ปีหน้าปีทองของ...อสังหาริมทรัพย์

โดย...เจียรนัย อุตะมะ+รูปประเสริฐ กับอธิป ใส่ในเนื้อหาหลัก หาในดีซีเอ็กซ์ +รูปคอนโดในล้อมกรอบ

ประเสริฐ แต่ดุลสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมบ้านจัดสรรได้กล่าวในงานสัมมนาถึงทิศทางและแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ที่ทางสมบัติ เอกวรรณพัฒนา นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์(บล.)ดีบีเอสวิคเคอร์ส ได้สรุปสาระสำคัญดังนี้

ประเสริฐได้กล่าวถึงประเด็นที่น่าสนใจว่า ปัจจุบันผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด 8 รายแรก มีส่วนครองตลาดมากกว่า 50% คาดว่ารายได้ในงวดปี 2558 จะทำสถิติสูงสุดใหม่เนื่องจากยอดขายรอโอน ที่เกิดขึ้นจากการขายคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากระหว่างปี 2555-2556 ที่มากถึง1.6 แสนล้านบาท จะมาโอนในงวดปี 2558 นี้

อีกทั้งอัตรากำไรขั้นต้นจะดีขึ้นกว่าปี 2557 ด้วย เนื่องจากราคาขายได้สะท้อนเรื่องค่าแรงรายวันที่ปรับขึ้นมาเป็น 300 บาท ไม่โดนเรื่องน้ำท่วมปลายปี 2554

ทั้งนี้แม้ว่าในงวดครึ่งแรกปี 2557 ยอดขายที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากปัจจัยการเมือง ลดลงไปถึง 21% นำโดยคอนโดมิเนียม 37%ทาวน์เฮาส์ 6% และบ้านเดี่ยว 2% แสดงว่าแนวราบได้รับผลกระทบน้อย

ดังนั้นในปี 2558 เมื่อแนวราบมีการฟื้นตัว หลังการเมืองสงบ และเศรษฐกิจกลับมาดี และเสริมด้วยการโอนคอนโดที่มาก ก็ถือว่ามีแนวโน้มที่สดใส

แนวโน้มการโอนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ มีความปลอดภัยมากกว่าต่างจังหวัด เนื่องจากราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้มีปัจจัยลบทางการเมือง โดยเฉพาะทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้าใจกลางเมือง บางทำเลไปถึง 2ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว จึงจูงใจผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมให้มาโอน เพราะหากซื้อใหม่จะไม่ได้ราคานี้ ต่างจากต่างจังหวัด

ตั้งแต่มีเรื่องการเมือง ราคาที่ดินไม่ขยับ และบางจังหวัดที่ได้รับความนิยมสูง กลับมีภาวะการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ล้นเกิน จึงทำให้มีความเสี่ยงด้านการโอนมากขึ้น

ครึ่งแรกปีนี้ ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์รอดู แต่ในงวด ครึ่งหลังควรจะเป็นเริ่มดำเนินโครงการในช่วงจังหวะที่ดี

ผู้ประกอบการต่างเร่งออกโครงการเพิ่มยอดขายในงวดครึ่งหลังปีนี้ โดยนำที่ดินเดิมที่มีศักยภาพมาพัฒนาโครงการ เพื่อกระตุ้นตลาด จึงคาดว่ายอดขายในครึ่งปีหลังจะมาชดเชยยอดขายครึ่งแรกปีนี้ ที่ซบเซาได้เป็นอย่างดี

และกลายเป็นว่าใครมีสต็อคคอนโดมิเนียมในทำเลดี จะถือว่าส้มหล่น

อธิปได้กล่าวถึงประเด็นที่น่าสนใจว่า ภาพรวมที่อยู่อาศัยปี 2557 เติบโต 0.5% ราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 510% จากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

ยอดขายปีนี้แม้จะซบเซาลงเทียบปีที่แล้ว จากปัจจัยการเมืองไทย แต่ไม่กระทบรายได้ในส่วนคอนโดมิเนียม เพราะเป็นตาม

