ลงทุนอสังหาฯ (ตอน 7)

บทความที่ผมเล่าถึงประสบการณ์ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผมมาถึงตอนที่ 7 แล้วครับ เรามาต่อกันเลย เพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลาครับ

9.ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ปัจจุบันตึกใหม่ๆ จะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อตารางเมตรค่อนข้างสูง ยิ่งตึกดีๆ ปาเข้าไป 70-80 บาท/ตารางเมตรแล้ว ถ้าห้องขนาด 50 ตารางเมตร ค่าใช้จ่ายส่วนกลางก็ตกเข้าไป 4,000 บาท/เดือน ราวกับเช่าเขาอยู่เลย ส่วนตึกเก่าๆ ที่มีการบำรุงรักษาอย่างดีและต่อเนื่อง ค่าใช้จ่ายส่วนกลางยังต่ำอยู่ ประมาณ 25-35 บาท/ตารางเมตรเท่านั้น แต่ก็ควรจะดูงบการเงินว่า รายรับรายจ่ายมันสมดุลกันไหม ถ้าในแต่ละปีรายรับมากกว่ารายจ่ายมากหน่อย ก็เบาใจเรื่องที่นิติบุคคลจะขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ถ้าเป็นตึกเก่าต้องดูสภาพตึกและการบริหารจัดการของนิติบุคคล รวมทั้งเงินกองทุนคอนโดว่ามีมากเพียงพอหรือไม่ จะมีการเรียกเก็บเงินสมทบกองทุนคอนโดก้อนใหญ่ในเร็วๆ นี้หรือไม่ หรือมีโครงการที่จะปรับปรุงตึกครั้งใหญ่ ซึ่งจะต้องเรียกเก็บเงินจากเจ้าของร่วมหรือไม่

10.ถ้าเป็นตึกเก่า ควรดูสังคมของผู้อยู่อาศัยในตึกว่าเป็นอย่างไร ผมเคยซื้อคอนโดเก่าตึกหนึ่งย่านสุขุมวิท ปรากฏว่าเป็นคนต่างชาติมากกว่า 95 เปอร์เซ็นต์ ทำให้จะขายหรือปล่อยเช่ายากมาก เพราะคนไทยส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับการอาศัยร่วมกับคนขาติอื่นที่เป็นหมู่มาก และคอนโดในแถบสุขุมวิทมีหลายอาคารที่ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนต่างชาติ

11.กรณีซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า ต้องตรวจสอบดูว่าค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตกแล้วเดือนละเท่าไร โดยเปรียบเทียบกับค่าเช่าของคอนโดและอพาร์ตเมนต์ในย่านนั้นที่มีขนาดและการตกแต่งที่ใกล้เคียงกันในชั้นเดียวกัน ถ้าต่างกันก็ปรับราคาให้เหมาะสมกับความแตกต่างระหว่างห้องของเรากับห้องเช่าของคนอื่น ผลตอบแทนจากการเช่า ปกติผมจะคาดหวังที่ 5-6 เปอร์เซ็นต์ เป็นอย่างน้อย แต่ราคาคอนโดที่สร้างใหม่ในปัจจุบัน ถ้าจะซื้อไว้เพื่อหวังปล่อยเช่า ผลตอบแทนค่อนข้างจะต่ำ คืออยู่ที่ประมาณ 3-4 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น

เนื่องจากราคาคอนโดใหม่ในปัจจุบันสูงขึ้นมาก แต่อัตราค่าเช่าขึ้นตามไม่ทัน จากการที่ราคาที่ดิน ค่าวัสดุ และค่าก่อสร้างต่างๆ ที่สูงขึ้นมาก การคำนวณค่าเช่าควรจะเผื่อช่วงที่ไม่มีคนเช่า ปกติผมจะคำนวณค่าเช่าเพียง 10 เดือนต่อ 1 ปีเท่านั้น เผื่อช่วงที่คนเช่าเก่าย้ายออกแล้วยังหาคนเช่าใหม่เข้ามาไม่ได้ ต้องคิดแบบอนุรักษนิยม ถ้าท่านคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าที่ 56 เปอร์เซ็นต์ ท่านอาจจะเลี่ยงมาซื้อคอนโดเก่าที่ยังมีสภาพที่ดี และมีนิติบุคคลที่บริหารอาคารที่มีความใส่ใจในการดูแลรักษาปรับปรุงตัวอาคารอย่างสม่ำเสมอ เป็นเรื่องน่าแปลกที่ราคาคอนโดเก่าบ้านเราจะถูกกว่าคอนโดใหม่ถึง 3050 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ประเทศอื่นๆ อย่างเช่น อังกฤษ ผมสังเกตว่าราคาจะแตกต่างกันไม่เกิน 20 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ดังนั้นการลงทุนคอนโดเก่าในบ้านเรา จะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าดีกว่าคอนโดใหม่ก็เป็นได้ หรือแม้กระทั่งซื้ออยู่เอง ก็ประหยัดเงินไปได้มาก สู้เก็บเงินที่ประหยัดได้แล้วนำเงินบางส่วนมาตกแต่งห้องให้ได้ตามแบบที่ท่านชอบ ส่วนเงินที่เหลือยังเก็บไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสินทรัพย์อื่นๆ ห้องที่ผมพักอาศัยอยู่ในปัจจุบันก็เป็นคอนโดมือสองเช่นกัน

ผมหวังว่า เมื่อท่านได้อ่านเคล็ดลับในการเลือกซื้อคอนโดแบบมืออาชีพและประสบการณ์ตรงจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผม คงช่วยให้ท่านผู้อ่านสามารถใช้เป็นทางลัดในการที่จะเป็นนักลงทุน นักเก็งกำไร หรือจะเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้สำหรับอยู่อาศัยเองได้อย่างเหมาะสม ไม่ต้องมาลองผิดลองถูก ถ้าท่านเห็นว่าเนื้อหาน่าสนใจ ผมอยากจะให้ท่านได้ลองหยิบหนังสือ “ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน” ที่มีเนื้อหาฉบับเต็มสมบูรณ์ให้ความรู้ทั้งด้านการสร้าง MINDSET การออมที่ถูกต้อง และการนำเงินออมไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทใดได้บ้าง และสัดส่วนของสินทรัพย์แต่ละประเภทควรจะเป็นเท่าใดในแต่ละช่วงวัย และสินทรัพย์อะไรที่ควรซื้อและไม่ควรซื้อ การออมอย่างไรด้วยเงินหลักพันต่อเดือนให้กลายเป็นร้อยล้าน ที่ทำได้จริงไม่ต้องมโน ซึ่งปัจจุบันมีวางจำหน่ายตามร้านหนังสือชั้นนำทั่วไปแล้วครับ