เปิดตัวอสังหาฯต่ำ?

เมี่อวันที่ 25 ต.ค. 2559 ที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้ออกมาคาดการณ์ว่า ยอดโครงการเปิดใหม่ของปีนี้อาจต่ำที่สุดในรอบ 9-10 ปี ซึ่งที่ผ่านมาหลายฝ่ายก็มีความกังวลมาตลอด ว่าตลาดอสังหาฯ บ้านเรากำลังเข้าสู่สภาวะล้นตลาดหรือเปล่า เพราะที่ผ่านมาเราเห็นการเติบโตของโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง เมื่อช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำสุดในรอบ 9-10 ปี หลายฝ่ายก็เริ่มตีความว่านี่อาจเป็นสัญญาณบ่งบอกถึงความเสี่ยงว่าบ้านอาจจะล้นตลาดแล้ว บทความสัปดาห์นี้เราจะมาทำความเข้าใจกันค่ะว่าจริงๆ แล้วทำไมอสังหาฯ ปีนี้ถึงเปิดตัวต่ำขนาดนั้นและเป็นเรื่องน่ากังวลแค่ไหน

ต้องทำความเข้าใจก่อนว่าตลาดอสังหาฯ อาจจะไม่สามารถเทียบกับปีก่อนๆ ได้อย่างตรงไปตรงมา เนื่องจากมีปัจจัยพิเศษแทรกเข้ามาส่งผลให้ภาพรวมตลาดปีนี้ต่างจากปีอื่นๆ โดยปัจจัยสำคัญปีนี้เป็นผลมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองและการโอนของภาครัฐ ซึ่งช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการบ้านในช่วงนี้มากกว่าปกติ เพราะผู้ซื้อเห็นเป็นโอกาสที่จะได้ที่อยู่อาศัยในต้นทุนที่ต่ำกว่าปกติ ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็เห็นเป็นโอกาสระบายสต๊อกบ้านที่มีอยู่ในมือให้ลดลงและปิดยอดขายได้ง่ายขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการจึงปรับกลยุทธ์ใหม่เพื่อให้สอดรับกับมาตรการรัฐ ด้วยการชะลอการเปิดตัวโครงการไปเป็นไตรมาส 3-4 แทน เพื่อเร่งปิดยอดกับโครงการในมือและสามารถเปิดโครงการใหม่ได้ง่ายขึ้นในอนาคต

ดังนั้นหากมองภาพรวมของตลาดจะเห็นว่า มาตรการรัฐก่อให้เกิดการปรับกลยุทธ์ชั่วคราวของผู้ประกอบการซึ่งต้องการใช้โอกาสนี้เร่งปิดยอดขายโครงการในมือ และสามารถเปิดโครงการใหม่ในอนาคตได้ง่ายขึ้นโดยไม่มีภาระติดค้างจากโครงการเก่า ซึ่งเป็นการปรับตัวให้ตลาดเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ขณะที่การชะลอตัวลงของโครงการที่เปิดใหม่จะตีเป็นสัญญาณฟองสบู่ได้จริง เราต้องเห็นบ้านเริ่มล้นตลาดและขายกันลำบากด้วย

นอกจากนี้ ยังอยู่ในช่วงที่เราเพิ่งผ่านการสูญเสียครั้งใหญ่หลวงไป น่าจะมีผลทำให้โครงการที่ผู้ประกอบการมีแผนว่าจะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังต้องชะลอออกไปอีก เพราะผู้บริโภคมีแนวโน้มชะลอการใช้จ่ายลงไปจนถึงช่วงสิ้นปี ดังนั้นภาพรวมน่าจะเห็นตลาดกลับสู่สภาพปกติในปีหน้า

โดยสรุปแล้วการชะลอตัวของการเปิดโครงการใหม่ในรอบ 9-10 ปีนี้ อาจไม่สามารถใช้เป็นสัญญาณบ่งบอกถึงการลดลงของภาวะซัพพลายได้ชัดเจนนัก เนื่องจากผู้ประกอบการตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการลงเพื่อระบายสต๊อกคงค้างในช่วงที่รัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อส่งเสริมให้ประชาชนซื้อบ้าน อีกทั้งเหตุการณ์บ้านเมืองช่วงนี้มีผลต่อการจับจ่ายของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัวลงชั่วคราว ฉะนั้นเราจึงไม่สามารถเอาการชะลอตัวของโครงการใหม่ๆ ในปีนี้ไปเทียบกับปีอื่นๆ ได้ค่ะ