ราคาคอนโดเก่า

โดย...ซีบีอาร์อี

จากรายงานฉบับพิเศษเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร “Will Prices Rise in Bangkok’s Old Condominium Buildings?” โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมเก่าในกรุงเทพฯ ไม่ได้ขยับไปในทิศทางเดียวกันกับราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่เพิ่งมีการเปิดตัว โดยโครงการเก่าบางแห่งราคาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวเลย

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทางตะวันตกสามารถคำนวณราคาต่อตารางเมตรของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งได้จากทำเลที่ตั้งของอาคาร ทว่า ในกรุงเทพฯ กลับไม่เป็นเช่นนั้น ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะพบกับราคาต่อตารางเมตรที่มีความแตกต่างกันอย่างมากระหว่างคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับคอนโดมิเนียมในอาคารเก่า

ตัวอย่างที่ดี คือ ซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ และสามารถเห็นถึงความแตกต่างของราคาได้อย่างชัดเจน “คอนโดมิเนียมที่เก่ามากที่สุดในทำเลนี้ คือ แกรนด์วิลล์เฮาส์ 1 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2524 ปัจจุบันราคาเสนอขายสำหรับห้องรีเซล หรือห้องที่นำมาขายต่ออยู่ที่ 6 หมื่นบาท/ตารางเมตร

ส่วนคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตมากที่สุดในทำเลนี้ คือ เดอะ เพรสซิเดนท์ ปาร์ค (351 ยูนิต) ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2537 ทั้ง 4 อาคารปัจจุบันมีราคาเสนอขายโดยเฉลี่ย 6 หมื่นบาท/ตารางเมตร ในขณะที่โครงการใหม่ล่าสุดในซอยนี้ คือ พาร์ค 24 เปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2556 ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายในราคาเฉลี่ย 2.1 แสนบาท/ตารางเมตร

สาเหตุที่ราคาในปัจจุบันของคอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 ยังอยู่ในระดับที่ต่ำมาจากการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และบำรุงดูแลรักษาอาคารที่ยังไม่ดีนัก ในขณะที่คอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จหลังจากปี 2545 ราคา
ไม่ได้ปรับไปอย่างรวดเร็วเท่าโครงการที่เปิดใหม่ในปัจจุบันก็เพียงเพราะอายุของอาคารที่มากกว่า ซึ่งผู้ซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยปกติจะนิยมอาคารใหม่มากกว่า

ทิศทางราคาคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการด้วยกัน ได้แก่ การมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในเมืองหรือไม่ ความเป็นไปได้ที่จะนำคอนโดมิเนียมทั้งอาคารมาทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่หรือไม่ และตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นอาจนำไปสู่ราคาขายต่อที่สูงขึ้นในคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ

ซีบีอาร์อีเชื่อว่าความนิยมในคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารเก่าจะเพิ่มสูงขึ้น เพราะโครงการใหม่ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับโครงการเก่ามีราคาขายที่แตกต่างกันมาก ทว่าจะเกิดขึ้นเฉพาะในอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงโฉมใหม่และพื้นที่ส่วนกลางให้มีความทันสมัยมากพอที่จะทำให้กลุ่มลูกค้าชาวไทยหันกลับมายอมรับอาคารเก่าซึ่งมีราคาถูกกว่าได้