กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ หวังแค่ยอดขายตามเป้า

โดย...เจียรนัย อุตะมะ

มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ช่วยประหยัดภาษีให้ผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทลงมา มากกว่าผู้ขาย ทั้งนี้แม้ว่ามาตรการทุกด้านจะเป็นประโยชน์ต่อบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) มากที่สุด เนื่องจากเจาะกลุ่มความต้องการที่แท้จริง และเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และมีสต๊อกโอนมากที่สุด และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ปีหน้ามาก แต่ PS รวมถึงบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ไม่ได้ตั้งความหวังไว้มาก แค่กระตุ้นกำลังซื้อไตรมาส 4 ให้ยอดขายทั้งปีเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ PS เชื่อว่า รายได้ของบริษัทในไตรมาส 4 จะดีกว่าไตรมาส 3 ที่มีรายได้ 1.4 หมื่นล้านบาท และกำไรสุทธิ 3,057 ล้านบาท เพราะผลดีจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทมีสินค้าพร้อมโอนในไตรมาส 4 ถึง 1.5 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงเป้าหมายยอดขายและรายได้ปีนี้ไว้ที่ 4.7 หมื่นล้านบาทเท่าเดิม

ล่าสุด ครึ่งแรกปีนี้บริษัทมีรายได้ 2.2 หมื่นล้านบาท เติบโต 8.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และกำไร 3,057 ล้านบาท เติบโต 4.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ LPN ประเมินว่า ไตรมาส 4 ปีนี้บริษัทจะมียอดขาย 5,000 ล้านบาท ฟื้นตัวจากไตรมาส 3 ที่มียอดขายเพียง 3,000 ล้านบาท เนื่องมาจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 2-3 โครงการ จากไตรมาส 3 ที่ไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวเลย แต่ยังคงเป้าหมายยอดขายทั้งปีที่ 1.7 หมื่นล้านบาท และรายได้ 1.6 หมื่นล้านบาท จาก 9 เดือนแรกปีนี้ที่ยอดขายแล้ว 1.2 หมื่นล้านบาท

สิ้นไตรมาส 3 ที่ผ่านมา LPN มียอดขายรอโอนอยู่ 1.45 หมื่นล้านบาท ที่จะโอนรับรู้รายได้ในไตรมาส 4 ที่ 2,500 ล้านบาท และไตรมาสแรกปีหน้า 1.2 หมื่นล้านบาท

ประเสริฐ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า 6 เดือนข้างหน้าจะเห็นผู้ประกอบการเร่งขายและเร่งโอนบ้าน โดยคาดว่าไตรมาส 4 ปีนี้ยอดขายบ้านจะเติบโต 20-30% จากเดิมที่คาดว่าจะเติบโต 10% และไตรมาสแรกปีหน้ายอดขายบ้านจะโต 5-10% จากเดิมที่คาดไว้ว่าจะเติบโต 0.5%

คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติ คือ ข้อแรก มาตรการช่วยเหลืออสังหาริมทรัพย์ คือ ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01%

ข้อสอง ลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ข้อสาม ให้สิทธิลดหย่อนภาษีแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ข้อสี่ เข้าถึงเงินกู้ยืมจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ง่ายขึ้น ด้วยวงเงินรวม 1 หมื่นล้านบาท

พรรณรายณ์ ติยะพิทยารัตน์ นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ธนชาต ให้ความเห็นว่า มาตรการรอบนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อมากกว่า เพราะประหยัดได้ 1.98% ขณะที่ ประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนได้ 0.99% (ในครั้งนี้ไม่ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ) นอกเหนือจากนี้ ผู้ซื้อบ้านหลังแรกจะได้ภาษีคืนสูงสดุ 7% ของราคาบ้าน ขึ้นอยู่กับอัตราภาษีจ่าย และมองว่า PS ได้ประโยชน์มากที่สุด

ประการแรก PS และ LPN จะได้ประโยชน์มากสุดจากหลักเกณฑ์การปล่อยกู้ขูอง ธอส. ที่ผ่อนคลายลง เพราะ 23-25% ของลูกค้ากู้ยืมเงินจากธนาคาร และกลุ่มลูกค้าของทั้งสองบริษัท คือ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย และผลิตภัณฑ์ส่วนใหญ่ของบริษัทมีราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาท

ประการที่สอง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์มากสุดจากการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน คือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายรอโอนจำนวนมากในปี 2558 ต่อเนื่องไปยังปี 2559 ซึ่ง 3 อันดับแรก คือ PS (2.9 หมื่นล้านบาท) บริษัท แสนสิริ (SIRI) (2.7 หมื่นล้านบาท) และบริษัท ศุภาลัย (SPALI) (2.1 หมื่นล้านบาท)

ประการที่สาม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสต๊อกพร้อมโอนมากกว่าได้ประโยชน์จากการ กระตุ้นความต้องการซื้อใหม่ได้ดีกว่า โดย 3 อันดับแรก คือ PS (1.9 หมื่นล้านบาท) SIRI (9,000 ล้านบาท) และบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 7,000 ล้านบาท

ประการที่สี่ LPN, PS และ SPALI ไดประโยชน์มาก ที่สุดจากมาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก

พรรณรายณ์ มองว่า PS ได้ประโยชน์จากทุกแง่มุม และคงแนะนํา “ซื้อ” และเป็นหุ้นแนะนำ จากมาตรการกระตุ้นความต้องการเพียงช่วงสั้นด้วยมาตรการมีระยะเวลา 6 เดือน หรือ 1 ปี จึงคาดว่าจะหนุนความต้องการได้ช่วงสั้น นอกจากนี้ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว มาตรการนี้จึงอาจกระตุ้นเพียงความต้องการที่แท้จริงเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อให้เร็วขึ้น

ทั้งนี้ คาดว่า 7 บริษัทชั้นนําที่วิเคราะห์จะมียอดขายที่ฟื้นตัวในไตรมาส 4 ปี 2558 จากที่ลดลง 22% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนในไตรมาส 3 (เพิ่มขึ้น 32% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนในไตรมาสแรก และเพิ่มขึ้น 26% ในไตรมาส 2)

รมว.คลัง กล่าวถึงหลักเกณฑ์ภาษีที่ดินใหม่ ซึ่งผ่อนคลายมากกว่าข้อเสนอเดิม เพราะจะเก็บเป็นอัตราขั้นบันไดตามการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่อยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์โดยมีอัตราเพดาน 0.2-1% ส่วนอัตราเพดานของที่ดินรกร้างว่างเปล่า อยู่ที่ 3% หากมีผลบังคับใช้ในปี 2560 จะกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย