คอนโดแพงเวอร์ ‘ออริจิ้น’ เน้นเจาะเรียลดีมานด์

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

แม้ว่าที่ผ่านมาผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมหลายสำนักระบุตรงกันว่ากำลังอยู่ในภาวะล้นตลาด โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่ใช่ว่าตลาดเหล่านั้นจะไม่มีกำลังซื้อ โดยกลุ่มที่เป็นเรียลดีมานด์หรือที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงนั้นยังมีอยู่ โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้แหล่งงานหรือใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า กลยุทธ์การทำตลาดในปัจจุบันได้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว หลังจากพิจารณาแล้วพบว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในเมืองนั้นต่อไปจะเกิดได้ยาก ขณะที่คอนโดนั้นเกิดขึ้นได้ง่ายกว่าและสามารถแทรกเข้าไปอยู่ในแหล่งชุมชนและแหล่งงานได้ง่ายกว่า

จากการว่าจ้างสำรวจตลาดคอนโดราคาเฉลี่ย 1-2 ล้านบาทต่อยูนิต นั้นพบว่ามีอัตราการเข้าพักสูงถึง 70% ต่อโครงการ ต่างจากคอนโดราคาแพงราคาหลักแสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) อัตราการเข้าอยู่อาศัยจริงเมื่อก่อสร้างเสร็จมีเพียง 30% ต่อโครงการเท่านั้น ซึ่งคอนโดราคาขายต่อ ตร.ม.ที่สูงนั้นมีความเสี่ยงมากกว่า เนื่องจากยอดขายที่เกินความเป็นจริงไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เกิดขึ้นหรือเกิดขึ้นจริงได้ก็เป็นเพียงคนกลุ่มน้อยที่มีอยู่

ที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อโครงการหรูแต่กลับไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยจากการใช้สินเชื่อดังกล่าว หรือกล่าวได้ว่าเป็นสร้างโอเวอร์ไพรส์หรือราคาขายที่แพงเกินความต้องการจริง ถือว่าเป็นความเสียหายในระบบเศรษฐกิจเช่นกัน

สำหรับแผนการดำเนินงานบริษัทนั้น จะให้ความสำคัญกับตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่างที่อยู่ใกล้กับแหล่งงาน โดยเฉพาะภายในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในระดับนี้ยังมีกำลังซื้อที่ดีมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 2.5 หมื่นบาทต่อคนต่อเดือน และแทบไม่ประสบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนเหมือนกับคนที่อยู่ในภาคการเกษตร

“เราเคยพัฒนาโครงการบ้านแนวราบที่อยู่บริเวณใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งขายได้ค่อนข้างช้า เมื่อเทียบกับโครงการคอนโดที่สามารถซื้อขายและเปลี่ยนมือได้ง่าย หากไม่ทำงานภายในนิคมฯ ต่อก็สามารถปล่อยเช่าได้ง่าย และที่สำคัญต้องให้สินค้าที่ดีกว่าคู่แข่งในย่านเดียวกันพร้อมกับบริการหลังการขายที่ดี” พีระพงศ์ กล่าว

ขณะเดียวกันบริษัทได้ขยายฐานลูกค้าใหม่ๆ โดยเฉพาะลูกค้าชาวญี่ปุ่น เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น จากเศรษฐกิจในประเทศญี่ปุ่นที่ถดถอยมานานกว่า 5-6 ปี กลุ่มเฟิสต์จ๊อบเปอร์ หรือผู้ที่จบใหม่มีเงินเดือนเฉลี่ยอยูู่ที่ 5-6 หมื่นบาท เลือกที่จะไม่ทำงานในญี่ปุ่นแต่เข้ามาทำงานในไทย เนื่องจากค่าครองชีพถูกกว่าทำงานในญี่ปุ่นถึง 3 เท่าตัว โดยเลือกทำงานและอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม

“จุดขายของเราคือพยายามทำของดีแต่ราคาไม่แพง ลูกค้าต่างชาติอย่างญี่ปุ่นที่สนใจจะมาซื้ออสังหาฯ เมืองไทย เขาก็เปรียบเทียบว่าโครงการไหนดี ซึ่งเป็นประเทศที่ชอบอ่านข้อมูลมาก ต้องใส่ข้อมูลของโครงการเยอะๆ โดยมีลูกค้าญี่ปุ่นมาซื้อโครงการของบริษัทมากถึง 10% แล้ว และในปลายเดือน ก.พ.นี้ บริษัทจะจัดโรดโชว์โครงการในประเทศญี่ปุ่น เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ” พีระพงศ์ กล่าว

ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทได้มีการพัฒนาโครงการออกสู่ตลาดแล้วทั้งสิ้น 14 โครงการ รวม 3,700 ยูนิต เหลือขายอยู่ประมาณ 20% ปัจจุบันมีกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุนประมาณ 25% ลูกค้าที่ขอกู้กับสถาบันการเงินไม่ผ่าน 5% โดยมีแบ็กล็อกหรือยอดขายรอรับรู้รายได้ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า 8 โครงการ จำนวน 4,000 ล้านบาท

สำหรับทิศทางธุรกิจในปีนี้ บริษัทมีแผนกระจายการพัฒนาโครงการคอนโดในหลายพื้นที่ที่มีศักยภาพตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนระบบรางในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะบริเวณปากน้ำสมุทรปราการ แคราย-รัตนาธิเบศร์ เกษตร-สะพานใหม่ บางหว้า-รัชดาภิเษก พรานนก-จรัญสนิทวงศ์ และบริเวณลาดพร้าว-บางกะปิ รวมไปถึงนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกของประเทศ

ในปีนี้บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 6 โครงการ ประมาณ 1,100 ยูนิต มูลค่าประมาณ 2,215 ล้านบาท โดยมีแบรนด์น้องใหม่ภายใต้แบรนด์พอส เจาะกลุ่มเป้าหมายคนเริ่มทำงาน กับคอนโดแนวคิดใหม่ใน 3 ทำเล ใกล้บีทีเอส 3 สถานีคือ อุดมสุข แบริ่ง และปู่เจ้าสมิงพรายในราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท

“รูปแบบการทำตลาดของเรานั้น จะเน้นโครงการขนาดเล็กมูลค่าต่อโครงการประมาณ 500-600 ล้านบาท ไม่เกิน 200 ยูนิต ไม่ต้องการให้โครงการมีจำนวนยูนิตมากจนเกินไป ซึ่งโครงการรูปแบบนี้บริษัทจะสามารถทำรอบการพัฒนาโครงการได้ดี มีโครงการใหม่ทยอยโอนได้ในทุกไตรมาส” พีระพงศ์ กล่าว

นอกจากนี้ รูปแบบการทำตลาดของบริษัทจะไม่พัฒนาโครงการในทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือเรดโอเชี่ยน เช่น บริเวณที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากมีประสบการณ์จากการเปิดโครงการน็อตติ้ง ฮิลล์ ในช่วงไตรมาส 3 ปีก่อนมียอดขาย 50% ราคาขายเริ่มต้น 1.3-1.4 ล้านบาท จากจำนวนยูนิตที่เปิดขาย 180 ยูนิต มูลค่าโครงการ 380 ล้านบาท ถึงแม้จะเป็นโครงการที่อยู่ติดถนนใหญ่ แต่ก็มียอดขายที่ค่อนข้างช้า ขณะที่ที่ดินบริเวณใกล้กับแนวรถไฟฟ้าก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างเช่น บริเวณแบริ่งปัจจุบันมีราคาขาย 2.5 แสนบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเฉลี่ย 20-40%

พีระพงศ์ กล่าวอีกว่า บริษัทมีแผนที่จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เพื่อระดมทุน ซึ่งเมื่อวันที่ 11 พ.ย.ปีที่ผ่านมา บริษัทได้เริ่มใช้ชื่อมหาชนอย่างเป็นทางการ และขณะนี้อยู่ในระหว่างการพิจารณาจากคณะกรรมการกำกับดทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือ ก.ล.ต. คาดว่าจะเสนอขายหุ้นและนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ในไตรมาส 2 ของปีนี้

สำหรับผลการดำเนินงานของบริษัทในปีที่ผ่านมามียอดขาย 2,490 ล้านบาท และมียอดโอนโครงการอยู่ที่ 540 ล้านบาท โดยในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายเติบโตขึ้น 20% เนื่องจากประเมินว่าภาพรวมในตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ฟื้นตัวดีขึ้น หลังจากรัฐบาลพยายามกระตุ้นการเบิกจ่ายงบประมาณ โดยเฉพาะการก่อสร้างระบบคมนาคมขนส่งและสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน

นี่คือมุมมองของผู้ประกอบการขนาดกลางที่เร่งปรับตัวเพื่อหวังจะเติบโตได้อย่างมั่นคงในตลาดที่การแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