ต้องคิด...เรื่องที่ดิน

ผมมีโอกาสเดินทางไปกัมพูชากับคณะนักธุรกิจหลายครั้ง และทุกๆ ครั้งก็ได้เห็นการเปลี่ยนแปลงในเชิงโครงสร้างและวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้คน รวมถึงมองเห็นในมิติของการทำธุรกิจที่เปลี่ยนไปทุกครั้งไป

อย่างไรก็ตาม เท่าที่ผมสามารถสรุปเพื่อให้ผู้อ่านได้พอมองเห็นภาพปัญหาและอุปสรรคก่อนตัดสินใจลงทุนก็พอจะอธิบายให้เห็นภาพได้ว่า แม้นโยบายบริการทางการเงินของกัมพูชานั้นถือว่าค่อนข้างเปิดเสรี ใช้สกุลเงินเหรียญสหรัฐในการแลกเปลี่ยนทางการค้า ทำให้นักลงทุนไทยที่เข้าไปทำธุรกิจไม่ประสบปัญหาในการลงทุนมากนัก เพราะถือเป็นสากล

แต่ที่ต้องพิจารณาประกอบการตัดสินก่อนคือ ปัญหาในเรื่องการถือครองที่ดิน นักลงทุนจากต่างประเทศที่ไปลงทุนจะต้องเช่าพื้นที่ในการทำการค้า ทำธุรกิจ ทำให้เกิดต้นทุนเพิ่มในส่วนของค่าที่ดิน

ผมเห็นว่านี่คือเรื่องที่นักลงทุนต้องพิจารณาให้รอบคอบ กฎหมายกัมพูชาเขากำหนดว่า ผู้ที่มีสิทธิในการถือครองที่ดินในกัมพูชา ได้แก่ ผู้ที่มีสัญชาติกัมพูชาและนิติบุคคลที่มีสิทธิเสมือนเป็นชาวกัมพูชา ซึ่งได้แก่นิติบุคคลที่มีชาวกัมพูชาถือหุ้นและมีสิทธิในการออกเสียงร้อยละ 51 ขึ้นไป

ผลที่ตามมาทำให้นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่นิยมเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในระยะยาว (15 ปีขึ้นไป) โดยขอสัมปทานจากภาครัฐ หรือการเป็นผู้ครองสิทธิรายย่อย (ร้อยละ 49) ในบริษัทที่มีชาวกัมพูชาเป็นเจ้าของ อันนี้เป็นเทคนิคที่ผู้ประกอบการต้องศึกษา

ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิถือครองที่ดินตามกฎหมายของกัมพูชา แต่สามารถทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนระยะยาว ซึ่งรัฐบาลอนุญาตให้มีการซื้อขายหรือเช่าต่อสัญญาเช่านั้นๆ หรือใช้ค้ำประกันการกู้ยืมเพื่อการลงทุน สัญญาเช่าระยะยาวต้องมีอายุของสัญญาอย่างน้อย 15 ปี ผู้เช่าสามารถสร้างสิ่งก่อสร้างในที่ดินนั้นๆ ได้ แต่เงื่อนไขสิทธิในสิ่งก่อสร้างดังกล่าวยังไม่มีการกำหนดในกฎหมาย

อีกเรื่องที่ต้องศึกษาคือ ราคาค่าไฟฟ้าค่อนข้างสูงและไม่เพียงพอต่อการใช้ในภาคอุตสาหกรรม ผมเห็นว่านี่เป็นสิ่งต้องพิจารณาต่อการเข้าไปลงทุน หากรัฐบาลกัมพูชาสามารถจัดการระบบไฟฟ้าได้อย่างมีประสิทธิภาพจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศอย่างสูงกว่าที่เป็นอยู่แน่นอน