ทางเลือก-ทางรอด อสังหาฯ ขนาดกลาง-เล็ก

โชคชัย สีนิลแท้/สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เปิดฉากตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ด้วยกระแสข่าวกลุ่มทุนหน้าใหม่ๆ นอกวงการอสังหาริมทรัพย์ซุ่มเทกโอเวอร์บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและรายเล็กที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งหนึ่งในสัญญาณของการเกิดกระแสข่าวเหล่านี้ เป็นผลมาจากกลุ่มบริษัทรายเล็กและรายกลางที่นิ่งๆ มานาน ไม่ค่อยได้เปิดตัวโครงการใหม่ แต่กลับมีความเคลื่อนไหวในเรื่องการซื้อขายหุ้นล็อตใหญ่ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ จนคนในแวดวงตั้งข้อสังเกตว่าอาจมีกลุ่มทุนไล่เก็บหุ้นบริษัทเหล่านี้ในตลาดหลักทรัพย์

กรณีล่าสุดที่กลุ่มผู้ถือหุ้นของ “งามอัจฉริยะกุล” ซึ่งเคยเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ ตัดสินใจขายหุ้นกว่า 5 แสนหุ้น คิดเป็นสัดส่วน 58.76% ให้ “ภัทรภพ อิทธิสัญญากร” นักลงทุนในแวดวงหุ้น ก็เป็นอีกหนึ่งภาพสะท้อนให้เห็นถึงการตัดสินใจไม่ไปต่อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของอดีตผู้ถือหุ้นใหญ่รายเดิม ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการรายกลางที่ปลุกปั้นแบรนด์ “เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้” ในตลาดมาอย่างยาวนาน

การเปลี่ยนมือของ เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ ในครั้งนี้ คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ยุคนี้ต้องถือว่าเหนื่อย เพราะต้องมีความเคลื่อนไหวตลอด จะนิ่งๆ ไปชั่วคราวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวไม่ได้ ซึ่งหากเป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ยังยืดหยุ่นได้ ถ้าตลาดไม่ดีก็ไม่ต้องเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ถ้าตลาดดีก็กลับมาลุยใหม่ได้ ซึ่งบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ทำแบบนั้นไม่ได้

นอกจากนี้ การที่ยักษ์ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็ถูกบีบให้ต้องขยายตัว ต้องเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องไม่ต่างกัน กลุ่มนี้จึงขยายไปทุกทำเล ทุกเซ็กเมนต์เพื่อสร้างการเติบโต ซึ่งเท่ากับต้องไปเบียดตลาดของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กอย่างเลี่ยงไม่ได้ แต่รายกลางกับรายเล็กจะขยายมากเท่ากับรายใหญ่ก็มีข้อจำกัดหลายด้าน

“ในยุคอดีต บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายกลาง รายเล็ก ต้องการเข้าตลาดหลักทรัพย์เพื่อไปใหญ่ สร้างความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์ แต่เวลานี้การอยู่ในตลาดหลักทรัพย์อาจไม่ได้ตอบโจทย์ในทุกเรื่องเสมอไป” แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า รายเล็กโดนบีบจากหลายปัจจัย ทั้งภาวะตลาด ภาวะเศรษฐกิจ ทั้งเรื่องแบงก์ปล่อยกู้ยาก ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายอยากเข้าตลาดหลักทรัพย์ แต่การเข้าตลาดก็ไม่ได้รับประกันว่าแบงก์จะปล่อยกู้ให้ได้หรือไม่ แม้แต่รายใหญ่แบงก์ก็ยังเข้ม เพราะแบงก์ยุคหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดเป็นสำคัญ

“ผู้ประกอบการรายเล็กจะอยู่ยากขึ้น ยากขึ้นในทุกเรื่อง ทั้งเรื่องหาคนเข้ามาร่วมงาน เพราะต้องยอมรับว่าคนรุ่นใหม่ก็จะเลือกบริษัทใหญ่ๆ ไว้ก่อน หาคู่ค้าที่จะจับมือร่วมกันก็ยากขึ้น จึงไม่แปลกที่วันนี้จะเกิดกระแสข่าวบริษัทอสังหาฯ ถูกเทกโอเวอร์ หรือการร่วมทุน แต่ในอีก 5 ปีก็จะเห็นภาพในอีกแบบหนึ่ง คือ คนที่จับมือร่วมกันจะยังร่วมทุนกันอยู่ได้หรือไม่”

สุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กก็ต้องปรับตัว กล้าเปิดกว้างที่จะร่วมทุนกับพันธมิตรต่างๆ มากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการท้องถิ่นในต่างจังหวัด เพราะรายใหญ่ที่เป็นบริษัทมหาชน ต่างมีแผนขยายไปยังจังหวัดใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโต ท้องถิ่นในจังหวัดนั้นๆ เลี่ยงไม่ได้ที่จะเจอการบุกตลาดเต็มรูปแบบของรายใหญ่

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า จากการสำรวจข้อมูลเปรียบเทียบรายได้และความสามารถในการทำกำไรย้อนหลัง 10 ปี ระหว่าง 10 บริษัทรายใหญ่ กับ 5 รายเล็กในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยอมรับเลยว่ารายกลางที่เคยมีรายได้ถึง 4,000-5,000 ล้านบาท/ปี และรายเล็กมีความสามารถในการทำรายได้และกำไรได้น้อยลง

ขณะที่บริษัทรายเล็กที่ตัดสินใจเข้าตลาดหลักทรัพย์ เช่น กลุ่มเสนาฯ ในยุคเข้าตลาดหลักทรัพย์เมื่อปลายปี 2552 มีรายได้เพียง 900 ล้านบาท ปัจจุบันมีรายได้ประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท ก็ถือว่าเพิ่มขึ้นไม่มาก เพราะการแข่งขันสูง และต้องมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่องเหนื่อยมากขึ้น เพราะก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์มีโครงการที่อยู่ระหว่างขายเพียง 2-3 โครงการ แต่ถ้าอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แล้ว คงมีไม่กี่โครงการ นิ่งๆ ไว้ไม่ได้

“ถ้ามีบริษัทรายกลางในตลาดหลักทรัพย์ที่เป็นรุ่นดั้งเดิมตัดสินใจขายหุ้นทิ้งก็ไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะหากเจ้าของเดิมประเมินแล้วว่า ขายหุ้นทิ้งตอนที่ยังได้ผลตอบแทนที่ดี แล้วนำเงินไปลงทุนในธุรกิจประเภทอื่น อาจจะคุ้มที่จะอยู่ต่อไป”

เกตุชัย นรเชษฐวุฒิวัย กรรมการบริหาร บริษัท ไพรเวทเนอวานา กล่าวว่า เชื่อว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและรายเล็กจะยังอยู่ได้ หากมีการพัฒนาสไตล์ที่แตกต่าง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ พร้อมกับสร้างชื่อเสียงในทำเลนั้นๆ ให้แข็งแกร่ง และการควบรวมเพื่อใหญ่ ก็ไม่ใช่ทางออกที่ดีของรายกลาง รายเล็กเสมอไป

วสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ กล่าวว่า ไม่เชื่อว่ารายกลาง รายเล็กจะอยู่ในตลาดไม่ได้ เพราะในทุกธุรกิจเป็นไปไม่ได้ที่จะมีแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด แต่รายกลาง รายเล็กที่จะอยู่ในตลาดได้ ก็จะต้องรู้จักตัวเอง รู้จักจุดแข็งของตัวเอง ทำในสิ่งที่ถนัด พัฒนาโปรดักต์ให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาด มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

แม้เวลานี้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จะครอบครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ไว้ได้ แต่ก็ใช่ว่ารายกลาง รายเล็กจะไม่สามารถอยู่รอดได้ เพียงแต่ต้องเล่นในเกมที่ตัวเองถนัดและยืดหยุ่นได้เสมอ เชื่อว่าที่ยืนสำหรับรายกลาง รายเล็กยังมีในตลาดแน่นอน