จับเทรนด์อสังหาฯ ฟิลิปปินส์-อินโดนีเซีย

อัตราการเติบโตของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลางในอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศดังกล่าวมีการเติบโตอย่างมาก

จากข้อมูลของอังค์ถัด กลุ่มประเทศกำลังพัฒนาในอาเซียนซึ่งถูกจัดให้เป็นประเทศที่มีผู้มีรายได้ระดับกลาง ได้แก่ อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และไทย โดย 2 ประเทศแรกมีอัตราการเติบโตของประชากรโดยเฉลี่ยปีละ 2% ตั้งแต่ปี 2553-2557 ขณะที่ไทยมีอัตราการเติบโตของประชากรต่อปีไม่ถึง 1%

นอกจากนี้ ข้อมูลจากธนาคารโลก ระบุว่า จำนวนประชากรในช่วงอายุ 15-64 ปี ของทั้งสองประเทศยังมีสัดส่วนมากกว่า 60% ของประชากรทั้งหมด โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยปีละ 1.6% และ 2% ตามลำดับ

ด้วยเหตุนี้ปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยจึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สะท้อนได้จากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของทั้งสองประเทศที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง คิดเป็น 2% และ 5% ต่อปี ตามลำดับ สำหรับช่วงเวลาตั้งแต่ปี 2553-2557 ถือว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับไทยซึ่งเติบโตโดยเฉลี่ยเพียงปีละ 1% บวกกับจำนวนประชากรของทั้งสามประเทศที่ค่อนข้างแตกต่าง นั่นคือ อินโดนีเซีย 254 ล้านคน ฟิลิปปินส์ 99 ล้านคน และไทย 68 ล้านคน ยิ่งอาจจะดึงดูดใจให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยไปลงทุนในประเทศเหล่านี้มากขึ้น

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์มีความแตกต่างจากผู้ประกอบการไทยในด้านความหลากหลายของการพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการในประเทศเหล่านี้มีรายได้จากทั้งการขายอสังหาริมทรัพย์ ค่าเช่าและค่าบริการ ทำให้มีเงินทุนหมุนเวียนค่อนข้างแข็งแกร่ง

สังเกตได้จากกำไรขั้นต้นที่หักต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายและบริการโดยเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2553-2557 ของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 5 รายแรกของอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ที่ค่อนข้างสูงเฉลี่ย 44% และ 40% ตามลำดับ ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่กลุ่มนี้ยังคงรักษาระดับกำไรขั้นต้นที่ไม่ต่ำกว่า 20% นับตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา และยังเพิ่มขึ้นเป็นเฉลี่ยราว 48% ในปี 2557 ขณะที่ผู้ประกอบการไทยมีอัตรากำไรในช่วง 15-30% เท่านั้น

แม้ว่าผู้ประกอบการในอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์มีความคล้ายคลึงกันในด้านความหลากหลายของโครงการ แต่แตกต่างกันที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในอินโดนีเซียเน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ให้เป็นชุมชนหรือคอมมูนิตี้ขนาดย่อม ทำให้ต้องแบ่งการพัฒนาโครงการเป็นเฟส เพื่อให้ครบวงจรในพื้นที่เดียวกัน รวมทั้งเน้นรายได้จากการขายพื้นที่ในโครงการทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นที่บ้านหรือคอนโดมิเนียม พื้นที่สำนักงานในอาคารสำนักงาน หรือพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้า

ขณะที่ผู้ประกอบการในฟิลิปปินส์พัฒนาหลากหลายรูปแบบเช่นกัน แต่เน้นพัฒนาโครงการขนาดกลางและเล็กแต่กระจายโครงการในหลายๆ พื้นที่ ซึ่งสัดส่วนรายได้ของผู้ประกอบการจะมี 2 ส่วน ได้แก่ รายได้จากค่าเช่าพื้นที่เพื่อการพาณิชย์หรือค่าบริการจากโรงแรม และรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

