ที่สุดอสังหาฯปีแพะ ปรับตัวและเปลี่ยนมือ

ใกล้ปิดฉากปี 2558 ถือเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวครั้งใหญ่รับผลกระทบทั้งปัจจัยภายในและภายนอก รวมทั้งการแข่งขันที่นับวันจะทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น

ซื้อ-ควบรวม-เปลี่ยนมือ

สิ่งหนึ่งที่เกิดขึ้นในปีนี้คือ การเข้ามาของ สิงห์ เอสเตท หลังการเข้าซื้อกิจการ รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เมื่อปีที่แล้ว ด้วยการประกาศแผนลงทุน 1 แสนล้านบาท ภายใน 5 ปี และเริ่มเดินเครื่องอย่างเต็มตัวในปีนี้ ด้วยยุทธศาสตร์การซื้อและควบรวมกิจการ หรือเอ็มแอนด์เอ เพื่อเป็นทางลัดในการมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นการร่วมทุนกับบริษัท เนอวานา การซื้ออาคารสำนักงานซันทาวเวอร์ การซื้อโรงแรมภายใต้แบรนด์เมอร์เคียว ในสหราชอาณาจักร

นอกจากนี้ ยังมีการเข้ามาถือหุ้นและซื้อกิจการเกิดขึ้นอีกหลายกรณี เช่น บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ ผู้บริหารชุดเดิมได้ขายหุ้นให้กับ ภัทรภพ อิทธิสัญญากร นักลงทุน บริษัท ปริญสิริ ได้ผนึกกับกลุ่มเคพีเอ็น โฮลดิ้ง ของตระกูลณรงค์เดชที่ได้ซื้อหุ้นจึงกลายเป็นผู้ถือหุ้นปริญสิริสัดส่วน 30.57% ขณะที่กลุ่มชวน ตั้งมติธรรม ได้ขายหุ้นในบริษัท มั่นคงเคหะการ 20.64% ให้บริษัท แคสเซิล พีค ดีเวลลอปเม้นท์ส และบริษัท ซีพีดี โฮลดิ้ง เป็นการยุติบทบาทการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่า 50 ปี

คอนโดจุก แนวราบแจ่ม

ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ กลุ่มคอนโดมิเนียมอาจจะมาแรงในช่วงต้นๆ ปี แต่หลังจากที่หลายโครงการเปิดตัวแล้วไม่สามารถมียอดขายตามเป้า ด้วยปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในตลาดจำนวนมาก 

สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนได้จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่รายงานภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ​ และปริมณฑล 11 เดือนแรก (ม.ค.-พ.ย.) ของปีนี้ มีทั้งหมด 425 โครงการ จำนวน 102,920 หน่วย ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 277 โครงการ 43,630 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.8% และคอนโดมิเนียม 148 โครงการ 59,290 หน่วย ลดลง 10.5%

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลง แต่บ้านจัดสรรกลับมาแรงแซงโค้งสุดท้าย โดยตัวเลขเปิดตัวใหม่ 6 เดือนแรก ยังติดลบถึง 7.4% แต่การติดลบลดลงต่อเนื่องจนเป็นบวกในที่สุด เพราะผู้ประกอบการหลายรายหันมาเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ส่วนภาพรวมการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 1.12 แสนหน่วย ลดลงจากปีที่แล้วที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 1.18 แสนหน่วย

ที่ดินแพงสุดตร.ว.ละ 1.9 ล้าน

ไม่กี่ปีมานี้ราคาที่ดินใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ขยับขึ้นอย่างร้อนแรงมาก เรียกว่าทุบสถิติใหม่มาต่อเนื่อง จากในอดีตราคาที่ดินสูงสุดจะเป็นสถิติที่กินเวลายาวนาน 2-3 ปี โดยปีนี้ราคาที่ดินทุบสถิติใหม่แตะ 1.9 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เป็นที่ดินประมาณ 3 ไร่ บริเวณชิดลมที่บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เป็นผู้ซื้อไป (ราคารวม 2,280 ล้านบาท) เทียบกับปีที่แล้วราคาที่ดินสูงสุดอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท เป็นที่ดินขนาด 3 ไร่ บริเวณปากซอยสุขุมวิท 6 ติดสถานีบีทีเอสนานา ที่บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ ซื้อไป สำหรับแนวโน้มราคาที่ดินคาดว่าจะขยับขึ้นต่อเนื่อง และมีการคาดการณ์ว่าที่ดินใจกลางเมืองมีโอกาสจะทะลุ 2 ล้านบาท/ตร.ว. ในไม่ช้า

คลอดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบ 3 มาตรการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจในระยะสั้น ได้แก่ 1.ลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (กรณีกู้เงินจากธนาคาร) จาก 1% เหลือ 0.01% ระยะเวลา 6 เดือน สิ้นสุดวันที่ 28 เม.ย. 2559 2.สินเชื่อพิเศษเพื่อกู้ซื้อบ้านให้กับผู้มีรายได้น้อยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อซื้อบ้านหลังแรก วงเงินเบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท โดยขยายโอกาสเข้าถึงสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สำหรับผู้มีรายได้สุทธิต่อเดือนไม่เกิน 3 หมื่นบาท

3.ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้กับคนซื้อบ้าน โดยนำเอา 20% ของมูลค่าบ้าน-คอนโดมิเนียมที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท มาลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปี ครอบคลุมการซื้อและโอนระหว่างวันที่ 13 ต.ค.-31 ธ.ค. 2559 หลังการใช้มาตรการมาได้ 2 เดือน ก็สร้างบรรยากาศที่คึกคักขึ้น แต่คงต้องรอดูบทสรุปสุดท้ายในปีหน้าว่าผลจะออกมาอย่างไร

บ้าน-คอนโดหรูปีแพะมาแรง

หนึ่งในความโดดเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ นั่นคือ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบนทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบมาแรงมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโครงการหรูหลายโครงการเลื่อนการเปิดตัวจากปี 2557 มาเปิดตัวในปี 2558 หลังจากที่สถานการณ์การเมืองคลี่คลาย และอีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะภาวะหนี้ครัวเรือนที่ปัญหาเรื้อรังต่อเนื่องมาจากปี 2557 ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางล่างชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว

ผู้ประกอบการหลายรายหันมาเปิดตัวโครงการระดับไฮเอนด์มากขึ้น หรือปรับแผนด้วยการเลือกโครงการที่อยู่บนทำเลใจกลางเมืองที่มั่นใจว่าจะขายได้ชัวร์มาเปิดตัวก่อน อีกทั้งการที่ต้นทุนราคาที่ดินใจกลางเมืองช่วง 1-2 ปีก่อนหน้านี้ค่อนข้างสูงมาก ไม่ต่ำกว่า 1.2-1.5 ล้านบาท/ตร.ว. จึงจะเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ย่านใจกลางเมืองที่เปิดตัวปีนี้มีราคาค่อนข้างสูง ไม่ต่ำกว่า 2-2.5 แสนบาท/ตร.ม.

บ้านประชารัฐยังยืดเยื้อ

รัฐบาลมีแนวคิดจัดทำโครงการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่เป็นของตัวเอง หรือเรียกว่า “บ้านประชารัฐ” ส่วนหนึ่งจะให้ภาคเอกชนจัดตั้งเป็นธุรกิจเพื่อสังคม หรือโซเชียล เอนเตอร์ไพรส์ มาร่วมกันสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 แสนบาท/ยูนิต ซึ่งกระทรวงการคลังได้พิจารณาที่ดินราชพัสดุของกรมธนารักษ์ และที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) แต่ปัจจุบันยังไร้ข้อสรุป โดยเฉพาะกรณีราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่กระทรวงการคลังต้องการกำหนดไว้ที่ 5-7 แสนบาท/ยูนิต แต่ผู้ประกอบการเสนอมาที่ 1-1.2 ล้านบาท/ยูนิต

ขณะที่ผลพวงจากการเดินหน้านโยบายบ้านประชารัฐ ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในการเคหะแห่งชาติ เมื่อมีกระแสข่าวปลด กฤษดา รักษากุล ออกจากตำแหน่ง หลังจากไม่สามารถผลักดันโครงการฟื้นฟูเคหะชุมชนดินแดงซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของนโยบายนำร่อง โครงการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่เป็นของตัวเอง จนที่สุดคณะกรรมการการเคหะฯ ก็ได้อนุมัติการลาออกจากตำแหน่งไปในที่สุด

ทั้งหมดนี้คือสถานการณ์เด่นๆ ที่เกิดขึ้นในปี 2558 ที่กำลังจะผ่านพ้นไป เพื่อรับปีใหม่ 2559 ที่ยังมีเรื่องให้ต้องฝ่าฟันอีกมากมาย