ทริสคาดอสังหาฯ โตแค่5% ห่วงรายเล็กใช้หนี้แบงก์

โดย...ยินดี ฤตวิรุฬห์

“ทริส” ชี้ อสังหาริมทรัพย์ปีนี้โต 5% รายเล็กลำบาก ดอกเบี้ยต่ำ-น้ำมันถูกไม่ช่วย หนี้ครัวเรือนสูง

สุชาดา พันธุผู้ช่วย กรรมการผู้จัดการสายงานวิจัย บริษัท ทริสเรทติ้ง เปิดเผยว่า ในปี 2558 ทริสมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตจากปี 2557 ประมาณ 5% เท่านั้น  ถึงแม้ว่าราคาน้ำมันดิบจะปรับตัวลงมากและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำก็ตาม แต่ไม่สนับสนุนให้อุตสาหกรรมเติบโตมากนัก เพราะภาพรวมของเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีนัก ขณะนี้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 84% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะเมื่อมีภาระหนี้สูง การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยก็จะเกิดขึ้นลำบาก เพราะสถาบันการเงินจะระมัดระวังในการปล่อยกู้เพิ่มขึ้น

“เมื่อการขอสินเชื่อเกิดขึ้นยากก็จะทำให้การขายและยอดขายในภาพรวมทั้งระบบจะเติบโตไม่มาก ขณะที่ผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายเล็กยังจำเป็นที่จะต้องพึ่งเงินกู้ยืมเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ จึงทำให้ฐานะทางการเงินอ่อนแอลง และเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ทริสได้ปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลงตั้งแต่ต้นปี” สุชาดา กล่าว

ก่อนหน้านี้ ทริสปรับลดเครดิต บริษัท อารียาพรอพเพอร์ตี้ (A) จากระดับ BBB- เหลือ BB+ นั้นเป็นผลต่อเนื่องมาจากเมื่อปีที่ผ่านมา ซึ่งได้มีการเปลี่ยนมุมมองแนวโน้มเครดิตเป็นเชิงลบมาก่อนเมื่อผลประกอบการออกมา ยอดขายโตน้อยกว่า ภาระหนี้จึงเป็นที่มาของการหั่นอันดับเครดิตลง และขณะนี้ยังมีบริษัทอสังหาฯ ขนาดเล็กที่ยังถูกจับตามอง โดยเฉพาะในรายที่ได้มีการเปลี่ยนมุมมองเป็นเชิงลบมาก่อน เช่น บริษัท ปริญสิริ (PRIN) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) แต่กรณีของ PF นั้นยังอยู่ระหว่างการเฝ้าดู หลังมีการเข้าไปซื้อกิจการ

“การปรับลดอันดับเครดิตจะเกิดขึ้นในกรณีที่ทริสได้เปลี่ยนมุมมองเชิงลบไปแล้ว ถ้าหากไม่มีพัฒนาการที่ดีขึ้นทั้งในแง่ของผลดำเนินงานและภาระหนี้ที่ยังเพิ่มขึ้น ก็มีโอกาสที่อันดับเครดิตจะ
ถูกปรับลดลง” สุชาดา กล่าว

สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หรือรายใหญ่ก็จะไม่มีปัญหาเพราะมีฐานทุนที่ใหญ่มากเพียงพอที่จะรับมือได้ และขณะเดียวกันก็เห็นการดึงพันธมิตรเข้ามาร่วมทุน เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งมากขึ้น ส่วนในรายขนาดกลางก็เริ่มเกิดขึ้นแล้วในระบบ

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) กล่าวว่า แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังจะเติบโตดีต่อเนื่อง แม้ว่ายอดขายในปีนี้อาจจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก  แต่ไม่ใช่เพราะความต้องการไม่มี เป็นเพียงกำลังซื้อน้อยลงจากภาระหนี้ครัวเรือนสูง 

ตลาดบ้านในกรุงเทพฯ ยังมีโอกาสเติบโตขึ้นอีกมาก นอกจากปัจจัยเมืองขยายแล้ว คนต่างจังหวัดก็ยังย้ายเข้ามาอยู่หรือทำงานในกรุงเทพฯ จำนวนมาก จำนวนคนที่เป็นเจ้าของบ้านยังต่ำอยู่ บางคนซื้อคอนโดมิเนียมไม่กี่ปีต้องขยับขยายมาซื้อบ้าน  ซึ่งไม่เหมือนในต่างประเทศ เช่น ในยุโรป  คนไม่เปลี่ยน เมืองไม่ขยายเร็ว  แถมยังมีบ้านมือสองจำนวนมากให้เลือกซื้อ จึงไม่จำเป็นต้องสร้างบ้านใหม่ออกมาขาย

นอกจากนั้น ธุรกิจอสังหาฯ ยังมีอัตรากำไรขั้นต้นสูง เช่น บริษัท เสนาฯ ทำได้กว่า 40% ซึ่งการวิเคราะห์ความสามารถในการทำกำไรของกลุ่มอสังหาฯ ไม่ควรดูอัตรากำไรสุทธิ เนื่องจากในบางช่วงบริษัทนั้นอาจจะมีการลงทุนหลายโครงการ ทำให้มีค่าใช้จ่ายสูง ซึ่งต้องลงบัญชีทันที ขณะที่การรับรู้รายได้จะเกิดขึ้นเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วโอนเท่านั้น

“ธุรกิจอสังหาฯ มีการแข่งขันสูง แต่อัตรากำไรขั้นต้นก็สูง จึงดึงดูดให้รายใหม่เข้ามาทำธุรกิจนี้ แต่หากเมื่อไรมาร์จิ้นแคบลงก็จะบีบให้คนเข้ามาน้อยลง ส่วนแนวทางในการเพิ่มมาร์จิ้นนั้น เริ่มตั้งแต่การวางแผนซื้อที่ดินที่ต้องกำหนดราคา  และการวางแผนลงทุนว่าต้องการทำโครงการอะไร ขายในราคาเท่าไร” เกษรา กล่าว

ก่อนหน้านี้ เกษรา กล่าวว่า ปีนี้บริษัทให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยง  เน้นการออกหุ้นกู้ เพื่อบริหารหนี้ให้เหมาะสมกับระยะเวลาการบริหารงาน พร้อมมีวินัยการเงิน ควบคุมหนี้สินต่อทุน (ดี/อี) ให้อยู่ในระดับ 1.5 เท่า หนี้สินระยะสั้น 1 ส่วน หนี้สินระยะยาว 3 ส่วน เงินทุนสำรองใช้หมุนเวียนต้องเพียงพอ 3 เดือน และเงินสภาพคล่องที่เหมือนเป็น ATM มีสัดส่วน 3 ใน 4 ของหนี้ทั้งหมด โดยเตรียมเสนอขายหุ้นกู้วงเงิน 1,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ย 4.5-5% ต่อปี

ทั้งนี้ จากการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ย้อนหลัง 5 ปี (2553-2557) จากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า  บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) มีอัตรากำไรสุทธิสูงที่สุดมากกว่า 20%  ขณะที่บริษัทส่วนใหญ่จะมี 10% เศษ ความสำเร็จหนึ่งของ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เกิดจากการบริหารโครงการที่มีประสิทธิภาพ  ขณะเดียวกันบริษัทหลายแห่งมีการควบคุมสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (ดี/อี) ได้ดี บางแห่งต่ำกว่า 1 เท่า และหุ้นมีการซื้อขายที่ระดับพี/อี ไม่สูงนัก