อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หุ้นก้าวกระโดด.ให้พ้นจอง

บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมติดแนวสถานีรถไฟฟ้า มีส่วนแบ่งทางการตลาดอันดับต้นๆ ของไทย ปี 2556 สร้างยอดขายสูงสุดเป็นประวัติการณ์ระดับ 2.1 หมื่นล้านบาท ก้าวกระโดดจาก 8,900 ล้านบาทในปี 2555 คิดเป็นอันดับ 5 จาก 16 บริษัท โดยเป็นรองเพียงบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) บริษัท แสนสิริ (SIRI) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) และบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) เนื่องมาจากหลายโครงการที่เปิดขายในปีก่อนได้รับการตอบรับที่ดี

ไตรมาสแรกปีนี้รายได้ของบริษัทพุ่งสูงกว่าเป้าหมาย 14% เป็น 1,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 70% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หลังจากไตรมาส 4 ปีก่อน รายได้ของบริษัทเข้าสู่ภาวะปกติของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และคาดว่าทั้งปีนี้จะมีรายได้ใกล้เคียงจากปีก่อนที่ทำได้ 8,800 ล้านบาท เป็นกว่า 8,500-9,500 ล้านบาท

9 เดือนที่เหลือมีพอร์ตโครงการ Ideo Mobi Ideo Verve ราชปรารภ Ideo สาทรท่าพระ และ Atoll เป็นตัวแปรว่าจะทำให้รายได้เป็นไปตามเป้าหมายหรือไม่ โดย Ideo สาทรท่าพระ นั้นมีปัญหาเรื่องแรงงานเขมรกลับบ้านและไฟไหม้

บริษัทมีภารกิจสำคัญต้องสร้างการเติบโตของผลการดำเนินงานให้เติบโตตามที่เคยตั้งเป้าหมายไว้ พร้อมกับการบริหารจัดการให้การเติบโตมีเสถียรภาพ เพื่อผลักดันราคาหุ้นให้ขึ้นไปเหนือจอง หลังจากต่ำกว่าราคาจองมาตั้งแต่เข้าตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) วันแรกวันที่ 7 ธ.ค. 2555 ในหุ้นเกณฑ์มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (มาร์เก็ตแคป) รายแรก

ล่าสุด วันที่ 10 ก.ค. ราคาปิดหุ้น ANAN ยังอยู่ที่ 3 บาท แม้ว่าจะปรับขึ้นมามากแล้วจากราคาต่ำสุดที่กว่า 1 บาท แต่ก็ยังปรับตัวขึ้นไม่ถึงราคาที่ขายประชาชนครั้งแรก (ไอพีโอ) ที่ 4.20 บาท ที่รวมกำไรในอนาคตไว้แล้ว

เสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานการลงทุน ANAN กล่าวว่า ปัจจุบันยังเป็นไปตามแผนที่ตั้งไว้ แรงงานเขมรที่กลับบ้านนั้นสร้างปัญหาเพียงสัปดาห์เดียวก็เข้าสู่ภาวะปกติ และปัญหาไฟไหม้ได้รับการจัดการแล้วโดยการหาที่อยู่ใหม่

แนวโน้มไตรมาส 2 ปีนี้คาดว่ารายได้จะสูงเกินเป้าหมายที่ตั้งไว้เช่นกัน เนื่องมาจากลูกค้ายังมีฐานะดี

ทั้งนี้ คาดว่าแต่ละไตรมาสจะมีรายได้ใกล้เคียงกันสม่ำเสมอเทียบปีก่อนที่รับรู้รายได้หนักไตรมาส 4 ไตรมาสเดียว 6,105 ล้านบาท หรือ 70% ของทั้งปี

บริษัทมีนโยบายระมัดระวังในการก่อหนี้ โดยจะไม่มีหนี้สินเงินกู้ต่อทุนสุทธิสูงกว่า 1 เท่า เพื่อพร้อมรับสถานการณ์หากเกิดวิกฤตการณ์

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมกระจายตามสถานีรถไฟฟ้า 63 สถานี และจะเพิ่มเป็น 222 สถานี

นอกจากนั้น ในปี 2562 จะลดจำนวนโครงการใหม่ ระบายสต๊อก ลดค่าใช้จ่ายการตลาด

ปี 2557 ANAN แม้จะอยู่ในภาวะที่พร้อมเติบโตก้าวกระโดดต่อเนื่อง ได้ตัดสินใจที่จะลดความเสี่ยงทางธุรกิจโดยกำหนดนโยบายเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยลดแผนการเปิดโครงการใหม่ลงเหลือ 4 โครงการ มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท ทำให้สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายด้านการขายและการตลาดได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

นอกจากนั้นได้เปลี่ยนแนวทางการขายคอนโดมิเนียม จากเดิมที่เน้นทำการตลาดเพื่อสร้างยอดขายให้ได้ปริมาณมากตั้งแต่เปิดโครงการ เป็นค่อยๆ ขายระหว่างที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ โดยใช้การโฆษณาและการตลาดในงบประมาณที่ลดลง

