ภาษีที่ดินกับ ผลกระทบ (3 )

โดย...กิตติชัย เตชะงามเลิศ

บทความที่แล้ว ผมได้ยกตัวอย่างผลกระทบของภาษีที่ดินที่มีต่อผู้ที่ครอบครองที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและผู้ที่ครอบครองบ้าน ไม่ว่าจะมีเพียง 1 หลังจนถึงหลายหลัง บทความนี้เรามาต่อกันที่ผู้ที่ครอบครองที่ดินโดยไม่ได้ทำประโยชน์ตามสภาพหรือทิ้งไว้ว่างเปล่า ตามอัตราภาษีที่ดินจะต้องเสียภาษีอย่างไร

ยกตัวอย่าง นาย A มีที่ดินเปล่าอยู่ในซอยสุขุมวิท 31 มีขนาดพื้นที่ 300 ตารางวา (ตร.ว.) มูลค่าตามราคาประเมินอยู่ที่ ตร.ว.ละ 3 แสนบาท มูลค่าที่ดินผืนนี้รวมเท่ากับ 90 ล้านบาท เพดานภาษีที่รกร้างว่างเปล่า = 5% แต่เบื้องต้นตั้งแต่ปี 2560-2562 อัตราภาษี = 1% ดังนั้น นาย A จะต้องเสียภาษีที่ดินเป็นเงิน 9 แสนบาท ดูแล้วช่างเป็นทุกข์ของเศรษฐีจริงๆ พยายามจะหลีกหนีจากดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารที่ปัจจุบันต่ำกว่า 2% ซึ่งต่ำเตี้ยติดดินขนาดนี้ ยังโดนหลวงเก็บภาษีดอกเบี้ยเงินฝากอีก 15% ไปๆ มาๆ แทบจะไม่มีดอกงอกออกมาเลย พอเอาเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็โดนตามรีดภาษีอีก

แต่ถ้าดูโดยภาพรวมของผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะซื้อเพื่อการลงทุน เก็งกำไร หรือได้รับเป็นมรดก สิ่งที่ต้องยอมรับกันก็คือ ราคาที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมาได้ขึ้นมาพอสมควร ยิ่งที่ดินที่อยู่ในตัวเมือง เราลองมาดูราคาที่ดินในย่านสุขุมวิท จะเห็นได้ว่าราคาขึ้นมาเหมือนติดจรวด มีการเสนอขายที่ดินที่ติดถนนสุขุมวิทซอยต้นๆ ที่ราคามากกว่า 2 ล้านบาท/ตร.ว.กันแล้ว ท่านที่เป็นเจ้าของที่ดินในย่านนี้ต่างก็เปรมปรีดิ์กับมูลค่าอสังหาฯ ที่ตนถือครองกันมากจริงๆ ในทำเลอื่นๆ ราคาบางทำเลขึ้นมาเป็น 100% เลยก็มี ซึ่งก็เป็นเรื่องปกติของช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำๆ แบบนี้ คนมักจะไม่ค่อยถือเงินสด ส่วนใหญ่จะพยายามหาช่องทางลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดี

จนยุคนี้เป็นยุคที่นักลงทุนทั้งหลายล้วนแล้วแต่ Search for Yield กันทั้งนั้น เราจึงเห็นตลาดหุ้นทั่วโลกแทบจะพร้อมใจกันขึ้นมา ดัชนีตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจากราคาปิดเมื่อสิ้นปีที่แล้ว 1,288.02 จุด ล่าสุด (11 ส.ค.) ปิดที่ 1,552.64 จุด ขึ้นมาแล้ว 264.62 จุด คิดเป็น 20.54% เมื่อเทียบกับคนที่ฝากเงินธนาคารได้ผลตอบแทนไม่ถึง 2% นี่ยังไม่นับเงินปันผลที่หลายๆ บริษัทได้จ่ายไปแล้วเมื่อครึ่งแรกของปีนี้อีกเฉลี่ย 1-2%

กลับมาที่ภาษีที่ดินกันต่อ ราคาที่ดินที่ขึ้นมาโดยเฉลี่ยมากกว่าอัตราภาษี 1% แน่ๆ ดังนั้นผู้ที่ครอบครองที่ดินแปลงงามๆ ก็อาจจะยอมที่จะเสียภาษีที่ดิน ซึ่ง 3 ปีแรกเสียในอัตราเพียง 1% เพราะว่าอย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็ขึ้นมากกว่า 1% แน่ๆ อยู่แล้ว ยิ่งที่ดินที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองใกล้สถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบันมีเหลือน้อยลงเต็มที โดยเฉพาะที่ดินที่มีขนาดที่จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมที่เป็น High Rise ได้ เจ้าของที่ดินแปลงงามๆ เหล่านี้ ล้วนแต่ถูกจีบจากบริษัทนายหน้าและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆ หลายๆ ราย เราจึงเห็นราคาที่ดินแรงเอาเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินในเมืองเป็น Scarcity Asset ทำให้เกิด Cost Push (นี่ยังดีที่ช่วงไม่กี่ปีนี้ราคาวัสดุก่อสร้างแทบจะไม่ได้ขึ้นเลย) ส่งให้ราคาคอนโดในเมืองเขยิบราคาขึ้นมาเรื่อยๆ จนล่าสุดราคาคอนโดตรงถนนวิทยุของบริษัทอสังหาฯ หนึ่งใน Top 5 ของไทย ประกาศตั้งราคาขายที่ประมาณ 4 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

ผมยังจำได้ช่วงที่เศรษฐกิจไทยก่อนจะเกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง คอนโดที่แพงที่สุดในประเทศไทย คือ อาคาร All Season ที่ถนนวิทยุเช่นกัน ในช่วงนั้นราคาอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งในยุคนั้น Perception ของนักลงทุนก็ยังรู้สึกว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง แต่พอมาเปรียบเทียบกับราคาในปัจจุบันกลายเป็นไม่แพงเลย ท่านที่จะควักเงินซื้อคอนโดดังกล่าวที่กำลังจะเปิดขายคงต้องเตรียมควักเงินราวๆ 40 ล้านบาท เพื่อจะได้ยูนิตที่มีขนาดเพียง 100 ตร.ม.เท่านั้น ดูๆ แล้วคนไทยเรารวยกันจริงๆ

เนื้อที่หมดแล้ว ติดตามอ่านผลกระทบที่จะเกิดกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ และเจ้าของโรงแรม อพาร์ตเมนต์ ว่าจะเป็นอย่างไรในบทความหน้าครับ