รัฐจัดเต็มฟื้นอสังหาฯ ของใหม่-มือสอง-สร้างบ้าน เฮถ้วนหน้า

ในที่สุดรัฐบาลก็คลอดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกมาโดยผ่านการพิจารณาและเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ไปเมื่อวันที่ 13 ต.ค.ที่ผ่านมา โดยมีมาตรการหลักอยู่ 3 มาตรการ ประกอบด้วย มาตรการที่ 1 การสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลางให้สามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในวงเงินที่สูงขึ้นและด้วยเงื่อนไขผ่อนปรน โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะสนับสนุนสินเชื่อวงเงินเบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท

สำหรับเงินกู้ดังกล่าวเพื่อนำไปซื้อที่ดินพร้อมอาคาร ห้องชุด หรือเพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร
กําหนดระยะเวลารับคำขอและการทํานิติกรรม 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ต.ค. 2558 โดยที่ ธอส.สามารถขยายระยะเวลาและวงเงินกู้ได้ตามความเหมาะสม ทั้งนี้มีระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 30 ปี และมีกลุ่มเป้าหมายคือ ผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท/เดือน โดยที่เกณฑ์หลักประกันเป็นไปตามระเบียบปฏิบัติของ ธอส.

มาตรการที่ 2 คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดจาก 1% เหลือ 0.01% เป็นเวลา 6 เดือน ซึ่งทาง รมว.คลัง ระบุว่า ให้สิทธิลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองทั้งการซื้อบ้านใหม่และบ้านเก่าโดยไม่มีเพดานราคากำหนดไว้

มาตรการที่ 3 การยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ได้รับสิทธิจะต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์มาก่อน และต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่น้อยกว่า 5 ปี กล่าวคือ ต้องเป็นการซื้อครั้งแรกและเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง

ทั้งนี้ จะให้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่องกัน5 ปีภาษี นับแต่ปีภาษีที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ โดยให้แบ่งใช้สิทธิเป็นจํานวนเท่าๆ กันในแต่ละปีภาษี ซึ่งจะต้องจ่ายค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันที่ ครม.มีมติเห็นชอบถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2559

มาตรการที่ออกมาถือเป็นยาแรงอยู่พอสมควร ทั้งในเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ให้ทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่ โดยไม่มีการจำกัดเพดานราคาของบ้าน จากก่อนหน้านี้มีกระแสข่าวมาตลอดว่าจะให้กับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือแม้แต่ สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี เองก็ยังมีเป้าหมายต้องการจะช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยในราคาที่ 1.5 ล้านบาท

สุดท้ายมาตรการก็ออกมาแบบเต็มแม็ก ทั้งบ้านใหม่ บ้านเก่า แบบไม่จำกัดราคา ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกบ้านใหม่ที่มีอยู่ได้ในระยะ 6 เดือนนับจากนี้ ขณะเดียวกันบ้านมือสอง บ้านที่เป็นสินทรัพย์รอขายของธนาคารก็อยู่ในข่ายได้อานิสงส์จากมาตรการนี้ไปด้วย

ขณะที่มาตรการสินเชื่อที่จะให้ ธอส.ปล่อยกู้ในวงเงิน 1 หมื่นล้านบาท หากเป็นไปตามที่กระทรวงการคลังระบุ เท่ากับว่า ได้เปิดโอกาสให้ทั้งการกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมทั้งใหม่และเก่า รวมไปถึงธุรกิจรับสร้างบ้าน เท่าจับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท ก็จะได้รับประโยชน์จากสินเชื่อก้อนนี้ ทั้งในเรื่องอัตราดอกเบี้ย และการปรับเกณฑ์การกู้ให้ง่ายขึ้น ได้วงเงินสูงขึ้น ส่วนเงื่อนไขรายละเอียดจะเป็นอย่างไร ธอส.จะเป็นผู้กำหนดอีกครั้ง

ส่วนมาตรการที่เป็นของแถมแบบเซอร์ไพรส์ คือ มาตรการยกเว้นภาษีจากเงินได้บุคคลธรรมดาที่นำไปซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สามารถนำมาหักได้ 20% ราคาบ้าน ในระยะเวลา 5 ปี ถือเป็นการช่วยแบ่งเบาภาระจากการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มคนระดับกลาง-ล่างที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ หากสรุปตามมาตรการที่เพิ่งคลอดออกมาจากที่ประชุม ครม. จะเห็นว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์รอบนี้ ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง บ้านของธนาคาร ธุรกิจรับสร้างบ้าน รวมไปถึงการซื้อขายระหว่างบุคคล หรือนิติบุคคล ล้วนได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์กันถ้วนหน้า แต่อาจจะแตกต่างกันออกไปตามเงื่อนไขของแต่ละมาตรการ ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยปลุกให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้นตั้งแต่ปลายปีนี้และปีหน้าอีกทั้งปี

ด้าน สงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงไตรมาสสุดท้ายมีแนวโน้มดีขึ้น จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ซึ่งมีผลทั้งในแง่ของการช่วยลดค่าใช้จ่ายแก่ผู้ซื้อและในแง่ของจิตวิทยา ทำให้ลูกค้าเร่งโอนกรรมสิทธิ์เพื่อรับประโยชน์จากมาตรการ

“เชื่อว่ามาตรการที่ภาครัฐได้ออกมาช่วยส่งเสริมให้กับภาคอสังหาฯ จะส่งผลให้ตลาดรวมมีการฟื้นตัว และทำให้ในช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้ต่อเนื่องไปจนถึงต้นปีหน้าปรับตัวดีขึ้น” สงกรานต์ กล่าว

ขณะที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เห็นว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ถือว่าดีในเชิงจิตวิทยาอาจจะทำให้คนที่มีความต้องการอยู่แล้วตัดสินใจได้ดีขึ้น หรือดึงความต้องการซื้อในปีหน้าให้ตัดสินใจซื้อในปีนี้เลย

อย่างไรก็ตาม มาตรการอาจจะไม่ได้กระตุ้นความต้องการใหม่ๆ ซึ่งมีความสำคัญต่อการฟื้นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้น โดยปัจจัยที่ทำให้ความต้องการใหม่ๆ ไม่เกิดขึ้น เพราะคนยังไม่มั่นใจรายได้ในอนาคต ซึ่งความมั่นใจจะเกิดได้ต้องเกิดจากความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจ

อสังหาฯ หลังได้ยากระตุ้นจะร้อนแรงได้แค่ไหน ไม่นานเกินรอก็คงรู้