อสังหาฯเขาใหญ่ยังใช้เวลาปรับตัว

โดย...สุรเชษฐ กองชีพ

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่เผชิญกับวิกฤตการณ์สำคัญอีกครั้งในปี 2557-2558 เนื่องจากทางรัฐบาลจริงจังในการตรวจสอบความถูกต้องและที่มาของเอกสารสิทธิของโครงการต่างๆ ในเขาใหญ่ โดยตรวจย้อนหลังไปเป็นสิบปี ทำให้เกิดภาวะชะงักงันทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ส่งผลให้มีโครงการเปิดขายน้อยมากในปี 2557 และมีผู้ประกอบการหลายรายที่ชะลอการเปิดตัว รวมทั้งปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการ หรือว่ายกเลิกโครงการไปเลยก็มี

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่ได้รับความสนใจต่อเนื่องในช่วงระหว่างปี 2551-2556 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายในเขาใหญ่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่เป็นบ้านจัดสรรแบบบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านจัดสรรทั่วไป โดยในปี 2555 เริ่มมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในเขาใหญ่ เพราะว่ามีผู้ซื้อบางส่วนสนใจที่จะมีบ้านหลังที่สองในเขาใหญ่ แต่ไม่สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ อีกทั้งไม่มีงบประมาณในการดูแลบ้านและสวน จึงทำให้ผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาคอนโดมิเนียมออกมารองรับความต้องการของผู้ซื้อกลุ่มนี้

แต่จากสถิติที่รวบรวมมาพบว่า ในปี 2557 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มมีการตรวจสอบเรื่องเอกสารสิทธิในพื้นที่รอบๆ อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่นั้น ปรากฏว่ามีโครงการเปิดขายน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด จากประมาณ 3,000 ยูนิต ในปี 2556 เหลือเพียงแค่ประมาณ 100 กว่ายูนิตเท่านั้น เนื่องจากความไม่มั่นใจในเรื่องของการตรวจสอบที่ยังไม่ชัดเจน และการที่มีโครงการเปิดขายก่อนหน้านี้มากเกินกว่าที่กำลังซื้อต้องการ จนทำให้มีอุปทานเหลือขายในตลาดอีกประมาณ 2,500 ยูนิต โดยในจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านจัดสรรและที่ดินจัดสรรมากที่สุด คือ กว่า 72%

พื้นที่ที่ได้รับความนิยมในการพัฒนามากที่สุดในเขาใหญ่ คือ พื้นที่ทั้งสองฝั่งตามแนวถนนธนะรัชต์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมายรองรับการใช้ชีวิตประจำวัน ในขณะที่พื้นที่ตามแนวถนนผ่านศึก-กุดคล้า และถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว จะมีโครงการขนาดใหญ่และมีราคาขายที่สูงกว่าอย่างเห็นได้ชัด อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการบ้านและที่ดินจัดสรรอยู่ที่ประมาณ 69% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 79% แต่จากการสำรวจเริ่มมีผู้ซื้อหลายรายที่มีความกังวลเรื่องการตรวจสอบเอกสารสิทธิ

ในปี 2558 มีผู้ประกอบการหลายรายที่ยกเลิกการขายโครงการที่เปิดขายไปก่อนหน้านี้ รวมทั้งปรับเปลี่ยนรูปแบบจากคอนโดมิเนียม หรือบ้านพักตากอากาศไปเป็นโรงแรมแทน เนื่องจากสภาพตลาดที่ประสบกับปัญหาหลายอย่างที่ทำให้การขายทำได้น้อยลง ทั้งจำนวนยูนิตเหลือขายที่มีมากมายในตลาด และความกังวลเรื่องของการตรวจสอบเอกสารสิทธิที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ แม้ว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยกลับมาเปิดขายมากขึ้นในช่วงต้นปี 2558 แต่ก็น้อยกว่ามากเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้านี้

ปัจจัยที่จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่กลับมาคึกคักอีกครั้ง คือ การที่รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องมีการประกาศถึงผลของการตรวจสอบที่ดินและเอกสารสิทธิให้มีการรับรู้โดยทั่วกัน เพื่อคลายความกังวลให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ แม้ว่าจำนวนของที่อยู่อาศัยที่เหลือขายในเขาใหญ่อาจจะยังมากอยู่ และคาดว่าจะใช้เวลาอีกหลายปีในการดูดซับ เพราะเขาใหญ่ยังไม่ใช่สถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยมของคนไทยเมื่อเทียบกับทะเล

แม้ว่าจะมีการสร้างโครงการต่างๆ ทั้งในรูปแบบของคอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม รีสอร์ท และโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความสวยงาม หรือรูปแบบที่โดดเด่นเป็นเอกลักษณ์เพื่อดึงดูดความสนใจแล้วก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่น่าจะใช้เวลาในการปรับฐานสักระยะจึงจะกลับสู่ภาวะปกติแบบที่ควรจะเป็น คือ มีโครงการเปิดขายไม่มาก ใช้เวลาในการขายนานๆ และเป็นโครงการที่เน้นความเป็นบ้านพักตากอากาศมากกว่าโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมแบบในกรุงเทพมหานคร