ถึงเวลาของ...กลุ่มอัสงหาริมทรัพย์

กำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวในครึ่งหลังของปีนี้ และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ยังต่ำ เป็นโอกาสของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทที่ประกาศผลกำไรไตรมาส 2 ปีนี้ออกมาโดดเด่นแล้วคือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท (PS) และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP หรือแม้แต่บริษัท แสนสิริ (SIRI) ที่ขาดทุนไตรมาสแรกที่ผ่านมาก็พลิกผลงานกลับมากำไร

ครึ่งหลังปีนี้บริษัทเหล่านี้รุกขยายงานและรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่อง

AP แจ้งกำไรสุทธิไตรมาส 2 ปี 2557 ที่ 712 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 174.1% จากไตรมาสแรก และ 57.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากมีรายได้ 5,918 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 38.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนและ 68% จากไตรมาสแรกปีนี้

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AP กล่าวว่า แม้ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาจะมีหลากหลายปัจจัยที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แต่บริษัทได้รับความเชื่อมั่นจากบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป องค์กรพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสินทรัพย์เป็นอันดับหนึ่งของประเทศญี่ปุ่น ร่วมลงนามในสัญญาร่วมทุน เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการใหญ่ ได้แก่ RHYTHM อโศก II RHYTHM สุขุมวิท 3638 และ Aspire รัชดาวงศ์สว่าง มูลค่ากว่า 7,150 ล้านบาท

ทั้งสามโครงการได้เปิดขายไปแล้วเมื่อเดือน มี.ค.ที่ผ่านมา สามารถดำเนินงานได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ ด้วยมูลค่ายอดขายรวมกว่า 3,700 ล้านบาท

AP ได้เข้าร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป โดยจะเข้าทำสัญญาร่วมทุนกับบริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป โดยการลงนามในสัญญาร่วมทุนครั้งใหม่ในวันที่ 18 ส.ค. 2557 เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมร่วมกันจำนวน 1 โครงการ ซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวประมาณช่วงกลางเดือน ต.ค.นี้

การร่วมทุนอย่างต่อเนื่องในครั้งนี้ถือเป็นการตอกย้ำภาพการเป็นพันธมิตรระยะยาวระหว่าง AP และ มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ซึ่งจะร่วมกันพัฒนาผ่าน บริษัท พรีเมี่ยม เรสซิเดนซ์ อันเป็นบริษัทย่อยซึ่งเดิมบริษัทถือหุ้นอยู่ 99.99% และหลังจากการลงนามครั้งนี้ บริษัทจะถือหุ้นในอัตรา 51% บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป 49%

“ถือเป็นอีกยุทธศาสตร์หนึ่งในการดำเนินธุรกิจสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน ผ่านกระบวนการแลกเปลี่ยนองค์ความรู้ร่วมกันอย่างต่อเนื่อง ทั้งในเรื่องของการบริหารจัดการโครงการ กระบวนการก่อสร้าง และนวัตกรรมการออกแบบพื้นที่ใช้สอยทั้งภายในภายนอก เพื่อเพิ่มศักยภาพขององค์กร ตลอดจนบุคลากรภายใน โดยหวังเป็นอย่างยิ่งว่าการผสานองค์ความรู้อย่างต่อเนื่องในครั้งนี้จะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของ AP ให้มีดียิ่งขึ้น” อนุพงษ์ กล่าว

บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท (MEC) เป็นผู้นำการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรในประเทศญี่ปุ่น มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่กรุงโตเกียว MEC เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โตเกียว พ.ศ. 2496

ANAN ประกาศกำไรไตรมาส 2 ดีกว่าที่นักวิเคราะห์ในตลาดคาดไว้มาก มีกำไรสุทธิ 319 ล้านบาท เติบโต 188% จากไตรมาสแรกและ 431% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องมาจากการรับรู้รายได้โครงการคอนโดมิเนียมที่ทำได้มากถึง 1,780 ล้านบาท (โครงการที่รับรู้รายได้ส่วนใหญ่มาจาก Elio Sukhumvit 64) ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวดีขึ้น และสัดส่วนค่าใช้จ่ายการขายและการบริหารต่อรายได้ลดลงมาอยู่ที่ 19% โดยรายได้จริงอยู่ที่ 2,425 ล้านบาท เติบโต 41% จากไตรมาสแรก และ 166% ช่วงเดียวกันของปีก่อน

