'แพรกษา' ทำเลใกล้นิคมฯ โซนน้องใหม่ คอนโดจ่อผุดเพียบ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากที่พื้นที่บริเวณสถานีสำโรง-สถานีสมุทรปราการของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แบริ่ง-เคหะสมุทรปราการมีซัพพลายคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างขายในตลาดค่อนข้างมาก และมีราคาค่อนข้างสูง การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมล้านต้นๆ ให้สอดรับกับกำลังซื้อย่านนี้จึงมีแนวโน้มจะขยับไปบริเวณใกล้สถานีแพรกษามากขึ้น แต่ก็เป็นโจทย์ที่ท้าทายไม่น้อยมาก เนื่องจากที่ผ่านมาย่านนี้เป็นทำเลบ้านแนวราบ

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า พื้นที่ตามแนวถนนแพรกษาที่เป็นถนนสายรองซึ่งแยกออกมาจากถนนสุขุมวิท และสามารถเชื่อมต่อกับถนนเทพารักษ์ได้อีกเส้นทางหนึ่งเป็นอีกพื้นที่ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และมีโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติอย่างโครงการบ้านเอื้ออาทร แพรกษา อยู่ด้วย สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่ตามแนวถนนแพรกษาเป็นทำเลยอดนิยมของโครงการที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ อาจจะเพราะว่าอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมบางปูที่มีโรงงานอยู่เป็นจำนวนมากโดยในพื้นที่ตามแนวถนนแพรกษามีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ 14 โครงการ จำนวนยูนิตรวม 2,441 ยูนิต โดยที่ทาวน์เฮาส์ราคาประมาณ 1-2 ล้านบาท เป็นที่อยู่อาศัยที่มีมากที่สุด และขายได้ดีที่สุด แสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อของพื้นที่นี้มีไม่สูงมากนัก อาจจะต้องการแค่ที่อยู่อาศัยที่ทดแทนอพาร์ตเมนต์ หรือว่าหอพักที่มีอยู่ค่อนข้างมากในพื้นที่ตลอดแนวถนนแพรกษา

ถนนแพรกษาอาจจะเป็นทำเลที่มีแต่โครงการบ้านจัดสรร แต่ถ้าพิจารณาในทำเลตามแนวถนนสุขุมวิทที่เป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย จะพบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายหลายโครงการ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการ เป็นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากโดยเฉพาะในปี 2557 ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายค่อนข้างมากประมาณ 8,997 ยูนิต จากทั้งหมด 7 โครงการ (แต่มี 1 โครงการ ที่มีจำนวนมากกว่า 5,000 ยูนิต)

ในปีดังกล่าวถือเป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุด จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่า คอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีการขยายตัวมากอย่างเห็นได้ชัด และส่วนใหญ่จะเปิดขายในปี 2557 และปี 2558 ซึ่งอาจจะเป็นเพราะว่าเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้มีความชัดเจนมากขึ้น

นอกจากนี้ ปัจจุบันคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ยังมีราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่าในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ยังอยู่ที่ประมาณ 5.8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือยูนิตละประมาณ 2 ล้านบาท สำหรับขนาด 35 ตร.ม. ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับราคาที่คนส่วนใหญ่ยังสามารถจับจองเป็นเจ้าของได้

ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมยังคงไม่ได้สูงกว่าราคาขายของบ้านในโครงการจัดสรรในบริเวณนั้น ทำให้คอนโดมิเนียมยังมีความน่าสนใจอยู่ แต่ในช่วงปี 2558 อาจจะมียอดขายที่น้อยลง หรือขายได้ช้าลง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้ความเชื่อมั่นในการซื้อลดลง อัตราการขายเฉลี่ยของพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 65%

ด้านอพาร์ตเมนต์และหอพักในบริเวณนี้มีเป็นจำนวนมากหลาย 10 โครงการ แต่ส่วนใหญ่จะมีราคาค่าเช่าประมาณ 1,500-5,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับสภาพ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ซึ่งอัตราเช่าส่วนใหญ่ก็ค่อนข้างสูงโดยเฉพาะโครงการรอบๆ โรงงานอุตสาหกรรม หรือนิคมอุตสาหกรรมบางปู รวมทั้งในโครงการบ้านเอื้ออาทรที่มีเจ้าของห้องเปิดให้เช่ารายเดือนอยู่เป็นจำนวนมากเช่นกัน

ในพื้นที่ตามแนวถนนแพรกษายังมีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการใช้ชีวิตประจำวันค่อนข้างมากทั้งตลาดสด ร้านสะดวกซื้อ หรือว่าห้างสรรพสินค้าโรบินสัน ที่อยู่บนถนนสุขุมวิทห่างจากปากทางถนนแพรกษาไม่ไกล และไฮเปอร์มาร์เก็ต เช่น บิ๊กซี ที่อยู่เยื้องๆ กับโรบินสัน อีกทั้งการเดินทางในถนนแพรกษาก็ค่อนข้างสะดวกทั้งจากรถโดยสารรับจ้าง รถยนต์ส่วนบุคคล และในอนาคตอีกไม่กี่ปีก็จะมีสถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ไม่ไกลจากปากทางถนนแพรกษามาช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางทำให้ถนนแพรกษาเป็นอีกทำเลสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตที่คาดว่าจะมีการขยายตัวค่อนข้างมากอย่างแน่นอน

“เพราะคนจำนวนไม่น้อยต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองทดแทนการเช่าอพาร์ตเมนต์ หรือหอพัก แต่ไม่สามารถไปซื้อคอนโดมิเนียมที่อยู่บนถนนสุขุมวิทได้ เพราะว่าราคาขายอาจจะสูงเกินไป อีกทั้งทาวน์เฮาส์ในบริเวณนี้ก็มีราคาขายที่ไม่สูงมากนัก ยังมีอีกจำนวนไม่น้อยที่เปิดขายในราคาที่ต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียมบนถนนสุขุมวิท”

นอกจากจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายตามแนวถนนสุขุมวิทที่กำลังก่อสร้างอยู่เข้ามาเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่ตามแนวเส้นทางแล้ว ยังมีโครงการระบบขนส่งมวลชน และเส้นทางคมนาคมอื่นๆ อีกหลายเส้นทางที่เมื่อสร้างเสร็จจะช่วยเสริมศักยภาพให้กับพื้นที่นี้สูงขึ้นไปอีกในอนาคต