เออีซีบูมพื้นที่เขตศก.พิเศษ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จากภาพรวมรถไฟฟ้าทั้ง 4 เส้นทางใหม่ และ 6 เส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่วนใหญ่เป็นทำเลทองแห่งอนาคต แต่ทำเลทองในกรุงเทพฯ ปัจจุบันยังคงกระจุกตัวอยู่บริเวณเดิม โดยแบ่งเป็นโซนซีบีดีปัจจุบัน หรือทำเลใจกลางเมืองสุขุมวิท-สาทร-ลุมพินี ซึ่งปีนี้บริเวณชิดลม เพลินจิต อโศก และทองหล่อ จะฮอตสุดในโซนนี้ เป็นย่านธุรกิจ อาคารสำนักงาน ค้าปลีกชั้นนำ และที่อยู่อาศัยราคาแพงทั้งแนวราบและแนวสูง กลุ่มผู้ซื้อมีทั้งคนไทยและต่างชาติ 

ส่วนโซนซีบีดีใหม่หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ได้แก่ ย่านรัชดา-พระราม 9 และย่านห้าแยกลาดพร้าว เป็นพื้นที่ที่เติบโตรองรับซีบีดีปัจจุบัน ซึ่งย่านรัชดา-พระราม 9 ถือว่าโดดเด่นที่สุดในโซนนี้ เพราะเป็นย่านเกิดใหม่ของอาคารสำนักงานเกรดเอ อัตราค่าเช่าถูกกว่าโซนซีบีดีปัจจุบัน แต่สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ตึกใหม่ ใกล้ห้าง มีรถไฟฟ้าผ่าน ทำให้บริษัทชั้นนำหลายแห่งย้ายมาเช่าอาคารสำนักงานย่านนี้ ซึ่งหากในอนาคตโครงการซูเปอร์ทาวเวอร์ตึกสูง 125 ชั้นเกิดได้จริง จะยิ่งยกระดับทำเลย่านนี้ให้พรีเมียมขึ้นอีก

ส่วนห้าแยกลาดพร้าวเป็นย่านที่มีศูนย์การค้าชั้นนำบุกเบิกมานาน และเติบโตมาต่อเนื่องแล้วยิ่งปัจจุบันเริ่มมีอาคารสำนักงานเกิดใหม่ หรืออาคารเก่าถูกเทกโอเวอร์เพื่อปรับปรุงใหม่ให้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ประกอบกับกำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ผ่านในอนาคต จะยิ่งทำให้มีความน่าสนใจมากขึ้น ส่วนทำเลน้องใหม่เกาะห้างยักษ์ ได้แก่ บางนา (เกาะแบงค็อก มอลล์) และบางใหญ่ (เกาะเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต+มอเตอร์เวย์) ก็น่าจับตามองเช่นกัน

ขณะที่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซีอย่างเป็นทางการในปีนี้ ประกอบกับแผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษของภาครัฐ ก็จะทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ บริเวณชายแดนไทยกับประเทศเพื่อนบ้านมากขึ้น โดยแผนพัฒนาเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษที่แบ่งออกเป็น 2 ระยะด้วยกัน คือ ระยะที่ 1 เริ่มปี 2558 ใน 6 จังหวัด ได้แก่ จ.ตาก สระแก้ว ตราด มุกดาหาร สงขลา และล่าสุดได้เพิ่มหนองคายเข้ามาอีก 1 จังหวัด ส่วนระยะที่ 2 เริ่มปี 2559 ใน 4 จังหวัด ได้แก่ จ.เชียงราย กาญจนบุรี นครพนม และนราธิวาส เขตเศรษฐกิจพิเศษทุกแห่งจะกระจายอยู่ตามแนวชายแดนที่มีด่านผ่านแดนหรือด่านศุลกากร

หากวิเคราะห์ภาพรวมของพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ 2 ระยะ รวม 10 จังหวัดแล้ว จังหวัดที่มีโอกาสเกิดทำเลทองมากที่สุด คือ ตาก สระแก้ว สงขลา และเชียงราย ส่วนกาญจนบุรีต้องรอดูความชัดเจนของโครงการท่าเรือน้ำลึกทวาย และโครงการมอเตอร์เวย์สายบางใหญ่-กาญจนบุรีก่อนจึงจะเห็นภาพโอกาสในการเกิดทำเลทองได้

เริ่มด้วย จ.ตาก พื้นที่ที่ค้าขายชายแดนคึกคักมากที่สุดอยู่ใน อ.แม่สอด ซึ่งปัจจุบันมีการคมนาคมที่สะดวก ปัจจุบันจึงมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจพบว่า การค้าขายชายแดนที่เติบโตต่อเนื่องที่รอยต่อชายแดน จ.ตาก ทำให้ตากมีค้าปลีกขนาดใหญ่ครบ โมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างมีเกือบครบทุกแบรนด์ ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นมาก เริ่มเกิดตลาดคอนโดมิเนียมขึ้น

จ.สระแก้ว บริเวณด่านคลองลึก (ตลาดโรงเกลือ) อ.อรัญประเทศ เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ชายแดนที่มีการค้าระหว่างประเทศที่คึกคักมาก มีพื้นที่ติดกับบ้านปอยเปต อำเภอโอโจรว จังหวัดบันเตียเมียนเจย ประเทศกัมพูชา ปัจจุบันเริ่มมีโครงการอาคารพาณิชย์ นอกตลาดโรงเกลือมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นแล้ว ซึ่งทั้งอาคารพาณิชย์และคอนโดมิเนียมมีทั้งสำเร็จกับต้องทบทวนใหม่

จ.สงขลา แม้ไม่มีเออีซีสงขลาก็คึกคักอยู่แล้ว โดยเฉพาะ อ.หาดใหญ่ เพราะมาเลเซียนิยมเข้ามาเที่ยว โดยเมื่อกล่าวถึงพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษจริงๆ คือ อ.สะเดา ปัจจุบันอาจยังไม่เห็นการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ชัดเจน แต่เริ่มมีนักลงทุนชาวมาเลเซียมาซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในสะเดาเพื่อสร้างเป็นโกดังเก็บสินค้า เข้ามาซื้อโรงงานผลิตยางพาราและปาล์มน้ำมัน

จ.เชียงราย นอกจากเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษแล้ว การเปิดสะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 4 (เชียงของ-ห้วยทราย) ส่งผลดีให้เกิดการท่องเที่ยวจากกลุ่มประเทศจีนและลาว รวมถึงประเทศเพื่อนบ้านอื่นๆ เข้ามามากขึ้น ทำให้ยอดนักท่องเที่ยวโตและเริ่มมีโรงแรมขนาดเล็กลงทุนมากขึ้น ส่วนค้าขายชายแดนก็เติบโต เริ่มมีการสร้างศูนย์จัดเก็บสินค้า รับสะพานข้ามแม่น้ำโขงแห่งที่ 4 เชื่อมเชียงราย-ลาว-จีน มีถนน R3A ไปจีน ปัจจุบันทุนอสังหาฯ รายใหญ่จากส่วนกลางหลายรายเข้ามาปักธงพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรแล้ว กลุ่มผู้ซื้อมีทั้งคนไทยและคนจีน