LH มีกำไรสุทธิในไตรมาส 2 ปี 2557 เท่ากับ 1,980 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 40% จากไตรมาส 2 เนื่องจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจหลักขายโครงการที่อยู่อาศัยที่เติบโต 27% ทั้งช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสแรกเป็น 7,100 ล้านบาท

ทั้งนี้ รายได้ส่วนใหญ่มาจากโครงการแนวราบที่ให้อัตรากำไรขั้นต้นที่สูงกว่าโครงการคอนโดมิเนียมประกอบกับคอนโดมิเนียมเดอะคีย์ สาทรราชพฤกษ์ ที่โอนต่อเนื่องจากไตรมาสแรกมีอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจหลักในไตรมาส 2 เพิ่มขึ้นเป็น 37.2% จาก 34.7% ในไตรมาสแรก และ 36.5% ในไตรมาส 2 ปี 2556

PS ประกาศกำไรสุทธิไตรมาส 2 เท่ากับ 1,870 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนและ 76% จากไตรมาสแรก สูงกว่าที่นักวิเคราะห์คาดเนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาส 2 เท่ากับ 36.8% สูงกว่าที่คาด

ทั้งนี้ เนื่องจากรายได้หลักเติบโตสูง โดยมีโครงการหลักที่สร้างรายได้ ได้แก่ Chapter One Modern Dutch ที่เริ่มต้นโอนในเดือน เม.ย. 2557 และ Condolette Ize ราชเทวี

อัตรากำไรสุทธิที่สูงขึ้นเป็น 17.3% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา นอกเหนือจากอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ใช้ระยะเวลาสั้นลงตั้งแต่เริ่มต้นพัฒนาจนถึงส่งมอบโครงการให้แก่ลูกค้า การใช้งบประมาณด้านการตลาดและประชาสัมพันธ์อย่างระมัดระวังในกลางไตรมาสที่มีการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ส่งผลให้สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเทียบกับรายได้ลดลงเหลือ 14.9% จาก 18.3% ในไตรมาสแรก ช่วยเพิ่มอัตราทำกำไร

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ PS กล่าวว่า แม้ว่ายอดขายครึ่งปีแรกที่ผ่านมาของบริษัทจะอยู่ที่ 17,937 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 20.9% แต่คาดว่าครึ่งปีหลังจะปรับตัวดีขึ้น

PS มีเป้าหมายยอดขายของปีนี้ที่ 4.3 หมื่นล้านบาท จากที่ทำได้แล้ว 41.7% ซึ่งเชื่อว่าจะทำได้ตามเป้าหมาย จากการเปิดโครงการใหม่ ปัจจัยทางเศรษฐกิจ และการร่นระยะเวลาการก่อสร้างให้เร็วขึ้น

สิ้นไตรมาสแรกของปี 2557 สามารถส่งมอบบ้านได้ภายใน 96 วัน นับจากวันจอง ลดลงมา 50 วัน จากช่วงสิ้นปี 2556 การขยับบุกหนักบ้านแนวราบ ซึ่งคาดว่าจะทำให้มีรายได้เข้ามาเลย เพราะส่งมอบได้เร็วขึ้น โดยยอดขายช่วง 6 เดือนแรก สัดส่วนสูงถึง 80% มาจากบ้านแนวราบ เช่นเดียวกับรายได้ 6 เดือนแรก 18,810 ล้านบาท เติบโต 22.7% สัดส่วน 80% เป็นบ้านแนวราบ

“ไม่เพียงแต่บุกหนักทุกประเภทที่อยู่อาศัย แต่ยังขยับระดับราคาขายเพิ่มขึ้นด้วย โดยปีนี้ไม่มีบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาทแล้ว จากที่ปีก่อนมีสัดส่วน 2% ส่วนบ้านราคา 13 ล้านบาท สัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 60% ในปีที่แล้วเป็น 63% ปีนี้ และบ้านมากกว่า 5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 7% เป็น 9%”

ส่งผลให้ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 2.26 ล้านบาท เป็น 2.46 ล้านบาท ขณะเดียวกันจะชะลอการลงทุนในต่างประเทศ แล้วหันมาขยายตลาดต่างจังหวัดแทน เพราะมีโอกาสจากปัจจัยการลงทุนระบบโครงข่ายคมนาคมทั่วประเทศ 2.4 ล้านล้านบาท โดยตั้งทีมศึกษาตลาดต่างจังหวัดอย่างจริงจังแล้ว จะเน้นตลาดบ้านแนวราบเป็นหลัก

