กระตุ้นอสังหาฯ ยังไม่กระเตื้อง

ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยได้ทยอยประกาศตัวเลขยอดขายปี 2558 ออกมา ส่วนใหญ่ยอดขายยังคงซบเซาไม่เป็นไปตามเป้าหมาย แม้กระทั่งบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ยังไม่ได้รับผลดีจากมาตรการกระตุ้นอสังหา ริมทรัพย์ มีเพียงบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) เท่านั้นที่ยอดขายสูงกว่าเป้าหมายเล็กน้อย ด้านบริษัท แสนสิริ (SIRI) ประกาศปีนี้จะเน้นโครงการระดับบนมากกว่าระดับล่าง เพราะการรุกขยายโครงการลงไปในระดับล่างในอดีตเร็วเกินไป

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ORI กล่าวว่า สิ้นปี 2558 บริษัทมียอดขาย 5,300 ล้านบาท มากกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 5,000 ล้านบาท ส่งผลให้มีรายได้ทั้งปีอยู่ที่ 2,050 ล้านบาท จากที่ตั้งเป้าไว้ 2,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงเป้าหมายยอดขายและรายได้ปี 2559 ที่ 7,500 ล้านบาท และ 4,000 ล้านบาท ตามลำดับ

ORI มีแผนเปิด 10 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท โดยทำเลที่จะเปิดส่วนใหญ่จะเป็นส่วนต่อขยายตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก พร้อมกันนี้บริษัทตั้งงบซื้อที่ดินปี 2559 ไว้ที่ 2,500 ล้านบาท โดยจะเน้นซื้อที่ดินที่เป็นแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ล่าสุด บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้รายได้อีก 6,200 ล้านบาท ที่จะทยอยรับรู้จนถึงปี 2560

ORI เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ทำเลแนวสถานีขนส่งมวลชนระบบรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และทำเลใกล้ทางด่วนที่สามารถกำหนดราคาขายได้ในระดับไม่สูงมากเมื่อเทียบกับโครงการอื่น ซึ่งห้องของบริษัทนั้นจะมีระดับราคา 1.8-2.5 ล้านบาท ในขนาดตั้งแต่ 23 ตารางเมตร ถึงห้องขนาดใหญ่ ที่สามารถรองรับได้ตามความต้องการของผู้ซื้อ

คอนโดของ ORI ราคาไม่สูงมาก เพราะสามารถควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างได้ดี มีต้นทุนที่ดินที่ไม่สูงมากและทำโครงการคอนโดสูง 8 ชั้น ซึ่งข้อดีของการทำโครงการโลว์ไรส์จะสามารถสร้างเสร็จได้เร็ว และสามารถหมุนรอบเงินได้ไวด้วยเช่นกัน จึงสามารถรับรู้รายได้จากการขายได้เร็ว

ORI มีระดับอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 41-42% หรืออันดับต้นๆ ของกลุ่มอสังหาฯ

สำหรับแผนระยะยาว บริษัทจะทำสินค้าให้ครอบคลุมในทุกกลุ่มลูกค้าทั้งคอนโด บ้านแนวราบ และเข้าสู่ธุรกิจโรงแรม เพื่อที่จะสร้างความแข็งแกร่งในด้านโครงสร้างรายได้ให้มีเสถียรภาพ เพราะโดยรายได้จากการขายคอนโดมีสัดส่วนมากจึงทำให้โตเร็วมาก แต่ก็มีคู่แข่งขันและมีการแข่งขันสูง ดังนั้นในอีก 3-5 ปีข้างหน้า บริษัทหวังที่จะให้มีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาประมาณ 10-15% เพื่อเป็นรายได้ประจำที่แน่นอนให้กับกิจการและเพื่อความมั่นคง

พีระพงศ์ ให้ความเห็นว่า ที่อยู่อาศัยที่ล้นตลาดขณะนี้เป็นโครงการที่อยู่ในทำเลเก่าย่านใจกลางธุรกิจ กลางกรุงที่ผู้ประกอบการแห่สร้างตามกระแส แต่ทำเลคอนโดของบริษัทเป็นย่านใหม่ ประกอบกับเป็นการตัดสินใจดำเนินโครงการที่เป็นทั้งผู้บริหารและเจ้าของทำให้ มีความคล่องตัวในการดำเนินการ

“2-3 ปีมานี้ไลฟ์สไตล์ของคนเปลี่ยนไป คนนิยมอาศัยอยู่คอนโดมากกว่าบ้าน ครอบครัวมีขนาดเล็กลง คนนิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ปัจจุบันราคาที่ดินสูงขึ้น สร้างบ้านได้ราคาแพง และมีโครงการใหม่เกินความต้องการในบางทำเล ทำเลที่รถไฟฟ้าไปถึงตารางวาละแสนบาท สูงกว่าทำเลไกลรถไฟฟ้าตารางวาละ 5 หมื่นบาท”

ด้าน โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ LPN กล่าวว่า บริษัทมียอดขายเพียง 1.55 หมื่นล้านบาท จากเป้าหมายที่ตั้งไว้ 1.6 หมื่นล้านบาท แต่เติบโต 30% จากปี 2557 จากการเปิดโครงการทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท

