เจาะทำเล BRT สายแรก ลุ้นปลุกอสังหาฯ พระราม 3 - ราชพฤกษ์

01 มิถุนายน 2553

8... วราพงษ์ ป่านแก้ว/ โชคชัย สีนิลแท้

เริ่มทดลองวิ่งให้บริการกันแล้วสำหรับรถโดยสารด่วนพิเศษ (Bus Rapid Transit) หรือ BRT ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในสายแรกสาทรราชพฤกษ์ แม้ว่ายังมีข้อติดขัดที่ กทม.ต้องปรับปรุงแก้ไขอยู่บ้าง แต่ในมิติของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การมีระบบขนส่งมวลชนที่ทำให้คนสามารถเข้าถึงพื้นที่ได้สะดวกขึ้นย่อมทำให้พื้นที่นั้นๆ มีอนาคตที่ดีขึ้นตามไปด้วย แม้ว่า BRT จะเป็นแค่ขนส่งมวลชนระบบรองที่มาเสริมระบบหลักอย่างรถไฟฟ้าก็ตาม

เปิด BRT สายแรก

เชื่อมในนอกเมือง

BRT สายสีเขียวเหลือง หรือสายสาทรราชพฤกษ์ มีระยะทาง 15 กม. มีจำนวน 12 สถานี ประกอบด้วย 1.สถานีสาทร อยู่บริเวณแยกถนนนราธิวาสราชนครินทร์ถนนสาทร ระหว่างตึกเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ และบางกอกซิตี้ทาวเวอร์ 2.สถานีอาคารสงเคราะห์ อยู่บริเวณถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ซอย 15 3.สถานีเย็นอากาศ อยู่บริเวณมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลกรุงเทพ 4.สถานีถนนจันทน์ อยู่ระหว่างแยกถนนจันทน์ใหม่กับถนนจันทน์เก่า

5.สถานีนราราม 3 อยู่บริเวณสำนักงานเขตยานนาวา 6.สถานีวัดด่าน อยู่บริเวณวัดด่าน 7.สถานีวัดปริวาศ อยู่บริเวณหน้าวัด ปริวาศ 8.สถานีวัดดอกไม้ อยู่บริเวณหน้าโรงเรียนวัดดอกไม้ 9.สถานีสะพานพระราม 9 อยู่บริเวณใต้สะพานพระราม 9 10.สถานีเจริญราษฎร์ อยู่บริเวณแยกถนนเจริญราษฎร์ถนนรัชดาภิเษก 11.สถานีสะพานพระราม 3 อยู่บริเวณทางขึ้นลงสะพานพระราม 3 และ 12.สถานีราชพฤกษ์ อยู่บริเวณแยกถนนรัชดาภิเษกถนนราชพฤกษ์

สำหรับแนวเส้นทางเริ่มจากแยกถนนสาทร–ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS ช่องนนทรี รองรับผู้โดยสารจากย่านธุรกิจบริเวณสาทรและสีลม รวมไปถึงผู้โดยสารเดินทางต่อเนื่องจากระบบ BTS ได้เป็นจำนวนมาก จากนั้น BRT จะวิ่งไปตามถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ผ่านถนนจันทน์ เข้าสู่แยกนราราม 3 เลี้ยวขวาเข้าถนนพระราม 3 ขึ้นสะพานพระราม 3 ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปสิ้นสุดที่แยกถนนรัชดาภิเษกถนนราชพฤกษ์

กทม.เข็นแผนเร่งด่วน

อีก 4 เส้นทาง

นอกจาก BRT สายแรกที่เริ่มทดลองวิ่งแล้ว กทม.ได้วางแผนแม่บท BRT ไว้อีก 13 เส้นทาง โดยจะเร่งผลักดันเป็นแผนเร่งด่วนก่อนอีก 4 เส้นทาง ที่จะให้แล้วเสร็จในปี 2555 ได้แก่ สายหมอชิตศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะนนทบุรี สายสาทรประชาอุทิศ สายดอนเมืองมีนบุรีสุวรรณภูมิ และสายมีนบุรีศรีนครินทร์สำโรง