ปัจจุบันทำตลาดในชลบุรี เชียงใหม่ อยุธยา ขอนแก่น ภูเก็ตแล้ว กำลังสนใจระยอง สุราษฎร์ธานี เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังเตรียมแผนลงทุนมินิ โมบาย พรีแคส หรือโรงงานผลิตชิ้นส่วนบ้านสำเร็จรูปเคลื่อนที่ ใช้งบราว 70 ล้านบาท/จุด ซึ่งจะต้องเป็นจุดที่ตลาดมีความคุ้มทุนมากพอ โดยเป้าหมายยอดขายในต่างจังหวัดควรมีสัดส่วนไม่ต่ำกว่า 10% จากปัจจุบัน 5% คาดว่าสิ้นปีจะเพิ่มเป็น 7%

ด้านบริษัท แสนสิริ รายงานกำไรแข็งแกร่งในไตรมาส 2 ด้วยกำไรปกติที่ 537 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และพลิกจากขาดทุนปกติที่ 42 ล้านบาทในไตรมาสแรก สูงกว่าที่ตลาดคาด 33%

บริษัทมีกำไรจากช่วงเดียวกันของปีก่อนแม้รายได้ลดลง 20% ส่วนใหญ่มาจากรายได้คอนโดมิเนียมลดลงแต่กำไรปกติเพิ่มขึ้น 10% บนอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้นและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ลดลง 31% เนื่องมาจากการโอนโครงการเปิดใหม่น้อยลง

ทั้งนี้ ไตรมาส 2 บริษัทพลิกกลับมากำไรจากไตรมาสแรกขาดทุนเพราะรายได้เพิ่มขึ้น 40% และค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 9%

อัตรากำไรขั้นต้นบนยอดขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงทรงตัว จากไตรมาสแรกที่ 33.4% แต่เพิ่มขึ้นจาก 32.4% ในไตรมาส 2 ปี 2556 จากอัตรากำไรขั้นต้นบนคอนโดมิเนียมสูงขึ้นรายได้คอนโดมิเนียมส่วนใหม่จากสามโครงการ dcondo Campus Resort Rangsit, 23 Degree Condo และ dcondo Campus Resort

เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ SIRI กล่าวว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2557 บริษัทมีกำไรสุทธิถึง 1,367 ล้านบาท เติบโตขึ้น 2 เท่า หรือเพิ่มขึ้น 214% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา โดยสามารถทำรายได้ถึง 11,646 ล้านบาท จากยอดขายรวมในช่วงครึ่งปีแรก SIRI 4,281 ล้านบาท

ขณะที่ผลการดำเนินงานในช่วงไตรมาส 2/2557 บริษัทมีรายได้รวม 5,863 ล้านบาท เติบโตขึ้น 41.2% จากช่วงไตรมาสแรก

“ปีที่ผ่านมาบริษัทมีกำไรสุทธิ 1,929 ล้านบาท ในขณะที่ช่วงครึ่งแรกของปีนี้ บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิไปได้แล้วถึง 1,367 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ บริษัทยังมียอดขายที่รอรับรู้รายได้อีกจำนวนมาก จากโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเตรียมส่งมอบถึงอีก 14 โครงการ”

นอกจากนี้ การเดินหน้าตามแผนธุรกิจ “Engineer for Growth” ยังทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าจะมีกำไรสุทธิเติบโตกว่าในปีที่แล้ว โดยจะเห็นได้ว่าแผนธุรกิจบางอย่างที่ได้เริ่มต้นไปแล้วและสามารถส่งผลได้ในระยะสั้น ส่งผลให้กำไรในไตรมาส 2 เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าแผนธุรกิจบางประการที่จะส่งผลในระยะกลางและยาว อาทิ การปรับเปลี่ยนการทำงานแบบ value chain ที่ให้ฝ่ายออกแบบ ฝ่ายจัดซื้อ และฝ่ายก่อสร้าง ทำงานร่วมกันแบบองค์รวม เพื่อให้งานก่อสร้างมีคุณภาพและประสิทธิภาพของต้นทุนที่ดีขึ้น ลดความเสียหาย จากการก่อสร้าง จะค่อยๆ ส่งผลให้กำไรของบริษัทปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอย่างดีขึ้น

ไตรมาส 3 ของปี 2557 นี้ บริษัทได้เตรียมโอนส่งมอบที่อยู่อาศัยเพื่อตอบรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่พร้อมเข้าอยู่อาศัยอีกประมาณ 7 โครงการในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ได้แก่ โครงการ เดอะ เบส พระราม 9รามคำแหง และเดอะ เบส อัพทาวน์ภูเก็ต คอนโดมิเนียมภายใต้คอนเซ็ปต์ dcondo campus