บริษัทตั้งเป้ารายได้ในระยะยาวมาจากคอนโดมิเนียม 80% และแนวราบ 20% จากปี 2556 สัดส่วนคอนโดมิเนียม 94% และแนวราบ 6% เพื่อกระจายฐานรายได้ให้ครอบคลุมทุกสินค้า ซึ่งนอกจากคอนโดมิเนียมที่มีสต๊อกที่ดินสำหรับเปิดขายทุกปีแล้ว ปัจจุบัน ANAN มีที่ดินสำหรับโครงการแนวราบใหม่ 2 โครงการ ซึ่งมีแผนจะเปิดขายในปี 2558 เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน

ANAN ได้มีกลยุทธ์สร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน ด้วยการตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างชื่อเฮลิกซ์ เพื่อดำเนินการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม โดยเฮลิกซ์จะเริ่มสร้างคอนโดมิเนียมโครงการแรกคือ Ideo วุฒากาศ ซึ่งจะแล้วเสร็จในปี 2558

บริษัทคาดหวังการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ และลดระยะเวลาการพัฒนาตั้งแต่ซื้อที่ดินไปจนถึงเปิดขาย ขอใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) และสร้างเสร็จพร้อมโอน จะใช้เวลาทั้งหมด 1.53 ปีสำหรับคอนโดมิเนียม และ 69 เดือนสำหรับแนวราบ

ขณะที่การดูแลลูกค้าที่ต้องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทางบริษัทได้เตรียมพร้อมอย่างดี ด้วยการเรียกลูกค้ามาตรวจสอบความพร้อมกับธนาคารพาณิชย์ก่อนถึงกำหนดโอนหลายเดือน ส่งผลให้ยอดอัตราปฏิเสธสินเชื่อปี 2556 อยู่ในระดับต่ำเพียง 0.16% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม ไตรมาสแรกปีนี้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาที่ 3.1% แต่ไม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีก

ผลประกอบการปี 2556 ของ ANAN มีรายได้รวม 9,200 ล้านบาท เติบโต 80% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยหลักมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 8,800 ล้านบาท เพิ่ม 78% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (คอนโดมิเนียม 8,300 ล้านบาท และแนวราบ 528 ล้านบาท) เนื่องจากงวดไตรมาส 4 ปี 2556 มีการส่งมอบ Ideo Mobi 4 โครงการใหม่รวมกว่า 5,300 ล้านบาท

ส่งผลให้งวดไตรมาส 4 ปี 2556 พลิกกลับมามีกำไรสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 999 ล้านบาท จาก 9 เดือนแรก ปี 2556 ขาดทุน 187 ล้านบาท และทั้งปี 2556 มีกำไรสุทธิ 812 ล้านบาท พลิกจากขาดทุน 199 ล้านบาทในปี 2555 โดยมีอัตรากำไรขั้นต้น 36.2% และอัตรากำไรสุทธิ 13.9% หรือคิดเป็นกำไรต่อหุ้น 0.24 บาท

สำหรับทิศทางการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในอีก 5 ปี ข้างหน้า (ปี 2557-2561) เสริมศักดิ์ตั้งเป้าหมายเติบโตอย่างต่อเนื่องจาก 9,000 ล้านบาทในปี 2557 สู่ระดับ 3 หมื่นล้านบาทในปี 2561 ทั้งในส่วนโครงการที่ทาง ANAN พัฒนาเอง และในส่วนที่บริษัทร่วมทุนกับมิตซุย Fudosan (ANAN ถือหุ้น 49%) ซึ่งมีแผนจะร่วมกันพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปีละ 2 โครงการ คล้ายกับโครงการ Ideo Q จุฬาฯสามย่าน ที่เปิดไปเมื่อปลายปีก่อน

ทั้งนี้ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส ประมาณการปี 2557 กำไรจะเติบโต 32% ด้วยการลดค่าใช้จ่ายการขายและการบริหารรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ไว้ที่ 9,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับเป้าหมายของบริษัท และทรงตัวจากปีก่อน โดยมียอดงานในมือรองรับแล้ว 6,350 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 71% เมื่อพิจารณาเป็นรายไตรมาสจะพบว่ารายได้จะมีความสม่ำเสมอมากกว่าปีก่อน และผลประกอบการจะมีกำไรทุกไตรมาส สำหรับประสิทธิภาพการทำกำไรฝ่ายวิจัยบล.เอเซีย พลัส กำหนดสมมติฐาน อัตรากำไรขั้นต้น 33% ลดลงจาก 37% ในปีก่อน เพราะอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการใหม่จะปรับลดลงตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่การเปิดโครงการใหม่ปีนี้ที่ลดลงส่งผลให้ค่าใช้จ่ายด้านการขายและการตลาดลดลงตามไปด้วย