เตือนภัยการซื้อขายที่ดิน

โดย...เดชา กิตติวิทยานันท์

เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา มีลูกความมาปรึกษาคดี เนื่องจากไปรับซื้อฝากที่ดินในราคาประมาณ 11 ล้านบาท ระยะเวลาไถ่ถอนประมาณ 8 เดือน ต่อผู้ขายฝากผิดนัดไม่มาไถ่ถอนภายในกำหนดเวลา จึงไม่มีสิทธิไถ่ถอนที่ดินคืน หลังจากนั้นผ่านมาระยะหนึ่งได้รับหมายศาล เป็นจำเลยร่วมกับผู้ขายฝาก รวม 10 คน โดยในคำฟ้องขอให้เพิกถอนการขายฝาก อ้างว่า โจทก์เป็นชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อขายที่ดินในประเทศไทยได้ จึงให้จำเลยซึ่งเป็นคนไทยเป็นนอมินีถือครองกรรมสิทธิ์แทน ต่อมานอมินีไปแจ้งความว่า โฉนดที่ดินหายและขอออกใบแทนใหม่ และเอามาหลอกขายให้กับบุคคลภายนอก ส่วนต้นฉบับของโฉนดที่ดินอยู่กับทนายความของชาวต่างชาติ ต่อมาศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกา พิพากษาให้เพิกถอนการขายฝาก เนื่องจากผู้ที่ขายฝากไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริงและผู้ซื้อฝากไม่สุจริต คดีดังกล่าวเป็นอุทาหรณ์สำหรับนักธุรกิจที่ชอบรับจำนองและรับซื้อฝาก ต้องระมัดระวังในการซื้อขายที่ดินร่วมกับบุคคลอื่น ทนายคลายทุกข์จึงขอให้ข้อสังเกตและคำแนะนำกับนักธุรกิจที่ต้องการรับจำนองหรือซื้อฝากเป็นข้อๆ ดังนี้

1.การรับซื้อฝากที่ต่ำกว่าราคาท้องตลาดมากๆ อาจเป็นการรับซื้อฝากไม่สุจริต ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ดังนั้น จึงต้องระมัดระวัง

2.เงินที่ขายฝาก ถ้าเป็นจำนวนสูงแต่ระยะเวลาในการไถ่ถอนสั้น ไม่สอดคล้องกัน ศาลฎีกาวางบรรทัดฐานว่าอาจเป็นการซื้อฝากแบบไม่สุจริตได้

3.การรับซื้อฝากหรือรับจำนองทรัพย์สินจากบุคคลอื่น ควรสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์อาชีพการงานของผู้ที่จะนำทรัพย์มาขายฝาก ถ้าไม่สอบถามเลย ถือว่ามีพฤติกรรมที่ไม่สุจริต

4.การไปดูที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ก่อนรับซื้อฝากเป็นเรื่องจำเป็น หากไม่ไปดูอาจมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องความไม่สุจริต เช่น มีบุคคลภายนอกอาศัยอยู่หรือครอบครองปรปักษ์อยู่ เป็นต้น

5.การซื้อฝากที่ดิน ต้นฉบับโฉนดหาย และนำใบแทนมาจดทะเบียนแทน ควรสอบถามจากสำนักงานที่ดิน หรือบุคคลอื่นที่เกี่ยวข้องให้ละเอียดถี่ถ้วน เพราะอาจถูกเพิกถอนการซื้อขายได้ เนื่องจากเจ้าของที่ดินที่แท้จริงอาจมอบอำนาจให้บุคคลอื่นเป็นตัวแทนมีชื่ออยู่โฉนดที่ดินก็ได้

6.การรับซื้อฝาก รับจำนองที่ดินที่เป็นมรดก และผู้ขายเป็นผู้จัดการมรดก ควรขอดูคำสั่งศาล บัญชีทายาท และควรสอบถามทายาทว่า ได้มีการแบ่งปันทรัพย์มรดกชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้จัดการมรดกนำทรัพย์สินมรดกมาขายให้บุคคลอื่น โดยไม่ได้แบ่งให้ทายาท ศาลก็สามารถเพิกถอนการซื้อขายได้

7.การรับซื้อฝากหรือรับจำนองที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม ควรสอบถามบุคคลอื่นที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมว่ายินยอมหรือไม่ หากไม่ยินยอมก็ไม่ควรเข้าไปซื้อฝากหรือรับจำนองเพราะจะมีปัญหาตามมามากมาย

8.ปัจจุบันมีสำนักงานกฎหมายที่รับจ้างหลบเลี่ยงกฎหมาย โดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทไว้เป็นจำนวนมาก ใช้คนไทย เป็นผู้ถือหุ้นและกรรมการบริษัท สำหรับถือกรรมสิทธิ์แทนชาวต่างชาติ โดยได้รับค่าจ้างเป็นจำนวนสูง พบง่ายในจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย เป็นต้น การซื้อขายกับสำนักงานกฎหมายดังกล่าวต้องระมัดระวัง ควรสอบถามให้ละเอียดเพราะอาจจะมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องตัวการตัวแทนหรือการฟอกเงิน เมื่อเร็วๆ นี้ ผมได้ดำเนินคดีกับสำนักงานกฎหมายแห่งหนึ่ง ที่รับเงินจากชาวต่างชาติไปเกือบ 20 ล้าน แต่ไม่นำไปชำระราคาที่ดิน ยักยอกไปเป็นประโยชน์ส่วนตัวโดยทุจริต

จึงฝากเตือนชาวต่างชาติ อย่าหลงเชื่อสำนักงานกฎหมายที่รับหลบเลี่ยงกฎหมายเพื่อถือครองที่ดิน เพราะจะมีปัญหาฟ้องร้องตามมาภายหลังนะครับ

ตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 94  บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 806 ตัวการซึ่งมิได้เปิดเผยชื่อจะกลับแสดงตนให้ปรากฏและเข้ารับเอาสัญญาใดๆ ซึ่งตัวแทนได้ทำไว้แทนตนก็ได้ แต่ถ้าตัวการผู้ใดได้ยอมให้ตัวแทนของตนทำการออกหน้าเป็นตัวการไซร้ ท่านว่าตัวการผู้นั้นหาอาจจะทำให้เสื่อมเสียถึงสิทธิของบุคคลภายนอกอันเขามีต่อตัวแทน และเขาขวนขวายได้มาแต่ก่อนที่รู้ว่าเป็นตัวแทนนั้นได้ไม่

มาตรา 821 บุคคลผู้ใดเชิดบุคคลอีกคนหนึ่งออกแสดงเป็นตัวแทนของตนก็ดี รู้แล้วยอมให้บุคคลอีกคนหนึ่งเชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนว่าบุคคลอีกคนหนึ่งนั้นเป็นตัวแทนของตน

มาตรา 823 ถ้าตัวแทนกระทำการอันใดอันหนึ่งโดยปราศจากอำนาจก็ดี หรือทำนอกเหนือขอบอำนาจก็ดี ท่านว่าย่อมไม่ผูกพันตัวการ เว้นแต่ตัวการจะให้สัตยาบันแก่การนั้น

ถ้าตัวการไม่ให้สัตยาบัน ท่านว่าตัวแทนย่อมต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกโดยลำพังตนเอง เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าบุคคลภายนอกนั้นได้รู้อยู่ว่าตนทำการโดยปราศจากอำนาจ หรือทำนอกเหนือขอบอำนาจ