ด้านผู้ประกอบการไทยจะเน้นพัฒนาประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงหรือไม่ได้มีความหลากหลายในประเภทมากนัก ซึ่งถือเป็นจุดแข็งในแง่ความชำนาญในการพัฒนาโครงการ ทำให้เกิดการประหยัดจากขนาด (Economies of scale) โดยผู้ประกอบการไทยบางรายยังมีจุดเด่นในเรื่องของการใช้นวัตกรรมใหม่เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการหรือการก่อสร้าง (Conventional construction technique) ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการลดลงและสะดวกรวดเร็วมากขึ้น รวมถึงรายได้และผลกำไรของกิจการเพิ่มขึ้นอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ทำเลและระบบสาธารณูปโภค ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการครองสัดส่วนตลาดของผู้ประกอบการทั้งสามประเทศ โดยระบบสาธารณูปโภคเป็นปัจจัยสำคัญหนึ่งที่ช่วยให้ผู้บริโภคมีความสะดวกสบายจากการพักอาศัยหรือดำเนินชีวิต เช่น ทำเลติดถนนหรือทางด่วน หรือการที่ผู้ประกอบการเน้นเปิดโครงการในทำเลใกล้โรงเรียน โรงพยาบาล สวนสาธารณะ

ส่วนใหญ่ของผู้ประกอบการที่มีกำไรขั้นต้นที่หักค่าใช้จ่ายในการขายและบริการค่อนข้างสูงนั้น มักจะเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาค่อนข้างยาวนาน มีทีมงานที่มีประสบการณ์ทั้งด้านการบริหารจัดการ ความรู้การตลาด และพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นอย่างดี นอกจากนี้ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของโครงการที่มาจากการพัฒนาและรักษาคุณภาพของสินค้าและบริการก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างทัศนคติที่ดีของผู้บริโภคต่อโครงการด้วย

ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของจำนวนวัยรุ่นอายุต่ำกว่า 15 ปี ที่กำลังเข้าสู่วัยทำงานในอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ มีจำนวนถึง 28% และ 32% ตามลำดับ ซึ่งถือเป็นความต้องการในอนาคตสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยและเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการไทยที่ต้องการจะไปลงทุนควรจะคำนึงถึงความสามารถในการแข่งขันกับผู้ประกอบการท้องถิ่นและปัจจัยอื่นๆ ทั้งพฤติกรรมผู้บริโภค กฎหมาย และกฎระเบียบเป็นสำคัญ เนื่องจากธรรมชาติของตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคในแต่ละประเทศมีความแตกต่างกัน ทำให้กลยุทธ์ที่เคยทำให้ธุรกิจประสบความสำเร็จสำหรับผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่ง หรือตลาดใดตลาดหนึ่ง อาจจะไม่ประสบความสำเร็จในทุกรายหรือประเทศ เช่น การมุ่งเน้นพัฒนาโครงการลักษณะเดียวดังเช่นที่ผู้ประกอบการไทยถนัด อาจจะไม่ประสบความสำเร็จในอินโดนีเซียที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่และเน้นการสร้างชุมชนขนาดย่อม

ดังนั้น ผู้ประกอบการที่มองหาโอกาสการลงทุนทางธุรกิจในต่างประเทศต้องทำการศึกษาตลาดเหล่านั้นอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นลักษณะภูมิประเทศ ประชากร สังคมและวัฒนธรรม การบริหารจัดการด้านการเงิน โดยเฉพาะกฎหมายและกฎระเบียบในส่วนของที่ดินต่างๆ รวมทั้งการวางกลยุทธ์ก็จะต้องประเมินผู้ประกอบการท้องถิ่น

นอกจากนี้ การเน้นรายได้จากค่าเช่าควบคู่ไปกับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ผู้ประกอบการฟิลิปปินส์ทำ ก็ถือเป็นกลยุทธ์หนึ่งที่น่าสนใจและเป็นการลงทุนในระยะยาวที่ยั่งยืน ซึ่งผู้ประกอบการไทยสามารถนำมาปรับใช้ให้เข้ากับการลงทุนในอนาคต ไม่ว่าจะทั้งในหรือต่างประเทศ