อนาคตอสังหาฯหลังโครงการ 3 ล้านล้าน

เมื่อวันที่ 10 ก.ค.ที่ผ่านมา ดิฉันได้มีโอกาสเข้าร่วมการสัมมนาแลกเปลี่ยนมุมมองทางเศรษฐกิจ จัดโดย TDRI Economic Intelligence Service หรือ TDRIEIS ซึ่งเป็นเสมือนหน่วยงานทำวิจัยและหาข้อมูลเชิงลึกของ TDRI ที่ทำหน้าที่ผลิตงานวิเคราะห์ให้กับองค์กรขนาดใหญ่ ลักษณะเดียวกับบริษัทให้คำปรึกษาชื่อดังของต่างประเทศ

สัปดาห์นี้ จึงขอนำข้อมูลดีๆ ที่ได้จากงานมาแบ่งปันท่านผู้อ่านกันค่ะ ไฮไลต์หนึ่งของบทวิเคราะห์ EIS อยู่ที่การเจาะลึกโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมูลค่ากว่า 3 ล้านล้านบาท และผลสืบเนื่องที่มีต่อเศรษฐกิจและภาคธุรกิจของโครงการนี้

ตามปกติแล้วโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐมักจะมีองค์ประกอบหลัก 2 ส่วน คือ ส่วนที่แน่นอนและส่วนที่ไม่แน่นอน ส่วนที่แน่นอนจะเป็นโครงการที่ได้รับการอนุมัติแล้ว ขณะที่ส่วนไม่แน่นอนมักจะเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการศึกษาและพิจารณา

สำหรับโครงการ 3 ล้านล้านบาทนี้ จากข้อมูลของ TDRIEIS ไปเจาะลึกมา แบ่งได้เป็น 2 ส่วน คือ โครงการที่มีการอนุมัติแล้วและกำลังดำเนินการอยู่ มูลค่า 1.2 ล้านล้านบาท และโครงการที่อยู่ระหว่างการพิจารณาและรอการอนุมัติ มูลค่า 2 ล้านล้านบาท

หากมองในเชิงของความเป็นไปได้ในการลงทุนของทั้งโครงการแล้ว ก็ถือว่าเป็นโครงการที่ใหญ่โตและมีความท้าทายในด้านการหาเงินมาสนับสนุนการลงทุนนี้

แต่ความเป็นไปได้ในระยะ 37 ปี ข้างหน้านี้ ประเทศไทยจะมีการลงทุนในโครงการที่จำเป็นหลักๆ 4 กลุ่มโครงการด้วยกัน ได้แก่ โครงการระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล โครงการรถไฟรางคู่ การขยายสนามบินสุวรรณภูมิ และการปรับปรุงทางหลวงและสร้างมอเตอร์เวย์สายใหม่ โดยทั้ง 4 กลุ่มโครงการนี้อยู่ในกลุ่มโครงการที่ได้รับอนุมัติแล้ว มูลค่า 1.2 ล้านล้านบาท

ตรงนี้จึงถือเป็นภาพของอนาคตที่มีความชัดเจนที่สุดในปัจจุบัน และมีการเดินหน้าอย่างแน่นอน ไม่ว่าใครจะเป็นรัฐบาล

ในส่วนนี้โครงการระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีสัดส่วนของมูลค่าการลงทุนสูงที่สุด อยู่ที่ประมาณ 4.6 แสนล้านบาท โดยการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนหรือโครงการรถไฟฟ้าหลักในกรุงเทพฯ จะเป็นการสร้างส่วนต่อขยายจากที่มีอยู่ในปัจจุบัน

TDRIEIS มองว่าจะไม่มีการสร้างแนวรถไฟฟ้าใหม่เข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ จนกระทั่งปี 2564 (ค.ศ. 2021) แต่เราจะเห็นทิศทางการพัฒนาแนวรถไฟฟ้าที่มุ่งสู่ชานเมืองมากขึ้น

ทั้งนี้ ก็เพื่อให้เกิดการขนส่งและเชื่อมต่อกันระหว่างย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ กับย่านชานเมืองและปริมณฑล

โดยในช่วง 3 ปีข้างหน้านี้ พื้นที่ที่จะได้ประโยชน์มากที่สุด ก็คือ พื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ หรือแถวฝั่งธนฯ

ขณะที่ในช่วง 57 ปีข้างหน้าต่อจากนี้ไป พื้นที่ที่จะได้ประโยชน์จากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนเข้าไป ก็คือ พื้นที่ฝั่งเหนือและตะวันออกของกรุงเทพฯ คือ แถวพหลโยธิน ถนนวิภาวดีรังสิต บางกะปิ และมีนบุรี

แน่นอนว่าสิ่งที่จะตามมา ก็คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นตลอดแนวเส้นทางที่รถไฟฟ้าสายใหม่พาดผ่าน

การพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะคึกคักขึ้นตามไปด้วย และในแต่ละโซนเราจะเห็นการเกิดขึ้นใหม่ของ “ฮับ” การเดินทางสำคัญๆ ของกรุงเทพฯ ในอนาคต โดยในฝั่งธนฯ นั้นผู้ที่ได้ประโยชน์ ก็คือ บางหว้า ท่าพระ และบางซื่อ

ขณะที่ฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ นั้น ฮับการเดินทางนั้น จะมีทั้งเจ้าเก่าอย่างหมอชิต ห้าแยกลาดพร้าว และเจ้าใหม่อย่าง มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ อนุสาวรีย์หลักสี่ และสะพานใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม การขยายระบบขนส่งนั้นไม่ได้เป็นปัจจัยเดียวที่ช่วยสร้างโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

แต่รวมถึงปัจจัยอื่นอย่างกฎหมายและระเบียบต่างๆ ที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นผังเมืองใหม่ กฎหมายอาคาร ฯลฯ

สุดท้ายนี้ดิฉันขอขอบคุณ TDRIEIS ที่สนับสนุนข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์มา ณ ตรงนี้ด้วยค่ะ