“ตลาดคอนโดยังอยู่ในช่วงขาลง จากปีก่อนที่ยอดขายและจำนวนยูนิตเปิดตัวลดลง แต่ปีนี้เปิดมาด้วยความหวังเพราะมีมาตรการรัฐอีก 4 เดือน เชื่อว่าทุกบริษัทจะนำคอนโดที่สร้างเสร็จออกมาจัดแคมเปญระบายสต๊อก ถ้าหากได้รับผลตอบรับที่ดี การเปิดคอนโดใหม่น่าจะคึกคักขึ้นช่วงปลายไตรมาส 3 และ 4 โดยยูนิตเปิดตัวใหม่อาจเพิ่มเป็น 8 หมื่นยูนิต/ปี จากปีก่อนที่ลดเหลือ 6 หมื่นยูนิต”

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 29 ต.ค. 2558 แต่ LPN ยังมียอดขายที่อ่อนแอ เดือน พ.ย.อยู่ที่ 999 ล้านบาท และเดือน ธ.ค. 949 ล้านบาท ต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ยต่อเดือนอื่นที่ 1,260 ล้านบาท ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2558 ทำให้ไตรมาส 4 เป็นไตรมาสที่มียอดขายต่ำที่สุด

โอภาส กล่าวว่า บริษัทจะเร่งรัดการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ให้ทันรองรับมาตรการรัฐหรือสัดส่วน 60% ของยอดขายรอโอนที่มีกำหนดสร้างเสร็จพร้อมโอนในปีนี้คือ การโอนกรรมสิทธิ์โครงการสร้างเสร็จใหม่ 9,000 ล้านบาท โดยเฉพาะโครงการเดอะ ลุมพินี 24 ซอยสุขุมวิท 24 เป็นโครงการหรูมากของ LPN มูลค่า 3,100 ล้านบาท ที่จะสร้างเสร็จและเริ่มโอนปลายเดือน มี.ค.นี้เป็นต้นไป การขายและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดพร้อมอยู่ 1,000 ล้านบาท มาจากสต๊อกที่มีในมือทั้งหมด 5,000 ล้านบาท กระจายทำเลทั้งกรุงเทพฯ พัทยา ชลบุรี และอุดรธานี

ปี 2559 LPN ตั้งเป้ายอดขายไว้ 1.76 หมื่นล้านบาท เติบโตจากปี 2558 กว่า 10% และตั้งเป้ารับรู้รายได้เท่ากับยอดขาย โดยเตรียมเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ รวม 2 หมื่นยูนิต มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท โดยมี 2 โครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากปี 2558 ได้แก่ ลุมพินี วิลล์ ราชพฤกษ์-บางแวก มูลค่า 1,000 ล้านบาท กับลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 เฟส 2 มูลค่า 3,000-3,500 ล้านบาท

สำหรับ 8 โครงการใหม่บริษัทยังอยู่ระหว่างการพิจารณาคัดเลือกแปลงที่ดิน เน้นกลยุทธ์พัฒนาโครงการขนาดเล็กลง 1,000 ยูนิต/โครงการ จากปกติพัฒนา 2,000 ยูนิต/โครงการ เพื่อให้รอบการขายและก่อสร้างเร็วขึ้น เนื่องจากธุรกิจอยู่ในแนวโน้มขาลง ประกอบกับในปี 2560 บริษัทมียอดขายรอโอนที่จะสร้างเสร็จเพียง 1 โครงการ 1,000 ล้านบาท จึงต้องสร้างเพิ่มเติม

วันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ SIRI กล่าวว่า ยอดขายของบริษัทปี 2558 ได้ใกล้เคียงเป้าหมาย โดย ณ วันที่ 24 ธ.ค. อยู่ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท จากเป้าหมาย 3 หมื่นล้านบาท ในขณะที่รายได้เกินกว่าเป้าหมายที่ 3.7 หมื่นล้านบาท เล็กน้อยหรือเติบโตประมาณ 25% จากปี 2557 เป็นรายได้จากการขายรวมกับการที่บริษัทเริ่มมีรายได้จากการบริหารโครงการภายใต้บริษัทร่วมทุนกับบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS)

“เราคาดว่า 3 ปีข้างหน้าอัตรากำไรสุทธิจะเพิ่มเป็น 15% จากปีก่อน และคาดว่าปีนี้จะอยู่ที่ 9-10% โดยบริษัทตั้งเป้าหมายรายได้ปีนี้ใกล้เคียงกับปี 2558 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 3.7 หมื่นบาท โดยรายได้ปีนี้เริ่มมาจากการบริหารโครงการภายใต้บริษัทร่วมทุนกับบีทีเอสตามแผน 5 ปี ที่จะพัฒนาคอนโดในแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนภายใต้บริษัทร่วมทุน 25 โครงการ มูลค่า 1 แสนล้านบาท และจะเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ หลังประสบความสำเร็จจากการเปิดตัวคอนโดแบรนด์ เดอะ ไลน์ ถึง 3 โครงการ คือ จตุจักร-หมอชิต สุขุมวิท 71 และราชเทวี”

วันจักร์ กล่าวว่า ใน 2 ปีนี้บริษัทจะไม่เปิดโครงการในต่างจังหวัดมากนัก เพื่อรอให้ตลาดฟื้นตัว โดยหลังจากที่เศรษฐกิจชะลอมีเพียง จ.ภูเก็ต และเชียงใหม่ เท่านั้นที่ฟื้นตัวเร็ว

ก่อนหน้านี้ SIRI ได้ยกเลิกโครงการ “เดอะเบส เซ็นทรัล อุดรธานี” ซึ่งเป็นคอนโดแนวสูง จำนวน 573 ยูนิต ที่เปิดขายช่วงปี 2556 และเป็นโครงการที่ 2 ใน จ.อุดรธานี โดยโครงการดังกล่าวตัดสินใจยกเลิกโครงการเพราะปัญหาด้านเศรษฐกิจ 7