การ Lease ที่ดินที่มากกว่า 30 ปี

ปกติแล้วในการจัดหาที่ดินมาเพื่อการพัฒนาโครงการที่เราคุ้นเคยนั้นมีอยู่ 2 รูปแบบ คือ การซื้อที่ดินมาเพื่อให้เป็นกรรมสิทธิ์และพัฒนาต่อ และการทำสัญญา Lease ที่ดินระยะยาวหรือการทำสัญญาเช่านั่นเอง ซึ่งในปัจจุบันกฎหมายบ้านเรากำหนดให้การ Lease ที่ดินทำได้ในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี

ทั้งนี้ เราสามารถแบ่งกลุ่มของที่ดินออกเป็น 3 กลุ่มด้วยกัน ที่ไม่สามารถซื้อขายได้ตามปกติและต้องพัฒนาผ่านสัญญา Lease ค่ะ

กลุ่มแรก ก็คือ กลุ่มที่เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิขายที่ดิน กลุ่มนี้โดยหลักแล้วเจ้าของที่ดินที่เป็นภาครัฐ ด้วยข้อกำหนดทางกฎหมายทำให้ทางเลือกในการพัฒนาที่ดินนั้นต้องทำสัญญา Lease ระยะยาว

กลุ่มที่ 2 คือ เจ้าของที่ดินที่เป็นเศรษฐีที่มั่งคั่งมากและมีที่ดินทำเลดีมีศักยภาพสูงเก็บไว้ในมือ แต่เจ้าตัวก็ไม่คิดอยากจะขายออกมา คนกลุ่มนี้จึงต้องการทำสัญญา Lease ให้เอกชนมาพัฒนาที่ดินโดยที่ตัวเองได้ประโยชน์จากค่าเช่า

กลุ่มที่ 3 คือ กลุ่มที่ดินในเขตเมืองใหญ่ ราคาที่ดินในเขตเมืองโดยเฉพาะแถบใจกลางเมืองมีราคาสูงเกินกว่าที่บริษัทพัฒนาที่ดินจะจ่ายไหว ซึ่งก็มีแค่การทำสัญญา Lease ระยะยาวที่จะช่วยนำที่ดินมาพัฒนาต่อได้

หากเราดูภาพที่เกิดขึ้นในปัจจุบันจะเห็นว่าที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดนั้นมีราคาที่ถีบตัวขึ้นไปสูงมาก และยิ่งรัฐมีโครงการที่จะลงทุนในระบบคมนาคมทั่วประเทศแล้วก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าที่ดินให้สูงขึ้นไปอีก ขณะเดียวกันที่เอกชนเองนั้นการที่จะพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงและให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวภายใต้สัญญาเช่าได้แค่ 30 ปีนั้นก็เป็นเรื่องที่ไม่ง่าย เพราะยิ่งโครงการมีมูลค่าสูงเท่าไร ระยะเวลาคืนทุนก็นานขึ้น

จากการที่ดิฉันได้พูดคุยกับเอกชนจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นตรงกันว่าเป็นสิ่งที่ดีที่จะยืดสัญญา Lease จากกรอบปัจจุบัน 30 ปี ให้เป็น 50 หรือ 90 ปี หากทำได้จริงก็จะเกิดการนำที่ดินผืนใหม่ๆ ที่มีศักยภาพมาพัฒนาโครงการ

สุดท้ายนี้ดิฉันอยากจะฝากให้ท่านผู้อ่านลองคิดกันนะคะว่า หากท่านมีที่ดินที่ติดรถไฟฟ้า ท่านอยากจะขายมันออกไปในตอนนี้จริงๆ หรือเปล่า หรืออยากจะเก็บที่ดินนี้เอาไว้ส่งต่อเป็นมรดกให้ลูกหลาน หากมีการผลักดันให้ขยายอายุสัญญา Lease ได้ ดิฉันเชื่อว่าจะเกิดประโยชน์มากมายในภาพรวมกับทุกฝ่ายแน่นอนค่ะ