ยอดขายรอโอน ที่การขายเกิดขึ้นล่วงหน้าไปแล้ว

โครงการเปิดใหม่ใน ครึ่งหลังปีนี้ มีทิศทางดีขึ้น แต่ไม่อยากให้เป็นเชิงรุกมากเกินไป จะเกิดโครงการใหม่ล้นเกิน นักเก็งกำไรคอนโดมิเนียมหายไป การปล่อยเช่าน้อยลง เพราะได้รับผลตอบแทนต่ำกว่าเดิมการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(เออีซี) ถือว่าไทยยังได้เปรียบในธุรกิจที่อยู่อาศัย ในเรื่องราคาขายที่ถือว่ายังต่ำกว่าสิงคโปร์และมาเลเซียมาก

ทั้งนี้หากเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านไทยยังน่าลงทุน กฏหมายมีความชัดเจนพอควร กำลังซื้อ และสินเชื่อดี ส่วนการแข่งขันอยู่ในเกณฑ์ปานกลาง ธุรกิจที่น่าจะดีคือ อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ส่วน เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ และนิคมอุตสาหกรรมที่ซบเซาลง ก็คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้น

ปัญหาคือ ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ขาดแคลนมากขึ้น ทำให้ขอขึ้นราคา มีต้นทุนสูงขึ้น การทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม(อีไอเอ) ได้ล่าช้า แรงงานไม่ขาดแคลนเท่ากับปีก่อน และมีปัญหาน้ำท่วมในบางพื้นที่

นักวิเคราะห์ในตลาดยังมีมุมมองที่ดีกับหลักทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเรื่องการฟื้นตัวของยอดขายในงวดครึ่งหลังปีนี้และปีหน้า

การเติบโตของยอดขายเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น หลังปัจจัยการเมืองไทยสงบ ความมั่นใจผู้บริโภคกลับมา

ขณะที่ผลการดำเนินงานปีนี้ส่วนใหญ่ยังเติบโตได้ เพราะ งานในมือ ส่วนปี 2558 มีแนวโน้มที่ดี จากธุรกิจแนวราบที่แข็งแรง

ขณะที่คอนโดมิเนียมมาโอนมากในงวดปี25 58 ส่วนกำไรจะโตมากหรือน้อยก็ขึ้นกับแต่ละบริษัทมากกว่า

สำหรับค่าเฉลี่ยการเติบโตกำไรต่อหุ้น ของกลุ่ม ปี 2557 เป็น 4% และปี 2558 ฟื้นตัวขึ้นเป็น 10.2%

สมบัติมีเห็นว่า หลักทรัพย์ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่มีความได้เปรียบในเรื่องส่วนครองตลาด ฐานะการเงิน สถาบันการเงินพร้อมสนับสนุน และความพร้อมในการออกโครงการใหม่

แม้ว่าราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น แต่มีความทนกับแรงเสียดทานได้ดีกว่า แต่ยอมรับว่าราคาหุ้นได้ปรับตัวสูงขึ้นมาระดับหนึ่งแล้ว

ดังนั้นแนะนำให้ ถ่วงน้ำหนักมาก การเลือกหุ้นจึงควรระมัดระวังมากขึ้นและ แนะนำ ซื้อ เพื่อการลงทุนในหลักทรัพย์ขนาดใหญ่ คือบริษัทเอพี(ไทยแลนด์)( AP)บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท( PS)บริษัทควอลิตี้เฮ้าส์(QH )และบริษัทศุภาลัย( SPALI )ส่วนหลักทรัพย์ขนาดกลาง ที่ชอบคือบริษัทลลิลพร็อพเพอร์ตี้( LALIN)บริษัทไรมอนแลนด์ (RML )และเอสซี แอสเสทคอร์ปอเรชั่น( SC)

