กองอสังหาฯ เลือกเองฝากผจก.กองทุน...

เมื่อ 2 สัปดาห์ก่อน ผมเขียนบทความไปว่า เมื่อหุ้นกู้ที่เคยถือเริ่มไม่ใช่คำตอบ กองทุนอสังหาฯ ที่เคยเฟื่องฟูยังเป็นที่พึ่งได้ไหม ซึ่งผมก็ได้บอกไปแล้วบางส่วนว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับผู้ที่คุ้นชินกับการฝากเงินหรือลงทุนในหุ้นกู้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องเข้าใจว่าผลตอบแทนต่อจากนี้อาจไม่หวือหวาเหมือนช่วงที่ผ่านมา ควรคาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ระดับ 4-5% ต่อปี มากกว่ากำไรที่ได้จากราคาหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

และเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา ผมมีโอกาสได้ร่วมเสวนา “รวยด้วยกองทุนอสังหาฯ อินฟราฟันด์ และรีท” ส่วนหนึ่งของงาน Thailand Investment Fest 2016 ทำให้ผมได้พบคำถามที่น่าสนใจ คือ “จะลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง หรือลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds)” ซึ่ง Fund of Property Funds คือ การลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายๆ กองทุนผ่านกองทุนรวม โดยให้สิทธิผู้จัดการกองทุนเป็นผู้บริหารและกระจายลงทุนในกองทุนต่างๆ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในที่นี้ หมายถึง Property Fund, REIT และ Infra Fund และในฐานะที่ผมเป็นผู้บริหารของบริษัทจัดการกองทุนรวมที่ออกแต่ Fund of Property Funds ก็อาจจะมองเห็นข้อดีในกองทุนประเภทนี้เยอะหน่อย แต่จริงๆ แล้ว ไม่ว่าจะลงทุนแบบใด ต่างก็มีข้อดีข้อเสียที่ไม่เหมือนกัน และเหมาะกับผู้ลงทุนที่ต่างกันอยู่แล้ว

หลักๆ สำหรับผู้ลงทุนที่ยังไม่มีประสบการณ์ลงทุน ทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infra Fund)

...กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) ถือเป็นคำตอบที่แนะนำ

แม้ปัจจุบันมีกองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์อยู่ 65 กองทุน แบ่งเป็น Infra Fund 5 กองทุน REIT 8 กองทุน และ Property Fund 52 กองทุน ซึ่งถือว่าน้อยเมื่อเทียบกับหุ้นที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดถึง 600 กว่าตัว แต่ต้องยอมรับว่ามีทั้งกองทุนที่ดีและไม่ดี ถ้าท่านไม่ชำนาญก็มีความเสี่ยงที่จะลงทุนในกองทุนที่ไม่ดี ทั้งในแง่ให้เงินปันผลที่ไม่ดีอย่างสม่ำเสมอ หรือกองทุนที่มีสภาพคล่องต่ำเกินไปทำให้ท่านอาจขายหน่วยลงทุนได้ยากในบางช่วงเวลา

ทำไม Fund of Property Funds… ถึงเหมาะกับนักลงทุนที่ไม่เชี่ยวชาญ หรือไม่มีเวลา?

เพราะการบริหารกองทุนรวมจะมีผู้จัดการกองทุนที่มีความรู้ความสามารถที่มีโอกาสพูดคุยกับผู้บริหารในเชิงลึก (Company Visit) และยังมีข้อมูลจากโบรกเกอร์ทั้งในและต่างประเทศตามแต่ละ บลจ.เลือกใช้ ซึ่งทำให้ท่านมั่นใจได้ในระดับหนึ่งว่า บลจ.จะลงทุนบนพื้นฐานของข้อมูลและความรู้ประสบการณ์ ประกอบกับการคำนวณผลตอบแทนที่แท้จริงหรือ IRR ก็ค่อนข้างจะต้องใช้ข้อมูลในหลายส่วน ดังนั้น บริษัทจัดการกองทุนจึงค่อนข้างมีความคล่องตัวในส่วนนี้

นอกจากนั้น การลงทุนในกองทุน Fund of Property Funds ยังถือเป็นการกระจายความเสี่ยงในรูปแบบหนึ่ง เพราะ บลจ.มักเลือกลงทุนประมาณ 20 กองทุน บางช่วงก็อาจมีบางกองทุนที่ทำผลงานได้ไม่ดี หรือบางกองทุนที่อาจมีปัจจัยบางอย่างกระทบจนไม่น่าสนใจ ผู้จัดการกองทุนก็อาจพิจารณาขายออกทั้งหมด หรือลดสัดส่วนการลงทุนลง โดยผู้ลงทุนเองก็ไม่ต้องกังวลกับสภาพคล่องมากนัก เพราะส่วนใหญ่กำหนดไว้ที่ T+5 คือ หลังจากขายคืนหน่วยลงทุนจะได้รับเงินภายใน 5 วันทำการ

ดังนั้น การลงทุนในกองทุน Fund of Property Funds จึงไม่ต้องศึกษากองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนในเชิงลึกมากนัก เพียงแต่พิจารณาว่ากองทุนไหนสามารถทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ สามารถจ่ายเงินปันผลได้ในระดับที่ตัวเองสนใจ และมีนโยบายการลงทุนที่ตรงกับความต้องการก็ถือว่าเพียงพอในระดับหนึ่งแล้ว

ปัจจุบัน ณ สิ้นเดือน ก.ค. มีกองทุน Fund of Property Funds ที่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่ 24 กองทุน มูลค่าเกือบ 3 หมื่นล้านบาท ตั้งแต่ต้นปีสามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยได้มากกว่า 19% กองทุนที่ทำผลงานได้ต่ำที่สุดยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ถึง 15% ซึ่งเมื่อเทียบกับเงินฝากประจำ 1 ปี เฉลี่ย 3 ธนาคารใหญ่ ที่ปัจจุบันอยู่ที่ 1.37% ต่อปี ก็ทำให้กองทุนลักษณะนี้ได้รับความนิยมอย่างมาก แม้หากเราพิจารณาผลตอบแทน 3 เดือนย้อนหลัง จะพบว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1.03% และมีบางกองทุนที่ทำผลตอบแทนได้ติดลบ เพราะในระยะ 3 เดือนที่ผ่านมา กองทุนอสังหาฯ มีการแกว่งตัวค่อนข้างมากจากการขายทำกำไรของนักลงทุน

เพราะฉะนั้นแล้ว ผมจึงอยากฝากไว้สำหรับการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ต่อจากนี้ นักลงทุนควรคาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลมากกว่ากำไรส่วนต่างจากราคาหน่วยลงทุน โดยผลตอบแทนส่วนต่าง (Yield Gap) ระหว่างพันธบัตรรัฐบาล 5 ปี ปัจจุบันอยู่ที่ 1.7% ต่อปี กับอัตราเงินปันผลของกองทุนประเภทอสังหาฯ ยังคงต่างกันถึง 3-4% ซึ่งถือว่าผลตอบแทนยังน่าสนใจครับ

ส่วนถ้าใครมีความเชี่ยวชาญและมีความรู้ประสบการณ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผมแล้วการลงทุนด้วยตัวเองก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยเช่นกัน ซึ่งก็เหมือนกับการลงทุนหุ้นทั่วไปด้วยตนเองถ้าท่านเลือกถูกก็มีโอกาสที่ได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าการลงทุนในกองทุนรวมครับ