วิธีการเลือกซื้อโครงการ ที่ประกันผลตอบแทน

บทความที่แล้วผมได้เกริ่นถึง การลงทุนในอสังหาฯ ที่ประกันผลตอบแทนว่าดีไหม ซึ่งท่านสามารถอ่านรายละเอียดของบทความที่แล้วได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/blog-post_30.html

ผมเชื่อว่า หลังจากได้อ่านบทความที่แล้วคงมีหลายๆ ท่านที่มีเงินออมแล้วอยากจะกระจายการลงทุนลงในอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง บทความนี้ผมจะแนะนำวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ซึ่งปัจจุบันมีหลายโครงการที่นำเสนอขายอสังหาฯ ในโครงการของตน พร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงถึงประมาณ 4-7% ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบันที่ต่ำกว่า 2% เป็นอย่างมาก คงทำให้ผู้มีเงินออมตาโตกันเลยทีเดียว เพราะว่าการที่จะลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยให้เช่า โดยหาคนเช่าเองจริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย และต้องใช้ความพยายามอดทนและเวลาอย่างมาก ลองมาดูกันครับว่า ถ้าท่านจะซื้อคอนโดสัก 1 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า ท่านต้องทำอย่างไรบ้าง

เริ่มจากการเลือกซื้อโครงการที่คาดว่าจะหาคนเช่าได้ง่าย ซึ่งถ้าอยากให้ประสบความสำเร็จก็ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยไปสำรวจในรัศมี 500-1,000 เมตร รอบๆ โครงการว่ามีอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรืออพาร์ตเมนต์ มีเหลือมากน้อยแค่ไหน แล้วค่าเช่าที่เรียกเก็บอยู่ในอัตราใดบ้าง แล้วนำข้อมูลที่ได้มาประมวลผลหาความน่าจะเป็นที่จะหาคนเช่าได้ง่ายหรือยากอย่างไร รวมทั้งอัตราค่าเช่าควรจะอยู่ที่เท่าใด

ถ้าสำรวจมาแล้วมีเหลือน้อย คอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวแทบจะไม่มีห้องปล่อยให้เช่าเหลืออยู่ อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม ยังมีรายชื่อรออยู่อีกยาวเหยียด ถ้าเป็นแบบนี้บอกได้เลยว่า คนเช่าแทบจะวิ่งหาคุณเสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน แต่ถ้าไปสำรวจมาแล้วปรากฏว่า คอนโดมิเนียมในบริเวณดังกล่าวมีห้องเหลือปล่อยเช่าอีกหลายสิบห้อง อพาร์ตเมนต์ย่านนั้นเกือบทุกตึกก็มีห้องเหลืออีกตึกละหลายสิบห้อง บอกได้เลยว่าถ้าท่านซื้อคอนโดดังกล่าวไว้คงต้องเหนื่อยในการที่จะหาคนเช่า และจะตั้งราคาค่าเช่าในอัตราที่เท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม ที่จะทำให้คนเช่ามาเช่าคอนโดของเรา ซึ่งเบื้องต้นคงจะต้องเปรียบเทียบขนาดของห้อง ลักษณะการตกแต่งทั้งภายในและภายนอกตัวอาคาร รวมทั้งการตกแต่งภายในห้องที่สวยงาม สังคมของผู้คนที่อาศัยอยู่ในอาคารนั้นๆ วิวจากภายในห้อง(วิวที่สวย และไม่โดนบล็อก ย่อมหาคนเช่าได้ง่ายกว่า) ชั้น (ยิ่งสูงยิ่งได้ราคาดี) อายุของอาคาร (คนส่วนใหญ่มักจะชอบอาคารใหม่ๆ มากกว่า ยกเว้นอาคารเก่าแต่มีการบำรุงรักษาที่ดี รวมทั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ) สาธารณูปโภคที่ดี

เช่น มีฟิตเนส สระว่ายน้ำ ที่จอดรถที่เพียงพอ ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี ย่อมดึงดูดคนเช่าได้มากกว่า ฯลฯ สิ่งเหล่านี้เป็นการวิเคราะห์เบื้องต้นในการที่จะเลือกซื้อคอนโดโครงการไหนดี คำถามต่อมาเมื่อเลือกโครงการได้แล้ว ทีนี้จะเลือกห้องชั้นมุม และทิศไหนดี ยังไม่จบนะครับ ยังมีคำถามต่อไปอีกว่าจะซื้อแบบ สตูดิโอ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี เพราะว่าในแต่ละทำเล ประเภทของความต้องการไม่เหมือนกัน และยังมีตัวเลือกของอสังหาฯ ที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้อีกด้วย เมื่อตัดสินใจเลือกประเภทห้องที่จะซื้อลงทุนได้แล้ว คำถามต่อไปคือ จะเลือกซื้อโครงการไหนดี เนื่องจากในทำเลเดียวกันมีโครงการให้เลือกหลายโครงการ นอกจากนั้น ชั้นและทิศห้องอะไร ที่จะทำให้หาคนเช่าได้ง่าย โดยผมจะนำเทคนิคในการเลือกซื้ออสังหาฯ 10 ข้อมาแนะนำในบทความหน้าครับ