ฟองสบู่อสังหาฯ โอกาสเกิดวิกฤตในจีน?

อสังหาฯ ในจีนกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีกครั้งหนึ่ง หลังจากราคาบ้านในเมืองใหญ่ประจำเดือน ส.ค. ประเภท Tier 1 (เช่น เมืองปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้) ปรับขึ้นสูงสุด 28.2% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ตามด้วย 10.3% สำหรับ Tier 2 และ 2.0% สำหรับ Tier 3 (หัวเมืองขนาดกลางและเล็กตามลำดับ) ราคาบ้านที่ปรับขึ้นอย่างร้อนแรงนี้ สร้างความกังวลต่อตลาดว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ในอสังหาฯ จีนอีกหรือไม่ ที่ผ่านมาความร้อนแรงของอสังหาฯ ในจีนเริ่มมีมาตั้งแต่ทางการจีนเร่งลงทุนในโครงสร้างสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ตลอดจนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ถูกนำไปใช้กับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีจำนวนมากที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จริงจนกลายเป็นเมืองร้าง หรือ "Ghost Town" ตั้งแต่ยุครัฐบาลก่อน จนทางการจีนต้องแก้ปัญหาด้วยการออกมาตรการหยุดความร้อนแรง

ภาวะการเก็งกำไรอสังหาฯ ส่วนหนึ่งเกิดจากการแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้น เนื่องจาก 3-4 ปีที่ผ่านมา เงินเฟ้อในจีนค่อนข้างสูง การฝากเงินกับธนาคารพาณิชย์เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอต่อการชดเชยเงินเฟ้อที่สูง นักลงทุนจีนจึงหันไปซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร ทำให้ราคาบ้านถูกปั่นขึ้นอย่างรวดเร็ว ทางการจีนจึงออกมาตรการเข้มงวดกับภาคอสังหาฯ ในเมืองใหญ่ โดยเพิ่มจำนวนเงินดาวน์ขั้นต้นให้สูงขึ้น สวนทางกับเมืองขนาดกลางและเล็กที่ผ่อนปรนนโยบายลง เช่น ลดภาษีผู้ซื้อบ้านลงเพื่อเร่งขายบ้านที่มีปริมาณคงค้างในตลาดสูง

ข้อมูลอีกด้านหนึ่งที่อธิบายถึงภาวะการเก็งกำไรได้ดี คือ การปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของสินเชื่อบ้าน จากนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายที่ทางการจีนใช้วิธีหั่นดอกเบี้ยลงตั้งแต่ปี 2015 เรื่อยมา ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ง่ายและต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำ การเลือกวิธีหั่นดอกเบี้ยเพื่อช่วยภาคธุรกิจทั่วไปให้ฟื้นตัวจากผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจสหรัฐ กลับสร้างปัญหาให้กับภาคอสังหาฯ ในจีน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่

ถึงแม้ว่าสินเชื่อบ้านของจีนจะขยายตัวอย่างรวดเร็วจาก 18% ของจีดีพี ณ สิ้นปี 2014 มาอยู่ที่ 24% ของจีดีพีในไตรมาส 2 ของปีนี้ แต่ด้วย 1.สัดส่วนหนี้ภาคครัวเรือนของจีนอยู่ในระดับต่ำกว่าประเทศอื่นๆ 2.มาตรการปรับเพิ่มเงินดาวน์ 3.ราคาบ้านต่อรายได้ของครัวเรือนที่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ทำให้เชื่อได้ว่าภาคครัวเรือนจะยังคงมีความสามารถในการชำระหนี้ไปได้อีก ฟองสบู่ภาคอสังหาฯ ของจีนยังไม่น่าจะเป็นสาเหตุหลักที่จะก่อให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจขึ้นอย่างน้อยใน 1-2 ปีนี้