วัดขุมพลัง 3 ซีบีดีใหม่พระราม9-ลาดพร้าว-บางนา

หากเอ่ยถึง “ศูนย์กลางธุรกิจ” หรือ ซีบีดี (Central Business District) ในปัจจุบัน คงหนีไม่พ้นย่านสยาม สุขุมวิท สีลม สาทร

ทว่าจากปัจจัยเรื่องการขยายตัวของเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ที่ทำให้ย่านซีบีดีดังกล่าวมีการพัฒนาที่หนาแน่นมาก และราคาที่ดินยังพุ่งสูงเกินไปจนทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการต่างๆ สูงขึ้นมาก

ประกอบกับรถไฟฟ้าทั้งใต้ดินและลอยฟ้าขยายไปยัง พื้นที่ใหม่ๆ ของกรุงเทพฯ ผลักดันให้กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ของแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ขยับไปหาทำเลใหม่ๆ ในการสร้างแลนด์มาร์คใหม่ๆ ให้กรุงเทพฯ ซึ่งถ้าพื้นที่นั้นๆ มีองค์ประกอบของสิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์มากพอ จึงไม่แปลกเลยที่ พื้นที่เหล่านั้น จะก้าวสู่ “ศูนย์กลางธุรกิจ” หรือซีบีดีแห่งใหม่

สำหรับทำเลที่มีโอกาสก้าวขึ้นชั้นซีบีดีใหม่ของกรุงเทพฯ มีด้วยกัน 3 โซนใหญ่ๆ ประกอบด้วย 1.โซนพระราม 9 ครอบคลุมตั้งแต่แยกพระราม 9 จนถึงรัชดาลาดพร้าว 2.โซนลาดพร้าว ครอบคลุมห้าแยกลาดพร้าว จตุจักร อารีย์ สะพานควาย และ 3.โซนบางนา ครอบคลุมบริเวณแยกบางนา และช่วงสุขุมวิทตอนปลาย (พระโขนงแบริ่ง)

ในกลุ่ม 3 ซีบีดีใหม่ ต้องถือว่า “โซนพระราม 9” มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นซีบีดีใหม่เร็วที่สุด เพราะเป็นทำเลที่ขยายตัวมาจากฝั่งสุขุมวิท มีพร้อมทั้งโครงการค้าปลีก อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย โดยเริ่มมีอาคารสำนักงานเกรดเอมาเปิดให้บริการ เช่น อาคารเอไอเอ ทาวเวอร์ และยังมีอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่จะย้ายมาจาก คลองเตย

นอกจากนี้ การที่บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือ จีแลนด์ ลงทุนโครงการเดอะแกรนด์ พระราม 9 เนื้อที่รวม 73 ไร่ ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย ค้าปลีก โรงแรม และอาคารสำนักงาน พื้นที่รวม 1.2 ล้าน ตร.ม. มูลค่าลงทุนรวม 1.2 แสนล้านบาท โดยมีตึก “เดอะ ซูปเปอร์ ทาวเวอร์” อาคารสูงสุดในอาเซียน 125 ชั้น 615 เมตร เป็นตึกไฮไลต์ของโครงการ

ด้านที่อยู่อาศัย ย่านพระราม 9 มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก โดยหากย้อนหลังไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ย่านนี้ยังเป็นตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาเปิดขาย 34 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือคอนโดฯ ล้านต้นๆ

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมย่านนี้ก้าวขึ้นระดับไฮเอนด์ ราคาเปิดขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1.5-1.6 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว ซึ่งใกล้เคียงกับราคาคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ของสุขุมวิทเมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นไปตามราคาที่ดินย่านนี้ที่สูงขึ้น ปัจจุบันแตะๆ 56 แสนบาท/ตร.ว.แล้ว หรือบางแปลงขยับไปถึง 78 แสนบาท/ตร.ว. ในมุมนักพัฒนาที่ดิน ยังมองว่าที่ดินย่านพระราม 9 ยังไม่สูงมาก เมื่อเทียบสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ต่างกับสุขุมวิท เพราะสุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลาง (ไม่เกินเอกมัย) ราคาเสนอขายที่ดินเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1.2-1.5 ล้านบาท/ตารางวาแล้ว

ต่อมาด้วยย่านลาดพร้าว ในบริเวณ จุดเชื่อมต่อระหว่างพหลโยธินและวิภาวดี หลังจากได้มีการ เดินหน้าโครงการศูนย์เอ็นเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ ที่เป็นศูนย์รวมอาคารสำนักงานของหน่วยงานด้านพลังงาน ได้มีโครงการอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมทยอยเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นของกลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ การจับมือเป็นพันธมิตรกันระหว่างกลุ่มบีทีเอสกับแสนสิริที่จะประเดิมพัฒนาโครงการในย่านนี้ รวมไปถึงกลุ่มโรงเรียนเซนต์จอห์นที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงาน รวมมูลค่ากว่าหมื่นล้านบาท ปัจจุบันราคาที่ดินในย่านนี้ หากเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ ราคาขยับขึ้นสูงถึง 67 แสนบาท/ ตร.ว.แล้ว

ปิดท้ายด้วยย่านบางนา ซึ่งในอดีตอาจถูกมองข้ามจาก นักลงทุนกลุ่มธุรกิจค้าปลีก เพราะถือเป็นช่วงปลายทางของสุขุมวิท แต่เมื่อสนามบินสุวรรณภูมิเปิดให้บริการ เมื่อรถไฟฟ้าบีทีเอสขยายเส้นทางส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชแบริ่ง ทำให้บริเวณนี้กลายเป็นชุมชนอยู่อาศัยแห่งใหม่

นอกจากนี้ การที่กลุ่มเดอะมอลล์มาลงทุนพัฒนาโครงการบางกอกมอลล์บริเวณใกล้แยกบางนา ด้วยงบลงทุนกว่า 2 หมื่นล้านบาท และหากบริษัท ขนส่ง หรือ บขส. ตัดสินใจย้ายสถานีขนส่งเอกมัยไปแยกบางนา เป็นแรงผลักให้เกิดซีบีดีใหม่ได้ไม่ยาก ปัจจุบันราคาที่ดินบริเวณนี้ขยับขึ้นแตะ 45 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งปรับขึ้นจากช่วงก่อนที่ไม่มีรถไฟฟ้าที่ราคาเสนอขายอยู่ที่เพียง 1.52 แสนบาท/ตร.ว. อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกที่ที่ค้าปลีกยักษ์ใหญ่ปักธงเปิดให้บริการแล้ว จะกลายเป็นซีบีดีใหม่ได้ แต่พื้นที่นั้นๆ ต้องมีองค์ประกอบอื่นๆ ที่ครบสมบูรณ์ ทั้งแหล่งงาน ศูนย์ธุรกิจ สถาบันการเงิน แหล่งชุมชน การเดินทางที่สะดวก และมีค้าปลีกขนาดใหญ่เข้าไปเสริมศักยภาพถึงจะเป็นเขตซีบีดีได้