เอกชนฝันสลายโบนัสผังเมืองสะดุดอีไอเอ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 มีผลบังคับใช้ ภาคเอกชนต่างจับตาประเด็น “เอฟเออาร์โบนัส” หรือการเพิ่มประโยชน์การใช้สอยของอาคารรวมต่อพื้นที่ดินได้อีก 520% จากเอฟเออาร์ปกติหากดำเนินการตาม 5 แนวทางที่ผังเมืองฯ ได้กำหนดไว้ ซึ่งแนวทางส่วนใหญ่เน้นเรื่องความสำคัญกับเรื่องสิ่งแวดล้อม ทั้งเรื่องการลดปัญหารถติด ต้องการมีพื้นที่สีเขียวควบคู่กับการเติบโตของเมือง โดยจูงใจภาคเอกชนด้วยการให้เอฟเออาร์เพิ่มขึ้น หรือกล่าวง่ายๆ คือ ให้เอกชนก่อสร้างพื้นที่ขาย พื้นที่ใช้สอยได้มากขึ้น

แต่ในทางปฏิบัติหลังจากที่ผังเมืองประกาศใช้มากว่า 1 ปีแล้ว การขอเอฟเออาร์โบนัสนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย กลับเจออุปสรรคใหญ่ในขั้นตอนของการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) เพราะไม่ว่าจะดำเนินการตามผังเมืองหรือกฎหมายต่างๆ แล้ว ท้ายที่สุดหากไม่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ก็ไปไม่ถึงฝั่งฝัน

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียมหลายรายสนใจอยากได้เอฟเออาร์โบนัส เพื่อได้พื้นที่ในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น โดยเลือกใช้แนวทางที่ 4 การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการกักเก็บน้ำฝนในอาคารหรือแปลงที่ดิน หรือที่เรียกว่าบ่อหน่วงน้ำ เพราะประเมินแล้วว่าน่าจะเป็นแนวทางที่เป็นไปได้มากที่สุด แต่ปัจจุบันยังไม่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการอีไอเอเลย โดยเบื้องต้นอีไอเอให้เหตุผลว่าไม่มีเกณฑ์อะไรที่เป็นตัวชี้วัดเลยว่า อาคารชุดขนาดไหนต้องทำบ่อหน่วงน้ำเท่าไร และบ่อหน่วงน้ำมากเท่าไรจึงสมควรได้พื้นที่เพิ่มขึ้น

ไม่เพียงแต่กรณีเรื่องบ่อหน่วงน้ำเท่านั้นที่คาดว่าจะเจออีไอเอสกัดดาวรุ่ง แม้แต่อาคารเขียวหรืออาคารประหยัดพลังงาน ที่เป็นครั้งแรกที่ผังเมือง กทม. ให้โบนัสกับอาคารเขียว ซึ่งสถาบันอาคารเขียวไทยอยู่ระหว่างออกข้อกำหนดต่างๆ คาดว่าจะประกาศใช้ในอีก 3 เดือนข้างหน้านี้ ก็อาจจะไม่ได้ตามเป้าหมาย โดยแม้ว่าจะได้ใบรับรองอาคารเขียวแล้วว่าเป็นอาคารเขียว สามารถรับสิทธิเอฟเออาร์เพิ่ม 5% หรือ 15% หรือ 20% แต่ถ้าอีไอเอไม่ให้ผ่านก็ทำไม่ได้เช่นกัน

อิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สิ่งที่เกิดขึ้นคล้ายกับแต่ละหน่วยงานของรัฐ ไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยประเด็นเรื่องอาคารเขียวถึงเวลาแล้วที่รัฐควรให้ความสำคัญและมองเป็นองค์รวมการใช้ทรัพยากรของประเทศ ไม่ใช่แค่การให้โบนัสผังเมือง แต่รัฐควรสนับสนุนด้านภาษีหรือให้สิ่งจูงใจเอกชนที่พัฒนาอาคารสีเขียว

ขณะที่ประเด็นเรื่องอีไอเอก็ถึงเวลาที่จะมีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน โดยมองว่าเอกชนเห็นด้วยกับแนวทางการทำธุรกิจแบบเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม แต่การใช้ดุลพินิจที่ไร้กฎเกณฑ์และเข้มเกินไป ท้ายที่สุดจะไม่มีใครได้ประโยชน์ ยกตัวอย่าง โครงการบ้านแนวราบแห่งหนึ่ง เดิมมีแผนพัฒนาบ้านจัดสรรบนพื้นที่ 110 ไร่ สร้างบ้านขาย 300 หลัง เข้าเกณฑ์ต้องยื่นอีไอเอในส่วนของพัฒนาบนที่ดินเกิน 100 ไร่ ปรากฏว่าโครงการนี้ไม่ผ่านอีไอเอ ด้วยเหตุผลว่าพัฒนาบนที่ดินที่อุดมสมบูรณ์ไม่เหมาะจะทำโครงการจัดสรร

หลังจากนั้นเจ้าของโครงการนี้แก้ปัญหาด้วยการแยกพัฒนาเป็น 2 โครงการ โครงการละ 50 ไร่ 150 หลัง มีทางเข้า 2 ทาง จำนวนบ้านเท่าเดิม แต่ไม่ต้องยื่นอีไอเอแล้ว เพราะแต่ละโครงการไม่เข้าเกณฑ์ต้องยื่น ซึ่งนี่เป็นเพียงหนึ่งในอีกหลายกรณีตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นถึงความเข้มจากดุลพินิจของอีไอเอ จนทำให้เกิดการเลี่ยงอีไอเออย่างถูกกฎหมาย จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ทุกวันนี้ จะมีเพียงไม่กี่โครงการบ้านแนวราบเท่านั้นที่ยื่นขออีไอเอ ไม่นับรวมโครงการคอนโดมิเนียมที่หาวิธีเลี่ยงขออีไอเออย่างถูกกฎหมายเช่นกัน

แม้ความเข้มข้นของอีไอเอจะมีเป้าหมายที่ดีในเรื่องสิ่งแวดล้อม แต่ท้ายที่สุดสังคมแทบไม่ได้ประโยชน์จากความเข้มด้วยดุลพินิจที่ไม่มีตัวชี้วัดความเป็นมาตรฐาน เพราะสุดท้ายเอกชนต่างก็หาวิธีหลบหลีกเพื่อให้ได้อีไอเออย่างถูกกฎหมาย เหมือนที่เกิดขึ้นมาเช่นในอดีตนั่นเอง