ใครได้-ใครเสีย ยกหนี้ค่าส่วนกลางคนโด

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

กรมบังคับคดีกำลังเร่งผลักดันร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 309 จัตวา เรื่อง “การกำหนดหลักเกณฑ์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยไม่ให้นำบทบัญญัติมาตรา 29 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาใช้บังคับ” เพื่อเพิ่มความคล่องตัวให้กับการระบายสต๊อกห้องชุดขายทอดตลาด

หลังจากตั้งลำกันอยู่นาน ล่าสุดกรมบังคับคดี ได้เปิดเวทีรับแสดงความคิดเห็นจากทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งตัวแทนจากผู้บริหารอาคารชุด ตัวแทนจากสถาบันการเงิน ตัวแทนจากลูกหนี้แบงก์ ตัวแทนจากผู้ซื้อ และตัวแทนจากหน่วยงานผู้พิพากษาไปเมื่อวันศุกร์ที่ 17 ต.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งยังคงแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับมาตรา 309 จัตวาในมุมที่แตกต่างกันออกไป

หากกล่าวโดยสรุปเกี่ยวกับมาตรา 309 จัตวา ก็คือ การแก้กฎหมายเพื่อให้กรมบังคับคดีสามารถโอนห้องชุดขายทอดตลาดให้กับผู้ซื้อได้โดยไม่ต้องมีใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วนห้องชุดที่ซื้อขายกันระหว่างเอกชนกับเอกชนยังคงให้ปฏิบัติตามมาตรา 29 วรรคสองของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 นั่นก็คือ หากจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้อื่นได้จะต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินด้วย

รื่นวดี สุวรรณมงคล อธิบดีกรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม กล่าวว่า ความต้องการซื้อห้องชุดขายทอดตลาดมีสูงมาก แต่อุปสรรคสำคัญที่ทำให้ ไม่สามารถขายห้องชุดขายทอดตลาดได้อย่างคล่องตัว เพราะติดเรื่องภาระหนี้ค่าส่วนกลางที่ส่วนใหญ่จะสูงมาก บางอาคารสูงท่วมราคาประเมินห้องชุด ซึ่งหากปลดล็อกเรื่องนี้ได้ก็จะทำให้ห้องชุดร้างเหล่านี้กลับมามีผู้อยู่อาศัยอีกครั้ง ก่อให้เกิดการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

ขณะที่ร่างกฎหมายมาตรา 309 จัตวา ฉบับนี้ไม่ได้หมายความว่า เงินค่าส่วนกลางค้างเก่าจะกลายเป็นหนี้สูญอย่างที่ฝั่งผู้บริหารอาคารกังวล เพียงแต่นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเป็นผู้ติดตามหนี้ค้างจากเจ้าของร่วมเดิมได้

ด้านตัวแทนจากสถาบันการเงินหนึ่งในผู้ที่สนใจร่วมระบายทรัพย์ขายทอดตลาดของกรมบังคับดคีเห็นด้วยกับร่างกฎหมายนี้ เพราะนอกจากเรื่องหนี้ค่า ส่วนกลางท่วมแล้ว อาคารชุดเก่ายังมีปัญหาเรื่องไม่มี นิติบุคคล ไม่สามารถติดต่อนิติบุคคลได้ จึงไม่มีผู้ที่จะติดต่อเพื่อเคลียร์หนี้เก่า ซึ่งจะมีผลต่อเนื่องไปยังการ ไม่มี ผู้ออกใบปลอดหนี้ได้

นอกจากนี้ ยังพบว่าหลายอาคารเก่าที่อยู่ในทำเลที่ดี นิติบุคคลเองก็นำห้องชุดนั้นๆ มาปล่อยเช่าเพื่อเป็นรายได้ให้กับอาคารเอง ทำให้ไม่ต้องการให้ห้องชุดนั้นๆ ขายทอดตลาดได้ จึงเลี่ยงที่จะไม่แสดงหนี้คงค้างที่แท้จริงของห้องชุดนั้นๆ กับกรมที่ดิน ไม่ยอมรับการติดต่อจากสถาบันการเงิน หรือกรมบังคับคดี เป็นต้น ซึ่งการที่กรมบังคับคดีเองหรือสถาบันการเงินเองยัง ไม่ได้สิทธิเป็นเจ้าของห้องชุดนั้นๆ ทำให้จำหน่ายทรัพย์ได้ยาก เพราะไม่มีสิทธิในการเข้าดูห้องชุด

เช่นเดียวกับตัวแทนผู้ซื้อทรัพย์กรมบังคับคดีที่เป็นบุคคลทั่วไป กล่าวว่า การที่ผู้ซื้อรายใหม่ต้องนับภาระหนี้ค่าส่วนกลางเดิมถือว่าไม่เป็นธรรมกับผู้ซื้อใหม่และบางครั้งผู้ซื้อสนใจซื้อห้องชุดมาแล้ว แต่เจอค่าส่วนกลางเก่าที่สูงมาก ก็ทำให้ไม่อยากซื้อ น่าจะมีทางออกที่ทำให้ห้องชุดทิ้งร้างเหล่านี้กลับมามีผู้อยู่คนใหม่

