อสังหาฯฐานะการเงินแกร่ง ดีอีต่ำ-ดอกเบี้ยถูก

โดย...ประลองยุทธ  ผงงอย

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ และบริหารสภาพคล่องอย่างไรบ้าง ในสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยของสหรัฐอเมริกามีแนวโน้มปรับขึ้น และดอกเบี้ยนโยบายของไทยจะลดลงต่ออีกไม่มากนัก หลังจากดอกเบี้ยของทั้งสองประเทศอยู่ระดับต่ำมานาน

พรชลิต พลอยกระจ่าง ผู้อำนวยการฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) เปิดเผยว่า กนง.จะมีมติคงอัตราดอกเบี้ยในเดือน ก.ย.นี้ และปัจจัยดอกเบี้ยมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น้อยมาก เพราะขึ้นหรือลงเพียง 0.25% ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านและมีกำลังซื้อจะคำนึงถึงดอกเบี้ยน้อยมาก ยกเว้นมีการขึ้นลงระดับ 1% ขึ้นไป ปัจจุบันผู้ซื้อจะคำนึงในเรื่องทำเลและราคาบ้านเป็นปัจจัยหลัก

ขอยกตัวอย่างการกู้ซื้อบ้านราคา 1.3-1.5 ล้านบาท ผ่อนระยะยาว 30 ปี ผ่อนเฉลี่ยประมาณ 7,500-8,000 บาท/เดือน ถือว่าไม่สูงพอที่จะมีผลกระทบกับดอกเบี้ย

สำหรับการเก็งกำไรอสังหา ริมทรัพย์ หลักๆ มาจากนักลงทุนในตลาดหุ้น สังเกตได้จากในปีที่หุ้นมีทิศทางเป็นขาขึ้น จะเห็นการเข้ามาเก็งกำไรในคอนโดมิเนียม ดอกเบี้ยจึงมีน้ำหนักน้อยเช่นกัน

ด้านฐานะการเงินของบริษัทก็มีความแข็งแกร่ง ปัจจุบันมีหนี้รวมประมาณ 2.4 หมื่นล้านบาท อัตราหนี้สินต่อทุน (ดี/อี) เฉพาะที่มีดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 0.79-0.80 เท่า ดอกเบี้ยเฉลี่ยเพียง 3.68% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม และยังมีแผนการออกหุ้นต่อเนื่อง โดยปกติจะออกเฉลี่ยประมาณ 6,000-8,000 ล้านบาท/ปี อายุระหว่าง 3-5 ปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมและใช้ลงทุนขยายโครงการ โดยเพิ่มหนี้หุ้นกู้เป็นประมาณ 80-90% ทำให้ต้นทุนเงินต่ำกว่าในอดีต

“เรตติ้งบริษัทอยู่ที่ A ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์เพียง 3 บริษัทที่ได้ A ทำให้ดอกเบี้ยหุ้นกู้ต่ำกว่ากู้แบงก์ แต่ถ้าดอกเบี้ยลงอีกจะทำให้ต้นทุนการเงินบริษัทลงได้อีก”

ด้าน เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เปิดเผยว่า ในภาวะปกติ ดอกเบี้ยต่ำจะจูงใจให้เข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่สถานการณ์ปัจจุบันนักลงทุนกังวลว่าอาจไม่ได้ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างที่คาดหวัง เพราะความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น รวมถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวจากผลกระทบภาคหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

ปัจจุบันบริษัทได้ออกหุ้นกู้และตั๋วแลกเงิน (บี/อี) เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 80% ของพอร์ตหนี้ทั้งหมด ช่วงต้นปีออกหุ้นกู้ไปแล้ว 1,200 ล้านบาท ช่วงที่เหลือของปีนี้มีแผนจะออกอีก 800 ล้านบาท

บริษัทเพิ่งประกาศเพิ่มทุนให้ผู้ถือหุ้นเดิม (RO) จำนวน 262.76 ล้านหุ้น หลังเพิ่มทุนจะมีดี/อี ลดลงเหลือประมาณ 1 เท่าจากปัจจุบันอยู่ที่ 1.4 เท่า อยู่ในกรอบที่วางไว้ไม่เกิน 1.2 เท่า

สำหรับผลงานในปี 2558 ยังมั่นใจว่าจะเป็นไปตามเป้าหมายโดยมีรายได้ประมาณ 2,500 ล้านบาท และยอดขายประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท แม้ปรับลดการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลง 2 โครงการ และเพิ่มโครงการแนวราบแทน 1 โครงการ รวมทั้งปี 2558 ยังเปิดตามแผนทั้งหมด 10 โครงการ มูลค่า 8,000-9,000 ล้านบาท และได้เริ่มกระจายไปสู่ธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์หรือโซลาร์ฟาร์ม โดยจะเริ่มรับรู้รายได้และกำไรในปี 2559 เต็มปีที่กำไร 70 ล้านบาท

วันจักร์ บุรณศิริ กรรมการและประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ (SIRI) กล่าวว่า ฐานะการเงินถือว่ามีความแข็งแกร่งปัจจุบันมีดี/อี ที่ประมาณ 1.4 เท่า อยู่ในกรอบนโยบายที่ 1.2-1.5 เท่า สามารถทำธุรกิจได้อย่างเหมาะสม ขณะที่ในปี 2560 วางเป้าหมายจะลดดี/อี ลงเหลือประมาณ 0.7-0.8 เท่า บนสมมติฐานว่าผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้น ครั้งที่ 2 (SIRI-W2) จะใช้สิทธิแปลงสภาพทั้งจำนวนได้เงินเข้าประมาณ 9,000 ล้านบาท

ด้านผลดำเนินงานในช่วงปลายไตรมาสแรกปี 2558 ได้ปรับเป้าหมายรายได้ขึ้นเป็น 3.4 หมื่นล้านบาท จากเดิมตั้งไว้ 3 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายราว 55-60% ของเป้าหมายทั้งปี คาดว่าไตรมาส 4 จะมียอดขายเข้ามาได้ตามเป้าหมาย และปรับเพิ่มรายได้ขึ้นเป็น 3.6 หมื่นล้านบาท หลังร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS) โครงการต่างๆ ขายได้หมด

“ส่วนแผนปีหน้ายังไม่ได้ตั้งเป้าหมาย เศรษฐกิจตอนนี้ยังลูกผีลูกคน ส่วนแผนการเปิดโครงการใหม่ทั้งปีนี้ 17 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3.2 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันเปิดไปแล้ว 11 โครงการ กำลังพิจารณาโครงการที่เหลือว่าจะเปิดปีนี้หรือเลื่อนไปเปิดปีหน้าแทน”

ชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) กล่าวว่า ฐานะทางการเงินของบริษัทถือว่ามีความแข็งแกร่งมาก และหากเปรียบเทียบกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ก็ถือว่าไม่น้อยหน้าใคร ล่าสุดเมื่อปี 2556 ทริส เรทติ้งได้ประกาศเพิ่มอันดับของบริษัทขึ้นมาอยู่ที่ BBB+ จาก BBB  ทำให้ต้นทุนทางการเงินลดต่ำลง บริษัทสามารถออกหุ้นกู้หรือตั๋วเงินระยะสั้นได้ ดอกเบี้ยถูกกว่ากู้สถาบันการเงินมากกว่า 2% ปัจจุบันดี/อี อยู่ที่ 0.6 เท่าถือว่าต่ำมาก