PS โดดเด่น

วิชชุดา ปลั่งมณี นักวิเคราะห์การลงทุนบล.เคเคเทรดวิเคราะห์ว่ายอดขาย ในเดือน ส.ค.ของกลุ่มผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่ศึกษา 7 แห่ง มีมูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านบาท เติบโต 39% จากเดือนก.ค. โดยบริษัทที่มียอดขายโดดเด่น คือ PS มียอดขายสูงที่สุด 5,200ล้านบาท

ขณะที่บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์( LH )มียอดขายเติบโตมากที่สุดถึง 68% จากเดือนก.ค.ด้วยยอดขายรวม 4,200ล้านบาท รองลงมาเป็น SPALI ที่มียอดขายเติบโต 60% จากเดือนก.ค. เป็น 2,300ล้านบาท ส่วนบริษัทแสนสิริ( SIRI )มียอดขายน้อยสุดเพียง 1, 000ล้านบาท

PS มียอดขายสูงสุดในกลุ่ม โดยมียอดขาย5,200 ล้านบาท สูงสุดในรอบปี โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮาส์ที่มียอดขายเพิ่มขึ้น 67% จากเดือนก.ค. เป็น2,300 ล้านบาท ส่วนคอนโดมีเนียมเติบโต 17% เป็น 1,800ล้านบาท ทำให้ PS เป็นผู้ประกอบการที่มียอดขายสะสม 8เดือนแรกปีนี้ สูงที่สุดในกลุ่ม อยู่ที่ 2.7 หมื่นล้านบาท

นักวิเคราะห์เคเคเทรดเชื่อว่าการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าสูงในครึ่งหลังปีนี้ ตามแผนของ PS ช่วยผลักดันแรงซื้อ สอดคล้องกับความมั่นใจของผู้บริโภคที่ฟื้นตัว

LH และ SPALI ยอดขายเด่นจากโครงการใหม่ จากยอดขายของ LH และ SPALI ที่มีอัตราการเติบโตที่สูงกกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่ม 39% เราพบว่าเกิดจากยอดขายของสินค้าใหม่ที่เปิดตัวระหว่างเดือน โดย LH เปิดตัวอย่างเป็นทางการอีกครั้งของโครงการ 333 Riverside ทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้น 30% เป็น 60% ราว 2,000 บาทเป็นครึ่งหนึ่งของยอดขายทั้งเดือน

ขณะเดียวกัน SPALI มียอดชายที่โดดเด่นขึ้นจากโครงการใหม่ Spali Vistaปากเกร็ด ที่เปิดตัว และขายได้ 70% จากมูลค่าโครงการ 1 ,000 ล้านบาท

กำลังซื้อฟื้นผลักดันยอดขาย วิชชุดาคาดว่าจากสถานการณ์ทางการเมืองที่คลี่คลายส่งผลต่อความมั่นใจของผู้บริโภคที่ค่อยๆฟื้นตัวดีขึ้นมีผลต่อยอดขายของกลุ่มผู้ประกอบการ ถึงแม้ว่าจะมีผู้ประกอบการรายไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง ไตรมาส3

อย่างไรก็ดีแต่ยอดขายในเดือน ส.ค.ยังมีตัวเลขที่ทำได้ดีขึ้นจากสินค้าในมือเช่นแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์( LPN )และ SIRI ที่เพิ่มขึ้น 20% และ 50% ตามลำดับ

ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ประโยชน์ โดยคาดว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ของกลุ่มผู้ประกอบการจะมีตัวเลขที่เติบโตและฟื้นตัวขึ้นนับจากต้นปี ส่วนหนึ่งมาจากแรงซื้อที่เริ่มกลับมาและแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 4ปี2557 ที่ต่างเร่งเปิดทั้งจำนวนโครงการและมูลค่าที่สูงขึ้น ซึ่งถ้าเป็นไปตามแผนของผู้ประกอบการ จะเป็นไตรมาสที่มีการเปิดตัวสูงสุดเมื่อเทียบกับทั้งปีโดยมีมูลค่าโดยรวมจากผู้ประกอบการ7แห่งราว 8 หมื่นล้านบาท และคาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะได้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของแรงซื้อที่เกิดขึ้นทั้ง LH SPALI QH และ PS