เตาปูน-สาธารณสุข-บางใหญ่ ทำเลมาแรง สายสีม่วง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในเวลานี้ถือว่ากลับมาคึกคักรอบใหม่ หลังจากที่ร้อนแรงมาตั้งแต่ปี 2552 ที่เริ่มก่อสร้างโครงการ เนื่องจากโครงการมีความคืบหน้างานก่อสร้างไปมากแล้ว ซึ่งคาดกันว่าจะเริ่มทดลองวิ่งประมาณกลางปี 2559 และเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในปลายปี 2559 โดยรถไฟฟ้าเส้นทางนี้มีระยะทางประมาณ 23 กิโลเมตร มีทั้งหมด 16 สถานี โดยมีสถานีเตาปูนเป็นสถานีแรกที่เชื่อมต่อไปยังสถานีบางซื่อ หรือจะเปลี่ยนเส้นทาง (Interchange Station) ไปยังรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-หัวลำโพง)

ภาพรวมของทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) แบ่งออกเป็น 2 ช่วงใหญ่ๆ ด้วยกัน คือ เริ่มจากช่วงสถานีเตาปูน-สถานีสะพานพระนั่งเกล้า (ก่อนข้ามสะพานพระนั่งเกล้า) จะเป็นฝั่งที่มีความหนาแน่นในการพัฒนามากกว่าฝั่งที่ข้ามสะพานไปแล้ว เพราะมีทั้งชุมชนเก่าแก่ หน่วยงานราชการระดับกระทรวง ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี มีศูนย์การค้าชั้นนำทั้งเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ และเดอะมอลล์ งามวงศ์วาน จึงเป็นฝั่งที่คอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก

ฝั่งก่อนข้ามแม่น้ำแรงสุด

นอกจากนี้ พื้นที่บริเวณดังกล่าวยังมีความใกล้เมืองมากกว่าพื้นที่ข้ามสะพานพระนั่งเกล้า เพราะเดินทางไม่กี่สถานีก็จะถึงสถานีจตุจักรของรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือจะเปลี่ยนไปนั่งรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินไปทางถนนรัชดาภิเษก อโศก สีลม สาทรได้ใกล้กว่า รวมถึงยังได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานีบางซื่อ ซึ่งเปิดให้บริการมานานแล้ว ทำให้บริเวณเตาปูน ถนนประชาราษฎร์ สายสอง วงศ์สว่าง มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมหลายโครงการมาก่อนที่จะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง

จากการลงพื้นที่สำรวจพบว่าทำเลที่จะมีศักยภาพมากที่สุด คือ ทำเลใกล้สถานีเตาปูน-สถานีกระทรวงสาธารณสุข ถือเป็นทำเลใกล้เมือง จะมีทั้งคนเมืองย้ายมาอยู่และคนท้องถิ่นแยกครอบครัวมาอยู่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน ซึ่งราคาขายคอนโดมิเนียมบริเวณนี้จะค่อนข้างสูงแล้ว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) สูงสุดวิ่งไปถึง 1 แสนบาท/ตร.ม.

ส่วนทำเลใกล้สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี-สถานีสะพานพระนั่งเกล้า จะเป็นโซนที่รองลงมา ซึ่งมีความหนาแน่นไม่แพ้กัน เพียงแต่สัดส่วนของคนท้องถิ่นจะมากกว่า มีห้องชุดเสนอขายในตลาดค่อนข้างมาก โดยเฉพาะรอบสถานีศรีพรสวรรค์มีมากถึง 5,000 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 3.96-5.59 หมื่นบาท/ตร.ม. โซนนี้ราคายังไม่ควรเกิน 7.02-9.5 หมื่นบาท/ตร.ม.

