เปิดทำเล ‘บางนา’ ศูนย์กลางเมืองฝั่งตะวันออก

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลบางนามีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนสนามบินสุวรรณภูมิเปิดให้บริการ ด้วยการคมนาคมที่สะดวกทั้งการเข้าเมืองด้วยทางด่วนขั้นที่ 1 และออกเมืองด้วยทางด่วนบูรพาวิถี หรือจะเชื่อมต่อกับมอเตอร์เวย์ไปจังหวัดภาคตะวันออกซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมสำคัญของไทย จนกระทั่งเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ โซนบางนาก็มีศักยภาพความโดดเด่นมากยิ่งขึ้นจนกลายเป็นศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ทางฝั่งตะวันออก โดยที่ผ่านมาย่านถนนบางนา-ตราด เป็นทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก เพราะยังมีที่ดินให้พัฒนาอีกมาก ซึ่งตลาดบ้านแนวราบย่านนี้ ถ้าเป็นโครงการติดถนนบางนา-ตราด จะเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน ราคาค่อนข้างสูงไม่ต่ำกว่า 5-6 ล้านบาทขึ้นไป

ลักษณะของถนนบางนา-ตราด จะคล้ายกับถนนพระราม 2 ถนนวิภาวดีรังสิต หรือกลุ่มถนนตัดใหม่ที่มีขนาดใหญ่ เป็นถนนเชื่อมต่อเมืองและนอกเมืองกรุงเทพฯ ซึ่งถนนลักษณะนี้ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย โดยข้อดีคือคมนาคมสะดวกมาก แต่ข้อเสียคือองค์ประกอบในการอยู่อาศัยในลักษณะร้านค้าย่อย ร้านอาหารจะค่อนข้างน้อย หรือแม้แต่การข้ามฝั่งไปยังฝั่งตรงข้ามที่ไม่สะดวกหากไม่มีสะพานลอยคนข้าม หรือสะพานกลับรถก็เป็นอุปสรรคสำหรับที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง ทำให้บ้านระดับราคาไม่แพงมากในย่านนี้จะขยับไปอยู่ถนนที่อยู่คู่ขนานกับถนนบางนา-ตราดแทน

สำหรับบริเวณที่ถือว่าไพรม์ที่สุดของถนนบางนา-ตราด จะเป็นช่วงบางนาตอนต้นๆ ใกล้กับแยกบางนาจนถึงศูนย์การค้าเซ็นทรัลบางนา โดยก่อนหน้าที่จะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมาจากสถานีอ่อนนุชยาวจนถึงสถานีแบริ่ง โซนแยกบางนาจนถึงบางนาตอนต้น ส่วนใหญ่จะมีแต่โครงการเชิงพาณิชย์และธุรกิจปักธงเปิดให้บริการ ทั้งศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ต ศูนย์จำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ครบวงจร อาคารสำนักงานเกรดบี

โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณแยกบางนาและบางนาตอนต้นนั้น ถ้าเป็นโครงการบ้านแนวราบติดริมถนนเลยจะไม่มี เพราะที่ดินราคาแพงมากจากการที่มีแต่โครงการเชิงพาณิชย์จับจองเป็นหลัก ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมจะมีเพียงโครงการขนาดเล็กบริเวณใกล้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัลบางนา แต่มาขยายตัวมากขึ้นหลังจากยุคที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง มีความชัดเจนแล้วจนถึงช่วงที่เปิดให้บริการจริงในปี 2554 ซึ่งถือว่าเป็นจังหวะที่โซนบางนาบูมไปรอบหนึ่งแล้ว

ขณะที่หลังจากที่กลุ่มเดอะมอลล์ประกาศแผนลงทุนโครงการแบงค็อกมอลล์ บริเวณแยกบางนาตรงข้ามไบเทค บางนา อย่างเป็นทางการประมาณกลางปี 2557 ก็เหมือนจุดพลุให้ทำเลแยกบางนาได้รับความสนใจมากขึ้นอีกครั้ง โดยกลุ่มเดอะมอลล์เตรียมปั้นแบงค็อกมอลล์ให้เป็นอาณาจักรศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย และอาคารสำนักงานครบวงจร ภายใต้แนวคิด “ซิตี้ วิท อิน เดอะ ซิตี้” บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ งบลงทุนกว่า 2 หมื่นล้านบาท พื้นที่โครงการกว่า 6.5 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) คาดว่าจะบริการได้ในปี 2560

กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า บริเวณจุดตัดแยกบางนา-สรรพาวุธ เป็นอีกทำเลหนึ่งที่น่าจับตามองและรอการพลิกโฉมจากการลงทุนของกลุ่มทุนรายใหญ่ของประเทศทั้งที่เปิดตัวไปแล้วและไม่ได้เปิดตัว ทำเลนี้นอกจากทางด่วนแล้วยังเริ่มมีความน่าสนใจนับตั้งแต่ที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง เปิดบริการ

นอกจากนี้ เมื่อมีโครงการการก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อเนื่องช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ระยะทาง 13 กิโลเมตร 9 สถานีที่เริ่มก่อสร้างเมื่อปี 2555 และกำหนดเสร็จปี 2560 จะยิ่งช่วยสนับสนุนให้บริเวณจุดตัดแยกบางนา-สรรพาวุธ ขยับขึ้นเป็นทำเลทองและเป็นย่านซีบีดีใหม่ขึ้นมาทันที และความน่าสนใจของทำเลย่านนี้จะขยายสู่พื้นที่โดยรอบยาวไปถึงถนนเส้นศรีนครินทร์

นอกจากนี้ ทำเลดังกล่าวยังมีปัจจัยอื่นสนับสนุน เช่น โครงการระบบขนส่งมวลชนขนาดรองหรือรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (โมโนเรล) บางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นโครงการของกรุงเทพมหานคร รวมถึงโครงการย้ายสถานีขนส่งเอกมัยมาอยู่ที่บริเวณแยกบางนา ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นอีกเหตุผลหนึ่งสำคัญที่จะทำให้ราคาที่ดินย่านนี้ปรับขึ้นไปแตะ 4-5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ในอนาคต 1-2 ปี หรือเพิ่มอีก 40-50% จากราคาปัจจุบัน

ขณะที่ความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินย่านนี้ในช่วงปี 2556-2557 ใกล้เคียงกัน (ต่างกันเพียงบางแปลง) โดยในปี 2557 ที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่และใกล้รถไฟฟ้าอยู่ที่ 1.8-2.5 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่ที่ดินที่อยู่ในซอยประมาณ 7 หมื่นบาท-1.2 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนราคาที่ดินในปี 2556 ติดริมถนนซื้อ-ขายอยู่ที่ประมาณ 1.2-2 แสนบาท/ตร.ว. (ราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ประมาณ 1.7 แสนบาท/ตร.ว.)

จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลแยกบางนา จุดที่มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมากจะเป็นรอบสถานีรถไฟฟ้าอุดมสุข ซึ่งเป็นสถานีที่ต่อรถไปยังถนนบางนา-ตราด ได้สะดวกกว่าตัวสถานีบางนา แต่ปัจจุบันที่ดินติดถนนสุขุมวิทรอบสถานีอุดมสุขหายากขึ้น ประกอบกับปัจจัยบวกในอนาคตของแยกบางนา ปัจจุบันจึงเริ่มเห็นคอนโดมิเนียมใกล้สถานีบางนามากขึ้น

ส่วนราคาขายห้องชุดในคอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างมีให้เลือกหลากหลาย มีบางโครงการราคาขายอยู่ที่ 9 หมื่น-1.1 แสนบาท/ตร.ม. ระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 8 หมื่นบาท/ตร.ม. โดยราคาขายดังกล่าวไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีซัพพลายคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก คาดว่าต้องใช้เวลาในการขายอย่างน้อย 1 ปีขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค และซัพพลายส่วนใหญ่เป็นห้องชุดระดับกลาง ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการพยายามคุมราคาขายห้องชุดย่านนี้ให้สอดรับกับกำลังซื้อด้วยการเพิ่มออปชั่นหรือการลดขนาดของห้องให้เล็กลง

ด้านฝ่ายวิจัยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่เปิดขายรอบสี่แยกบางนา ตั้งแต่ปี 2552 จนถึงต้นปี 2558 มีคอนโดมิเนียม 12,320 ยูนิต และบ้านจัดสรร 831 ยูนิต โดยปี 2555 ถือว่ามีซัพพลายใหม่เปิดขายมากที่สุด ซึ่งในอนาคตนอกจากแบงค็อกมอลล์แล้ว กลุ่มภิรัชบุรีที่เป็นเจ้าของและผู้บริหารไบเทค ที่กำลังพัฒนาอาคารสำนักงานภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทค มูลค่า 6,000 ล้านบาท กำหนดแล้วเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้า จะยิ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนทำเลนี้ให้เปลี่ยนแปลงมากขึ้น

ทำเลบางนาจะกลายเป็นศูนย์กลางเมืองฝั่งตะวันออกอย่างสมบูรณ์ และมีศักยภาพที่โดดเด่นไม่แพ้ทำเลทองอื่นๆ เลยทีเดียว