บ้านประชารัฐ หลักการดี ต้องตีโจทย์ให้แตก

โดย...กนกวรรณ บุญประเสริฐ

แนวคิดการทำโครงการบ้านประชารัฐที่ทีมเศรษฐกิจรัฐบาล นำโดย สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี และอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รมว.คลัง ต้องการให้ภาคเอกชนยอมควักกำไรในกระเป๋านำมาลงทุนในโครงการเพิ่มสังคม (Social Enterprise) กันมากขึ้น หลังจากที่รัฐบาลประกาศลดอัตราภาษีนิติบุคคลลงเหลือ 20% เป็นการถาวร ส่งผลให้บริษัทนิติบุคคลทั้งขนาดเล็กและใหญ่มีกำไรในปีนี้เพิ่มขึ้นจากการจ่ายภาษีน้อยลง

จึงเป็นที่มาของการชวนบริษัทเอกชน เช่น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เอาเงินรายได้ส่วนเกินเอามาทำโครงการเพื่อสังคม ด้วยการสร้างบ้านเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้อยู่อาศัย ซึ่งมาตั้งชื่อโครงการใหม่ว่า “ บ้านประชารัฐ”

ที่ผ่านมากระทรวงการคลังเรียกประชุมผู้แทนภาคอสังหาริมทรัพย์เข้ามาหารือกับกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังและการเคหะแห่งชาติ โดยวางแนวคิดให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ลงขันเป็นการลงทุนโดยไม่แสวงหาผลกำไร ภายใต้แนวคิดสร้างที่อยู่อาศัยต่อยูนิตเฉลี่ย 5-7 แสนบาท และเปิดให้ผู้ที่มีรายได้น้อยเฉลี่ย 1 หมื่นบาท/เดือน เข้ามาเช่าอยู่ในลักษณะสัญญาเช่าระยะยาว

แต่ผลการประชุม 2-3 ครั้งที่ผ่านมายังไม่มีข้อสรุป เพราะข้อมูลจากภาครัฐเองก็ยังหาข้อสรุปไม่ได้ว่าจะเลือกเอาที่ไหนมาสร้างบ้านได้ เพราะที่แต่ละแห่งที่เสนอมาล้วนมีข้อจำกัด เช่นที่ ตรงชุมชนวัดไผ่ตัน มีเนื้อที่ราว 3 ไร่ มีปัญหาเรื่องทางเข้าเป็นสะพานแคบมีผลต่อการก่อสร้าง หากตรวจดูแล้วไม่ผ่าน ทางกรมธนารักษ์ก็มีที่ดินแปลงอื่นเสนอให้อีกกว่า 70 แปลง เช่นที่ดินตรงหนองจอก ที่ดินขององค์การรับส่งสินค้าและพัสดุภัณฑ์ (ร.ส.พ.) บริเวณจตุจักร

ขณะที่ภาคเอกชนเสียงแตกยังไม่มีการลงขันในนามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เพราะต้องการรอความชัดเจนเรื่องสถานที่ก่อสร้าง ซึ่งมีการคิดกันออกใน 2 แนวทาง ระหว่างการใช้ที่ดินของรัฐกับการให้เอกชนไปหาที่ดินเอง แต่จะมีข้อแตกต่างเรื่องราคา เพราะถ้าใช้ที่ดินของรัฐ ราคาอาจตกอยู่ที่ 8 แสนบาท/ยูนิต ได้ ซึ่งเพิ่มจากเป้าหมายเดิมที่ต้องการให้สร้างบ้านราคา 5-6 แสนบาท/ยูนิต แต่ถ้ากรณีให้เอกชนหาที่เองและก่อสร้างด้วย ราคาต้องขยับขึ้นเป็น 1.2 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งจะมีผลต่อค่างวดที่ผู้กู้บ้านต้องจ่ายต่อเดือนด้วย

สำหรับเรื่องแหล่งเงินตอนนี้ คาดว่าภาคเอกชนไม่มีการลงขันให้ตามที่มีการหารือกันในครั้งแรก แต่จะใช้วิธีการให้แบงก์รัฐปล่อยกู้ทั้งผู้ประกอบการและผู้กู้รายย่อย โดยกระทรวงการคลังแต่งตั้งให้ สุรชัย ดนัยตั้งตระกูล ประธานธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นแม่งาน ทั้งเรื่องแหล่งเงินที่คาดว่าน่าจะเตรียมไว้ใช้ในโครงการนี้เบื้องต้นน่าจะอยู่ที่ 3 หมื่นล้านบาท และเป็นตัวแทนในการไกล่เกลี่ยระหว่างผู้ประกอบการเอกชนกับภาครัฐ เพื่อให้งานนี้ขับเคลื่อนออกไปได้ตามนโยบายของรัฐบาล

ขณะที่การปล่อยสินเชื่อในพื้นที่ราชพัสดุของรัฐเองก็มีปัญหา เพราะที่ราชพัสดุไม่มีโฉนดเป็นรายแปลงเหมือนที่จัดสรรของเอกชน หากจะทำสัญญาใดๆ ขึ้นมาที่หนึ่งต้องทำกันยกแปลง และกรณีที่ธนาคารปล่อยกู้รายย่อยแยกแปลงไปแล้ว เกิดมีบางคนไม่มีวินัยการเงินและกลายเป็นหนี้เสีย ก็จะยุ่งยากกับแบงก์เจ้าหนี้ เพราะนอกจากไม่มีโฉนดแล้วยังยึดที่ราชพัสดุเป็นของกลางไม่ได้อีกด้วย

ไลวรรณ ปองเสงี่ยม รองกรรมการผู้จัดการ รักษาการในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ธนาคารได้เตรียมวงเงินราว 3 หมื่นล้านบาท เพื่อรองรับการปล่อยสินเชื่อให้ทั้งผู้ประกอบการและคนที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในโครงการบ้านประชารัฐ ซึ่งเป็นบ้านของผู้มีรายได้น้อย ที่มีรายได้ไม่เกิน 1.5-2 หมื่นบาท/เดือน ให้สามารถกู้ซื้อบ้านในราคาตั้งแต่ 8 แสน-1 ล้านบาทได้

สำหรับรูปแบบโครงการจะให้ทางกรมธนารักษ์และการเคหะแห่งชาติ เป็นผู้จัดหาที่ดิน โดย ธอส. จะสนับสนุนเงินลงทุนให้เอกชนเป็นผู้ก่อสร้าง รวมถึงการให้ประชาชนกลุ่มเป้าหมายเข้ามาขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำ

สุรชัย ดนัยตั้งตระกูล ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธอส.พร้อมสนับสนุนเงินกู้ทั้งในส่วนการปล่อยกู้ผู้ประกอบการและประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านเบื้องต้นคิดดอกเบี้ย 3-5%

“รอความชัดเจนว่ารัฐจะยอมชดเชยดอกเบี้ยให้หรือไม่ เพราะถ้าชดเชยได้ดอกเบี้ยจะลดลงได้ถึง 3% แต่ถ้าให้ใช้เงินทุนจาก ธอส.เอง ก็คงคิดดอกเบี้ยได้ที่ 4-5% หากคิดดอกเบี้ย 3% ค่างวดต่อเดือนจะผ่อนอยู่ที่ 2,800 บาท/เดือน ถ้าดอกเบี้ย 4% ผ่อน 3,300 บาท/เดือน ถ้าดอกเบี้ย 5% ผ่อน 3,600 บาท/เดือน” นายสุรชัย กล่าว

จักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์ได้เชิญผู้ประกอบการลงสำรวจที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลขทะเบียนที่ ปท.5050 ขนาด 3 ไร่ ริมถนนพหลโยธิน ติดคลองบางซื่อ ห่างสถานีบีทีเอสสะพานควาย 100 เมตร (ซอยวัดไผ่ตัน) เพื่อนำร่องพัฒนาโครงการบ้านประชารัฐแล้ว ส่วนกรณีที่เอกชนแย้งว่าติดเรื่องทางเข้าทางแคบเพียง 50 เมตร และไม่มีที่จอดรถ คาดว่าเรื่องดังกล่าวจะมี
การเจรจากับทางกรุงเทพมหานครเพื่อผ่อนปรนหลักเกณฑ์ เช่น เรื่องที่จอดรถอาจไม่จำเป็นต้องมีเพียงพอเพราะเป็นโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย

นอกจากนี้ ยังมีที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) อีก 6 ไร่ หลังสถานีตำรวจนครบาลบางขุนนนท์ เขตบางกอกน้อย สามารถเอามาพัฒนาได้เช่นกันคาดว่าต้นปีหน้าจะได้ข้อสรุปเรื่องที่ดินที่จะใช้ก่อสร้างโครงการนำร่องแห่งแรก

ขณะที่ อภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รมว.คลัง ต้องการเห็นข้อสรุปแบบมีการชี้เป้าว่าจะเริ่มลงเสาก่อสร้างได้ที่ไหนสักทีก่อนสิ้นปี 2558 ให้ได้

แต่ดูท่าว่าเรื่องนี้จะหาข้อสรุปยาก แผนที่จะไปล้วงเอาเงินรายได้จากเอกชนมาทำโครงการภาครัฐ ไม่ใช่ว่าจะยอมกันง่ายๆ สุดท้ายเกรงว่าจะกลายเป็นกระทรวงการคลังไปล้วงลูกเอาเงินแบงก์รัฐในสังกัดตัวเอง เอามาทำโครงการนี้เสียเอง ซึ่งคาดว่านอกจาก ธอส.แล้ว น่าจะมีการดึงธนาคารออมสินเข้ามาร่วมสมทบทุนในการทำโครงการนี้ด้วย แต่หากต้องใช้เงินของแบงก์รัฐจริง ทางกระทรวงการคลังต้องชงเรื่องเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้อนุมัติด้วย เพราะตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2559 ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเข้ามากำกับแบงก์รัฐแบบเต็มตัวแล้ว
ดังนั้นการจะทำโครงการตามนโยบายรัฐบาลจะต้องมีการแยกบัญชีให้ชัดเจน

นอกจากนี้ ทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องยังต้องเร่งหาข้อสรุปเรื่องสถานที่ก่อสร้างด้วย ว่าจะประเดิมทำโครงการนำร่องที่ไหนสักที่ เพื่อให้สัมฤทธิผลตามนโยบายที่รองนายกฯ และกระทรวงการคลังตั้งเป้าหมายไว้ แต่ส่วนจะให้ทำโครงการอย่างต่อเนื่องกระจายไปทั่วประเทศนั้น ผู้ที่เกี่ยวข้องคงต้องมานั่งจับเข่าคุยกันจริงๆ อีกที