คอนโดรีเซลตลาดเปลี่ยน หันลงทุนยาว ถือ 2 ปี ส่วนต่าง 50%

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ตามปกติตลาดคอนโดมิเนียมในตลาดมือสองจะเติบโตได้ดีในช่วงที่เศรษฐกิจดี ซึ่งในช่วงเวลานั้นคนจะขายใบจองกันเยอะหรือเรียกว่าขายดาวน์ บางโครงการที่เป็นที่นิยมมากๆ เพราะหากใครไปจับจองก่อนใช้เวลาเพียงไม่กี่เดือนก็สามารถสร้างกำไร แต่วิธีการเช่นนี้เริ่มหมดไปด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย การลงทุนคอนโดมือสองจึงเปลี่ยนเป็นการถือครองระยะยาว

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทรับบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรระยะสั้นนั้นเริ่มหมดไปแล้ว จากอดีตจะเห็นได้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลที่ดีจะมีการซื้อขายใบจองกันมากถึง 50-100% แล้ว แต่ภายหลังจากเกิดวิกฤตซับไพรม์ปี 2551 ส่งผลกระทบมายังเศรษฐกิจไทยทำให้สัดส่วนการซื้อขายรีเซลคอนโดลดลงมาอยู่ที่ 30% 

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมือสองที่อยู่ในพอร์ตของพลัสในปี 2556-2559 มีจำนวนประมาณ 1 หมื่นยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ 80% เป็นโครงการของบริษัท แสนสิริ โดยมีราคาขายเฉลี่ย 10 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งในจำนวนดังกล่าวบริษัทสามารถขายได้เฉลี่ยปีละ 500 ยูนิต หรือประมาณ 10% จากพอร์ตทั้งหมด

ในปี 2557 สัดส่วนคอนโดรีเซลเฉพาะที่เป็นห้องชุดที่เจ้าของโอนกรรมสิทธิ์แล้วที่ 26% และเพิ่มขึ้นมาเป็น 68% ในปี 2558 มีมูลค่าอยู่ที่ 1,500 ล้านบาท และ 2,300 ล้านบาท ตามลำดับ  เทียบกับมูลค่ายอดขายรีเซลทั้งหมดของบริษัทในปี 2557 อยู่ที่ 4,700 และปี 2558 อยู่ที่ 4,000 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนการเก็งกำไรลดน้อยไปค่อนข้างมาก แต่จำนวนผู้ซื้อเพื่อผู้อาศัยจริงเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยทางด้านราคาที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ และเป็นทางเลือกการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่ากว่าฝากเงินกับสถาบันการเงินที่ดอกเบี้ยต่ำมาก

ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่า การซื้อขายใบจองปัจจุบันลดลงมาก ส่วนการซื้อขายห้องชุดที่โอนแล้วสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จกลับปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นอัตราส่วน 2 ใน 3 ของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ปรับเพิ่มจากอัตราส่วน 1 ใน 4 เมื่อสองปีก่อน ส่วนที่เหลือ 1 ใน 3 คือการซื้อขายใบจอง ซึ่งก็ปรับตัวลดลงเป็นอย่างมากจากสองปีก่อนเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในด้านผลตอบแทนในส่วนต่างราคา (Capital Gain) จะพบว่าคอนโดมิเนียมไฮไลต์ที่ตั้งอยู่ในเขตซีบีดีหรือศูนย์กลางทางธุรกิจสามารถสร้างส่วนต่างราคาให้ผู้ถือครองได้ดี นับตั้งแต่การถือครอง 2 ปี ได้ถึง 50% และเพิ่มเป็น 65% ในปีที่ 4 หากถือครองถึง 10 ปีสามารถทำกำไรให้กับผู้ขายได้ถึง 100% ขณะที่คอนโดในพื้นที่ชั้นกลาง เช่น พระโขนง อ่อนนุช จตุจักร รัชดาภิเษก ก็เริ่มได้รับความนิยมเช่นกัน โดยให้ผลตอบแทนจากการขายต่อในระยะเวลาการถือครอง 3-6 ปี อยู่ที่ 40%

“ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ 5 ปีย้อนหลัง มีอุปทานใหม่เฉลี่ยปีละ 6.6 หมื่นยูนิต แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเติบโตลดลง 16% และ 7% ตามลำดับ ราคาเฉลี่ยในปี 2558 อยู่ที่กว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร สาเหตุที่ราคาขยับขึ้นมาจากราคาที่ดินแพงขึ้นทุกปี โครงการใหม่ที่จะสร้างในเขตซีบีดี จึงต้องแบกรับต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นส่งผลให้ราคาขายห้องชุดแพงขึ้น จึงทำให้คอนโดรีเซลในเขตซีบีดี เป็นตัวเลือกที่ดีสำหร้บการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือซื้อเพื่อลงทุนในระยะยาว  ปัจจุบันยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ เนื่องจากสัดส่วนการซื้อเก็งกำไรลดลงไปค่อนข้างมาก”

ขณะที่ตลาดรีเซลคอนโดในต่างจังหวัด ปัจจุบันยังมีซัพพลายเหลืออยู่ค่อนข้างมากโดยเฉพาะ จ.ภูเก็ต ที่ได้รับผลกระทบจากรัสเซียลดค่าเงิน จึงทำให้กำลังซื้อหายออกไปจากตลาด และแม้ว่าจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามามาก โดยเฉพาะจากจีน แต่นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่จะยังไม่นิยมลงทุนซื้ออสังหาฯ คาดว่าจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปี ตลาดคอนโดต่างจังหวัดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น

โอกาสการลงทุนในคอนโดรีเซลสำหรับการลงทุนระยะยาวจึงยังเปิดกว้างอย่างน่าสนใจ