คำแนะนำ ก่อนกู้ซื้อบ้าน

ข่าวหนึ่งที่หลายคนกำลังรอคอยกันอยู่ก็คงเป็นข่าวที่กระทรวงการคลังจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยเหลือทั้งผู้ประกอบการและผู้ที่ต้องการมีบ้านว่าจะเป็นอย่างไร เท่าที่เป็นข่าวก็คือ ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และการปรับลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน มีกำหนดระยะเวลาเป็นมาตรการช่วงสั้น 6 เดือน ถึง 1 ปี ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะถูกใจคนที่ตั้งตารอหรือไม่

แต่ก็นั่นเถอะ หากมาตรการถูกใจจะซื้อบ้านก็ขอให้พิจารณาให้รอบคอบก่อนนะ เพราะเท่าที่ทราบมา คือ ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 90 ไม่มีเงินพอที่จะซื้อบ้านด้วยเงินสด จึงมักจะต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน ดังนั้นหากจะกู้ซื้อควรทำอย่างไรบ้าง

1.จำเป็นต้องมีบ้านหรือไม่ บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็นก็จริง แต่ถ้าของจำเป็นมีเยอะเกิน ก็เป็นของเกินจำเป็น และถ้าตอนนี้ยังไม่ใช่เวลาที่สมควร ก็อย่าเพิ่งสร้างภาระให้กับตนเอง

2.จะกู้เงินต้องรอบคอบ วางแผนรายรับ-รายจ่ายให้ดี เพราะหนี้บ้านเป็นหนี้ระยะยาว วันนี้รายได้เราอาจมั่นคง วันหน้าอาจไม่มั่นคง วันนี้รายจ่ายอาจไม่เยอะ วันหน้าอาจเยอะ ดังนั้นก่อนจะกู้ถามตัวเองก่อน จำเป็นหรือไม่ มีความสามารถชำระหนี้หรือไม่ อย่าเอาโปรโมชั่นจากรัฐบาลมาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ หลายคนตอนนี้มีปัญหาการเงินเป็นหนี้เป็นสินมากมายก็เพราะโครงการรถคันแรก การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านมีหลายประเด็นที่ต้องตัดสินใจ เช่น จะกู้เท่าไร จะกู้นานแค่ไหน จะกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัว จะผ่อนงวดละเท่าไหร่ กู้กี่ปี

3.การเลือกสถาบันการเงินที่จะขอกู้มีเยอะมาก เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารพาณิชย์ ฯลฯ ซึ่งเราจะกู้ที่ไหนก็ต้องหาที่ที่จะประหยัดเงินมากที่สุดและสะดวกสบายที่สุด และมีเงื่อนไขที่สอดคล้องกับความต้องการของเรามากที่สุด เดี๋ยวนี้หาไม่ยากไม่ว่าจะดูเว็บไซต์สถาบันการเงินหรือดูจากสื่อต่างๆ เช่น หนังสือนิตยสารเกี่ยวกับการซื้อบ้าน เป็นต้น

4.เปรียบเทียบมูลค่าหลักประกันว่าจะให้เรากู้ได้มากน้อยแค่ไหน และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการกู้ และการให้บริการต่างๆ ที่แม้จะค่อนข้างยากและซับซ้อนพอสมควร เพราะรูปแบบของดอกเบี้ยก็ต่างกัน อย่างเช่น บางที่อาจคิดดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)

อย่างเช่น ดอกเบี้ยเงินกู้จะแปรตาม MRR เป็นต้น บางที่คิดดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan) คิดดอกเบี้ยคงที่ตลอดเวลา บางที่คิดแบบผสมเลย ช่วงปีแรกๆ คิดดอกเบี้ยคงที่ ช่วงปีถัดๆ ไปคิดดอกเบี้ยลอยตัว บางที่คิดดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงแรก จากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อย่างเช่น คงที่ 3 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% ปีที่สาม 5.25% เป็นต้น หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว

บางที่ก็คิดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan) เช่น ปรับคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลากู้ เป็นต้น รูปแบบดอกเบี้ยที่แตกต่างกันเหล่านี้ เลยทำให้เราค่อนข้างลำบากในการเปรียบเทียบว่าที่ไหนประหยัดกว่ากัน โดยทั่วไปผมจะให้น้ำหนักกับดอกเบี้ยที่กินระยะเวลาเยอะกว่าเป็นหลัก ตัวอย่างเช่น ถ้ากู้ 10 ปี ธนาคาร A คิดดอกเบี้ย 1 ปีแรกที่ 0% ปีถัดไปคิด MRR ส่วนธนาคาร B คิดดอกเบี้ย 1 ปีแรกที่ 2% ปีถัดไปคิด MRR ลบ 0.5% ถ้า MRR ของธนาคาร A กับ B เท่ากัน ผมจะเลือกกู้กับธนาคาร B เพราะดอกเบี้ยถูกกว่าธนาคาร A นอกจากนี้ เนื่องจากการกู้ซื้อบ้านเป็นการกู้นานถึง 10-20 ปี ดังนั้นเราจะต้องดูแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หรือนโยบายสินเชื่อของสถาบันการเงินในระยะยาวด้วย

5.นอกจากดอกเบี้ย เรายังต้องพิจารณาเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายการกู้อื่นๆ ประกอบด้วย ค่าใช้จ่ายในการกู้ เช่น ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน ค่าธรรมเนียมการวิเคราะห์สินเชื่อ ค่าธรรมเนียมจดจำนองกับกรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด (Prepayment penalty) สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะคิดค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด โดยเฉพาะหากมีการชำระหนี้ทั้งหมดเพื่อปิดบัญชีและไถ่ถอนจำนองออกไปภายในระยะเวลา 3 ปีแรกของการกู้เงิน ทั้งนี้แต่ละแห่งจะคิดมากน้อยแตกต่างกัน

6.เรายังต้องพิจารณาปัจจัยประกอบด้านอื่นๆ ด้วย เช่น ความสะดวกในการยื่นกู้ ความรวดเร็วในการอนุมัติกู้ ความสะดวกในการชำระหนี้เงินกู้ ฯลฯ

แต่แม้จะยุ่งยากอย่างไร ก็ทนหน่อยนะครับ เสียเวลาสักนิด ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้แม้เพียง 0.25% ก็ช่วยเราประหยัดได้หลายตังค์ครับ และถ้าไม่รู้จะประเมินอย่างไร ก็ลองเอาแคมเปญเงินกู้ที่เราสนใจไปปรึกษาธนาคารอื่นที่เป็นคู่แข่งดูว่าของธนาคารเขาดีกว่าธนาคารที่เราให้ดูอย่างไรบ้าง เราก็อาจจะได้ข้อเสียของแคมเปญธนาคารนั้น และในทางกลับกัน เราก็จะได้ข้อเสียของแคมเปญอีกธนาคารหนึ่ง เสร็จแล้วเราก็ค่อยมาเปรียบเทียบว่าแคมเปญไหนเหมาะกับเราที่สุดครับ