แบล็คสโตนผู้นำอสังหาฯ

โดย...ยุทธศักดิ์ คณาสวัสดิ์ สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

แบล็คสโตนกรุ๊ปแม้เพิ่งก่อตั้งเมื่อปี 2538 แต่บริหารกองทุนขนาดยักษ์ 3 แสนล้านเหรียญ โดยลงทุนกระจุกตัวในอสังหาริมทรัพย์ถึง 1 ใน 3 และนับเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดในโลก เป็นเจ้าของโรงแรมรายใหญ่ที่สุดของโลก เป็นเจ้าของแฟรนไชส์โรงแรม ทั้ง ฮิลตัน ลาควินต้า และโมเต็ล เป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวรายใหญ่ที่สุดในสหรัฐมากถึง 5 หมื่นหลัง เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานทั้งในสหรัฐ ยุโรป อินเดีย ฯลฯ

ผู้บริหารแบล็คสโตน กล่าวถึงเคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า

ประการแรก การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัทและผู้บริหารสูงสุดของแบล็คสโตนในปัจจุบันไม่เก่งคณิตศาสตร์ด้วยซ้ำ โดยเฉพาะแคลคูลัสเกลียดมาก ทำได้ดีแค่บวกลบคูณหารเท่านั้น เท่านี้ก็พอแล้ว

ประการที่สอง การประเมินอสังหาริมทรัพย์ง่ายกว่าประเมินหุ้นมาก สามารถประเมินไม่ยากนักว่าจะมีรายได้ค่าเช่ามากน้อยเท่าไร มีบ้านหรืออาคารที่เป็นคู่แข่งมากเพียงใด ฯลฯ การประเมินบริษัทจะซับซ้อนกว่า ต้องดูปัจจัยมากมาย เช่น การบริหารจัดการภายใน ต้นทุนการผลิต คู่แข่ง ฯลฯ

ประการที่สาม จังหวะการลงทุนสำคัญมาก มีหลักการง่ายๆ คือ ดูว่าหนี้สินและเครนเป็นอย่างไร หากทั้งคู่เพิ่มขึ้นมาก คือ ประชาชนมีหนี้สินจำนวนมาก อุปสงค์จะลดลง และเมื่อมองไปในอากาศเห็นเครนจำนวนมากอยู่ระหว่างก่อสร้าง แสดงว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังจะแตก จะต้องรีบเร่งขายออกไป

ประสบการณ์สำคัญของแบล็คสโตน คือ ขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในช่วงก่อนวิกฤตซับไพรม์ปี 2551 ทำให้ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อย ต่างจากผู้ซื้ออาคารต่อจากแบล็คสโตนที่ล้มละลายจำนวนมาก หลังจากวิกฤตครั้งนั้น เมื่อแบล็คสโตนเห็นว่าประชาชนมีหนี้สินลดลง และแทบไม่มีเครนหรือการก่อสร้างโครงการใหม่ อัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำมาก รวมถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงมาก เนื่องจากถูกเจ้าหนี้บีบให้ขาย จึงเร่งซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไรจำนวนมาก

ประการที่สี่ ต้องใช้กลยุทธ์ คือ “buy it, fix it, sell it” หรือ “ซื้อ ปรับปรุง และขายออกไป” โดยเน้นซื้ออาคารที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าก่อสร้างเอง เนื่องจากความเสี่ยงต่ำกว่ามาก

หลังจากซื้ออาคารแล้ว จะลงทุนปรับปรุงจำนวนมากเพื่อเปลี่ยนอาคารเก่าทรุดโทรมมาเป็นสภาพดีเลิศ พร้อมจ้างทีมงานมืออาชีพมาบริหารจัดการ ทำให้มีผู้สนใจจำนวนมากที่จะซื้อหรือเช่าระยะยาวจากแบล็คสโตน เช่น ต้นปี 2559 ได้กำไรนับแสนล้านบาทจากการขายโรงแรมและอาคารสำนักงานที่ซื้อมาในราคาต่ำ ให้แก่บริษัทจีนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