โซนข้ามแม่น้ำจับตาบางใหญ่

ขณะที่ช่วงสถานีไทรม้า-สถานีคลองบางไผ่ (ข้ามสะพานพระนั่งเกล้า) ส่วนใหญ่จะยังเป็นโครงการบ้านแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ระดับกลาง 3-5 ล้านบาท เพราะที่ดินพร้อมพัฒนายังมีจำนวนมาก แต่จากการลงพื้นที่สำรวจพบว่าทำเลใกล้สถานีบางใหญ่น่าจับตามองมาก เพราะการที่มี 2 กลุ่มค้าปลีกใหญ่ ทั้งกลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มสยามฟิวเจอร์ (ดึงอิเกียมาเป็นแม่เหล็กหลัก) ปักธงบริเวณสามแยกบางใหญ่

อีกทั้งโครงการมอเตอร์เวย์สายบางใหญ่-กาญจนบุรี ที่จะมีจุดตัดบริเวณสามแยกแห่งนี้ จะมีผลให้บริเวณใกล้สถานีสามแยกบางใหญ่ร้อนแรงที่สุด และเป็นโซนที่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ ซึ่งปัจจุบันกลุ่มพฤกษาฯ ได้เปิดคอนโดมิเนียมในโซนนี้บ้างแล้ว และเตรียมจะเปิดอีก 1 โครงการติดกับเซ็นทรัลเวสต์เกต ซึ่งจะต้องเป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่แพงมาก แพ็กเกจรวมต่อยูนิตไม่ควรเกิน 1.5-2 ล้านบาท

สำหรับภาพรวมราคาที่ดินฝั่งนี้จะยังไม่สูงมาก โดยเฉพาะที่ดินในซอย แต่ที่ดินติดริมถนนขยับไปแรงมากแล้ว โดยเมื่อปี 2555 อยู่ที่ 8 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ราคาเสนอขายในปี 2557 ขยับขึ้นไปสูงถึง 1.4-1.5 แสนบาท/ตร.ว.

ทั้งนี้ ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงทั้งเส้นทาง ราคาคอนโดมิเนียม ณ วันนี้ ไม่ว่าจะเปิดขายในราคาต่อตารางเมตรเท่าไร แต่แพ็กเกจรวมต่อยูนิตไม่ควรเกิน 3 ล้านบาท

ด้านการสำรวจคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงตลอดทั้งเส้นทางของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่าในช่วงระหว่างปี 2551-2555 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายเพียง 1.38 หมื่นหน่วย แต่ข้อมูล ณ เดือน พ.ค. 2557 พบว่าตลอดเส้นทางนี้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่า 3 หมื่นยูนิต ขายได้แล้วกว่า 1.8 หมื่นยูนิต ปัจจุบันมีห้องชุดเหลือขายอยู่ประมาณ 1.22 หมื่นยูนิต

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้บริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเกาะรถไฟฟ้าสายสีม่วงในช่วงครึ่งปีหลัง 2557 มีอุปทานจำนวน 39,963 ยูนิต เปิดขายมาไม่เกิน 4 ปี มีอัตราการตอบรับราว 74% ซึ่งหากพิจารณาเฉพาะอุปทานที่เหลือขายอยู่ในช่วง 6 เดือน (ก.ค.-ธ.ค. 2557) มีจำนวน 16,292 ยูนิต มีอัตราตอบรับแล้ว 37% หรือจำนวน 5,959 ยูนิต โดยอุปทานเสนอขายแบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 57% บ้านเดี่ยว 24% และทาวน์เฮาส์ 19%

ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านนี้ถือว่าได้รับการตอบรับที่ดี เพราะราคายังไม่สูงมาก เฉลี่ยแล้ว 1.8-2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่คนที่มีรายได้ปานกลางยังจับต้องได้ง่าย ส่วนตลาดแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์อาจถูกลดทอนความสนใจลงไป เนื่องจากที่ตั้งไม่ได้อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าได้ขนาดเดินถึง จึงตอบสนองเฉพาะกลุ่มคนมีครอบครัว หรือคนที่อาศัยรถยนต์เพื่อการสัญจรมากกว่า โดยตลาดบ้านเดี่ยวยังเน้นเสนอขายในราคา 3-4.99 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์เน้นเสนอขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่จะตอบรับได้ดี

นอกจากปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าแล้ว การที่สะพานนนทบุรี 1 แล้วเสร็จยังเชื่อมระหว่างพื้นที่ฝั่งตะวันตกและฝั่งตะวันออกของ จ.นนทบุรี ให้เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้นด้วย