกณฑ์การลงทุนของกองทุนตราสารหนี้บ้านเรา ต้องลงทุนในตราสารที่มีเครดิตเรตติ้งในระดับลงทุนได้ หรือ Investment Grade ขึ้นไป แต่กฎระเบียบปัจจุบันผนวกกับความต้องการผลตอบแทนของนักลงทุนเองก็เอื้อให้กองทุนสามารถซื้อตราสารหรือตั๋ว B/E ประเภท “Non-Rate” หรือไม่มีเรตติ้งได้ในระดับหนึ่ง เมื่อนำมาผสมกับตราสารที่มี คุณภาพแล้วก็จะทำให้ผลิตภัณฑ์มีความเสี่ยงที่ต่ำอยู่แต่ให้ผลตอบแทนที่จูงใจเช่นกัน แต่ตั๋ว B/E ที่เป็น Non-Rate ก็มีความเสี่ยง เห็นได้จากข่าวผู้ประกอบการอสังหาฯ บางรายผิดนัดชำระเงินตามที่สัญญาในตั๋ว B/E

นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังมีทางเลือกร่วมลงทุนกับนักลงทุนจากต่างประเทศได้ โดยอาศัยการร่วมลงทุนกับกองทุนจากต่างประเทศ เมื่อเงินทุนจากต่างประเทศไหลเข้ามาก็มีส่วนช่วยผลักดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นด้วย

เมื่อเงินทุนสามารถหาได้จากหลายช่องทางด้วยต้นทุนที่ถูกและง่าย ผลก็คือเงินที่ไหลเข้ามาจะมีผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้เกิดฟองสบู่ขึ้นตามธรรมชาติค่ะ