ส่วนที่เหลืออีก 9 สาย ประกอบด้วย สายบางนาสุวรรณภูมิ สายรามอินทราประดิษฐ์มนูธรรมเอกมัย สายพหลโยธินรัตนโกสินทร์สมโภช สายราชพฤกษ์พรานนกพุทธมณฑลสาย 4 สายสุขสวัสดิ์พระราม 2 สายพหลโยธินรังสิต สายสุขาภิบาล 1ลาดพร้าว สายอ่อนนุชสุวรรณภูมิ และสายรัตนาธิเบศร์ราชพฤกษ์ จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในปี 2565

ถึงเวลานั้นยังไม่แน่นอนว่า กทม.จะสามารถดำเนินการได้ตามแผนที่วางไว้หรือไม่ เพราะสายแรกกว่าจะคลอดออกมาได้ก็กินเวลาไปแล้ว 56 ปี ตั้งแต่สมัยที่ อภิรักษ์ โกษะโยธิน ยังเป็นผู้ว่าฯ กทม.ในสมัยแรก ก็คงต้องติดตามกันต่อไปว่า ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร ผู้ว่าฯ กทม.คนปัจจุบัน จะสามารถผลักดันโครงการดังกล่าวไปได้มากน้อยขนาดไหน

หวั่น BRT ยังปลุกตลาด

อสังหาฯ ไม่ขึ้น

ในภาคอสังหาริมทรัพย์ BRT จะกลายเป็นอีกหนึ่งโครงการที่จะสร้างจุดเปลี่ยนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ กทม.และพื้นที่ใกล้เคียงตามแนว BRT สายแรกได้หรือไม่นั้น วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยและประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า BRT คงไม่ทำให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นเหมือนกับรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟฟ้า MRT ซึ่งเป็นระบบขนส่งมวลชนสายหลัก

ทั้งนี้ หากมองย้อนไปตอนที่ก่อสร้างรถไฟฟ้า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าก็ขยับสูงขึ้นจนรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ จะเห็นว่าราคาที่ดินซึ่งเป็นราคาตลาดตามแนวรถไฟฟ้าขยับสูงขึ้นถึง 150190% แต่ถ้าเป็นเส้นพระราม 3 เมื่อมีรถ BRT วิ่ง คาดว่าราคาที่ดินจะขยับขึ้นเพียง 67% เท่านั้น เนื่องจากย่านพระราม 3 ไม่ได้เป็นย่านที่มีจำนวนประชากรมาก ส่วนใหญ่ในบริเวณนี้จะเป็นอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยแบบไม่หนาแน่น อีกทั้งตลาดในบริเวณนี้ไม่มีกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมาอยู่อาศัย

“หากเทียบราคาขายคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า BTS เมื่อปล่อยขายต่อราคาจะขึ้นไปราวๆ 10% แต่ถ้าเป็นถนนพระราม 3 ราคาขึ้นไป 5% ก็ถือว่าเก่งแล้ว ทั้งนี้ก็ต้องดูกันต่อไปว่าการเดินรถ BRT จะให้บริการได้ผลดีหรือไม่ แต่เชื่อว่าการบริการคงจะดีกว่าการใช้รถเมล์เพียงเล็กน้อย” วสันต์ กล่าว

ทางด้าน มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า การเปิดให้บริการของ BRT จะช่วยทำให้การขนส่งคนจากชานเมืองเข้าสู่ในเมืองคล่องตัวขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณพระราม 3 ซึ่งย่านนี้ กทม.มีแผนที่จะส่งเสริมให้เป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในการพัฒนาเมืองในอนาคต ขณะที่ที่ดินในบริเวณนี้ซึ่งเป็นแปลงใหญ่ ส่วนใหญ่ไปอยู่ในมือนายทุนหมดแล้ว เพื่อรอจังหวะในการพัฒนาโครงการในอนาคต

แม้ว่าจะไม่ใช่แม่เหล็กชั้นดีเหมือนรถไฟฟ้า แต่ BRT ก็น่าจะช่วยปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทั้งที่เป็นโครงการใหม่เก่า รวมไปถึงบ้านมือสองได้บ้าง แต่มากหรือน้อยแค่ไหนต้องติดตาม