ส่วนอีกหนึ่งมุมมองหนึ่งของผู้ซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี มองว่า นอกเหนือไปจากเรื่องการงดเว้นการใช้ใบปลอดหนี้ เพื่อให้โอนกรรมสิทธิ์ได้คล่องตัว มีความเป็นไปได้หรือไม่ ที่จะแก้กฎหมายเกี่ยวกับเรื่องค่าส่วนกลางของห้องชุดที่ถูกดำเนินคดีแล้ว และไม่มีผู้อยู่อาศัย ให้หยุดไว้ที่ยอดหนี้ล่าสุด ณ ก่อนวันถูกพิพากษา เพื่อไม่ให้มูลหนี้สูงเกินความเป็นจริง ซึ่งสอดคล้องกับความคิดเห็นของตัวแทนจากศูนย์ประสานงานลูกหนี้แห่งชาติ

ด้านตัวแทนจากกรมที่ดิน กล่าวว่า ปัจจุบันทางกรมฯ ยังไม่มีความคิดเห็นอย่างเป็นทางการว่าเห็นด้วย หรือไม่เห็นด้วยกับร่างกฎหมายนี้ฯ โดยขณะนี้กรมที่ดินอยู่ระหว่างแก้ไขพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ในบางประเด็นอยู่แล้ว ซึ่งหลังจากนี้ อาจจะหารือร่วมกับกรมบังคับคดีอีกครั้งว่าจะให้ร่างกฎหมายฯ มาตรา 309 จัตวารวมอยู่ในพ.ร.บ.อาคารชุดฯ เลยหรือไม่

ทั้งนี้ สภาพปัญหาเกี่ยวกับหนี้คงค้างค่าส่วนกลางของอาคารชุดต่างๆ ที่ผ่านมาพบว่า ส่วนใหญ่จะไม่ได้รับความร่วมมือจากนิติบุคคลอาคารชุดในการแสดงรายการหนี้คงค้างที่แท้จริง ซึ่งนิติบุคคลมีหน้าที่ต้องรายงานมายังกรมที่ดิน เพื่อรักษาสิทธิ์ของตนเองสำหรับความพยายามในการผลักดันร่างกฎหมายฯ นี้ ไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะหากย้อนกลับไปเมื่อเกือบ 2 ปีที่แล้ว กรมบังคับคดีมีความผลักดันร่างกฎหมายดังกล่าวมาแล้ว แต่ถูกตีกลับอาจจะด้วยเหตุผลหลายปัจจัย

หากวิเคราะห์กันอย่างผิวเผินแล้ว การให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เลย โดยไม่ต้องมีใบปลอดหนี้มาแสดง ถือเป็นความอ่อนไหวต่อการบริหารจัดการอาคารชุด แม้ว่ามาตรา 309 จัตวานี้จะใช้เฉพาะกับห้องชุดขายทอดตลาดเท่านั้นก็ตามขณะที่มุมของผู้บริหารอาคารชุดนิติบุคคลแล้ว ไม่เห็นด้วยกับการออกร่างกฎหมายนี้ เพราะการที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ต้องมีมาตรา 29 ที่ระบุให้ใช้ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ เพื่อรักษาสิทธิให้กับเจ้าของร่วมทุกคน มิให้เจ้าของ ห้องชุดใดห้องชุดหนึ่งเพิกเฉยต่อการชำระค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ส่วนการที่จะให้นิติบุคคลลุกขึ้นมาดำเนินการติดตามหนี้เอง เหมือนเป็นการโยนภาระปัญหาจากการที่กรมบังคับคดีระบายทรัพย์ไม่ได้ตามเป้าหมายมาอยู่ในมือนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการ

“หากกฎหมายนี้ผ่าน คดีห้องชุดขายทอดตลาดแต่ละปีประมาณ 1.4 หมื่นยูนิต อาจจะลดลง แต่คดีฟ้องร้องให้จ่ายค่าส่วนกลางจะเพิ่มขึ้น และหากร่างกฎหมายนี้ผ่านจริง นิติบุคคลจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นในการตั้งสำรองเงินเผื่อการฟ้องร้องเจ้าของร่วมที่เพิกเฉยค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ”

ขณะที่ตัวแทนจากกลุ่มผู้พิพากษากล่าวเสนอไว้ได้อย่างน่าสนใจว่า ความคิดเห็นของแต่ละฝ่ายล้วนสะท้อนความต้องการจากมุมที่ตนเองจะได้รับประโยชน์เท่านั้น จึงอยากเสนอให้ตัวร่างกฎหมายมาตรา 309 จัตวา ออกมาแก้ปัญหาให้ตรงจุด ไม่เน้นการออกกฎหมายที่หว่านทุกกรณี เช่น ระบุในร่างกฎหมาย ว่า หากถึงกำหนดเวลาขายทอดตลาดแล้ว ถ้านิติบุคคลของห้องชุดนั้นๆ ไม่รายงานหนี้คงค้าง ต่อเจ้าหน้าที่ หลังจากทวงถามไปแล้ว 2-3 ครั้ง ให้กรมบังคับคดีขายทอดตลาด พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ได้โดยไม่ต้องมีใบปลอดหนี้เลย เป็นต้น

นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการปัดฝุ่นร่างกฎหมาย มาตรา 309 จัตวาอีกครั้ง ซึ่งหลังจากนี้คงต้องจับตา ดูว่า ความพยายามรอบใหม่ของกรมบังคับคดีจะสำเร็จหรือไม่ และมีเนื้อหาเป็นไปในแนวทางใดและใครจะได้ประโยชน์ในครั้งนี้