มอง ‘อพาร์ตเมนต์’ แบบธุรกิจ...ลูกกตัญญู

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หากใครที่อยู่ย่านรัชดาฯ-ห้วยขวาง คงคุ้นเคยกับโครงการคอนโดมิเนียม “รัชดา ซิตี้” ซึ่งถือเป็นคอนโดมิเนียมซีรี่ส์แรกๆ ของกลุ่มเจ้าของโรงแรมมีสไตล์ ย่านห้วยขวาง และเป็นคอนโดมิเนียมยุคแรกๆ ของย่านดังกล่าว โดยทุนกลุ่มนี้เน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และโรงแรมย่านนี้มาตั้งแต่ยุคก่อนวิกฤตปี 2540 นำทัพโดย สมบัติ แสงรัฐกาญจนสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีสไตล์ เอสเตท เจ้าของธุรกิจโรงงานน้ำแข็งที่ผันตัวมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแต่ละโครงการได้รับการตอบรับอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการล่าสุด “บริกซ์” (Brix) คอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสิรินธร ที่ปิดการขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว สวนกระแสเศรษฐกิจ และภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมที่มีสัญญาณชะลอตัว

สมบัติ กล่าวว่า ที่ผ่านมากลุ่มมีสไตล์ฯ เน้นทำอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ ทั้งเพื่อขาย เพื่อเช่า หรือแม้แต่ค้าขายที่ดิน คือ เรียกว่าถ้ามีจังหวะและโอกาสที่ดีก็พร้อมเข้าไป โดยมองว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (โรงแรมและอพาร์ตเมนต์) ก็ดีคนละแบบ ถ้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็จะเป็นเงินต่อเงิน ทำแล้วได้เงิน ได้กำไร เพื่อนำเงินไปขยายต่อได้ทันที แต่ถ้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า จะเป็นทรัพย์สินระยะยาว มีเงินสดที่เข้ามาต่อเนื่อง ก็เป็นจุดที่หลายคนหวังและมองว่าทรัพย์สินนี้จะทำเงินให้ได้ต่อเนื่อง ซึ่งหากวิเคราะห์ให้ดี การทำอพาร์ตเมนต์ โรงแรมมีมูลค่าในตัวเอง ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มทุกวัน จะเห็นว่าโรงแรมเก่าๆ ในย่านใจกลางเมือง ไม่ขายก็มีรายได้ หรือถ้าวันหนึ่งไม่อยากทำต่อก็ขายมูลค่ามหาศาล เจ้าของโครงการลักษณะนี้เหมือนลงทุนเพื่อเก็บเป็นทรัพย์สิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า จึงเปรียบเหมือนเป็นลูกกตัญญู

“ในอดีตคนจะมองว่าธุรกิจประเภทโรงแรม อพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจสิ้นคิด มีที่ดินนึกอะไรไม่ออกก็มาทำอสังหาฯ เพื่อเช่า แต่วันนี้ ถ้าใครทำธุรกิจแบบนี้ ก็ต้องเรียกว่าเป็นธุรกิจลูกกตัญญู เมื่อวันหนึ่งแก่เฒ่า ก็จะมีรายได้มาเลี้ยงตัวเอง”

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจประเภทนี้สร้างมาแล้ว ก็ต้องดูแล พัฒนาต่อเนื่อง เพื่อให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ถ้าสร้างมา 20 ปี 40 ปี ไม่พัฒนา มูลค่าก็ตก ต้องรักและดูแล แล้วมันถึงจะสดใส มีชีวิตชีวา สิ่งเหล่านี้อย่าปล่อยให้โทรม มันจะไม่มีชีวิต แต่ถ้ารักและดูแล มันก็จะเป็นลูกกตัญญูน่าตาสดใส ไม่แก่

ก่อนมาเริ่มทำอสังหาริมทรัพย์ ได้เริ่มทำธุรกิจโรงงานน้ำแข็งภายใต้ชื่อ “เอเชียไอซ์” ก่อตั้งประมาณปี 2525-2526 เป็นธุรกิจคอรบครัว ซึ่งปัจจุบันก็ยังมีอยู่ แต่มีญาติพี่น้องทำ ปัจจุบันมีโรงงานน้ำเแข็งของครอบครัวเกือบ 10 แห่งในหลายพื้นที่ โดยตอนนั้นที่ตัดสินใจกระโดดลงมาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะมองว่าธุรกิจโรงงานน้ำแข็งเหมือนประสบความแล้ว ไม่รู้จะเรียนรู้อะไรแล้ว วงจรสั้น จบวันต่อวัน ไม่มีอะไรที่ท้าทาย ก็เริ่มสนใจอสังหาริมทรัพย์ และมองว่าน่าจะเติบโตได้มากกว่าโดยอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ในหลายที่ จะทำที่ไหนก็ได้ มีเรื่องต้องเรียนรู้เยอะ สิ่งที่เกี่ยวข้องเยอะ ทั้งการเลือกทำเล วิเคราะห์ความต้องการ ทั้งกฎหมายต่างๆ

ตอนช่วงที่เริ่มทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่นาน ก็เจอวิกฤตต้มยำกุ้ง สิ่งที่ทำให้กลุ่มมีสไตล์ฯ ผ่านวิกฤตมาได้ เพราะบริษัทไม่หยุดพัฒนา ตัดสินใจเดินหน้าทุกอย่างให้จบ ทำให้ลูกค้ามั่นใจ เพราะท่ามกลางการชะลอการลงทุนของหลายบริษัท แต่กลุ่มมีสไตล์ฯ เลือกที่จะเดินหน้า สวนทางกับคนอื่นที่เลือกจะชะลอ หรือไม่ก็หยุดพัฒนาเลย ทำให้กลายเป็นโอกาส เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ เรียกว่าในวิกฤตมันคือโอกาส เพราะเวลานั้นเศรษฐกิจไม่ดี แรงงานหาง่าย วัสดุก่อสร้างก็หาง่าย คนอยากขาย อยากรีบมาส่ง ต้นทุนทุกอย่างก็ไม่ได้สูงมาก ถือว่าเป็นโอกาสที่เกิดขึ้นในวิกฤต

สมบัติ กล่าวว่า การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใจเย็น ยิ่งบริษัทเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ยิ่งต้องใจเย็น ไม่เหมือนบริษัทในตลาดฯ ที่รีบทำ รีบโต โดยสถานการณ์ตอนนี้แม้จะดูชะลอตัว แต่ถ้าเทียบกับช่วงวิกฤตปี 2540 ถือว่าไม่ได้น่าห่วงมาก เพราะคนทำธุรกิจในปัจจุบันส่วนใหญ่มีประสบการณ์ สถาบันการเงินมีมาตรการเข้มงวด การวิเคราะห์ให้สินเชื่อถูกกลั่นกรองมาดีแล้ว ทำให้ความเสี่ยงน้อยลงมาก ซึ่งข้อแนะนำเวลานี้ ไม่มีอะไรมาก นอกจากบอกให้อึดและทน

ธุรกิจทุกอย่างมีเวลาของมัน ช่วงเวลาก่อร่างสร้างตัว ให้เวลา ปลูกต้นไม้ ต้องรดน้ำ พรวนดิน ถ้ารากแข็งแกร่ง จะเป็นไม้ยืนต้น ต้องทุ่มเท แล้วจะผ่านช่วงเวลาเหล่านี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง ให้คิดว่าเหมือนกำลังเดินขึ้นเขา ซึ่งไม่มีใครรู้ว่ายอดเขาอยู่อีกไกลแค่ไหน ถ้าท้อ ก็ลง ก็ไม่ถึงยอดเขา แต่ถ้าไม่คิดอะไร อึดๆ ไปอีกนิดก็จะเจอยอดเขาในสักวันหนึ่ง แต่แพ้ความคิดตัวเอง ท้อ เปลี่ยนความคิดที่จะไปต่อ โอกาสที่จะประสบความสำเร็จก็ยาก โดยคนสายป่านสั้น อย่าทำอะไรเกินตัว

ขณะที่การทำงานกับคนรุ่นใหม่ ซีอีโอเจนเก๋าก็ต้องให้โอกาส รับฟัง ทั้งสองฝ่ายต้องปรับตัว ดังคำโบราณที่ว่า เชื่อโบราณ จะบานบุรี เชื่อสมัยใหม่ ไม่รอดทุกที่ ดังนั้น ต้องเชื่อบ้าง ไม่เชื่อบ้างกำลังดี คนรุ่นใหม่ก็ต้องยอมรับในประสบการณ์ของคนรุ่นเก่า ส่วนคนรุ่นเก่าก็ต้องยอมรับความสามารถด้านเทคโนโลยี ความคิดใหม่ๆ ต้องเอาสองอย่างมาผสมกัน ปัญหาเกิดขึ้นทุกวัน ต้องหาทางแก้ปัญหากันไป เป็นเรื่องธรรมชาติ