บ้านคุณภาพเสื่อมพิษร้าย...อสังกาฯไทย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา ประเด็นร้องเรียนเกี่ยวกับคุณภาพบ้านและคอนโดมิเนียมผ่านทั้งเครือข่ายสังคมออนไลน์และสื่อต่างๆ ที่เพิ่มมากขึ้น ทั้งประเด็นบ้านร้าว บ้านทรุด พบสิ่งแปลกปลอมในผนังคอนโดมิเนียม น้ำรั่วซึมภายในห้องชุด ห้องชุดขึ้นรา ทำให้เรื่อง “คุณภาพที่อยู่อาศัย” ในยุคที่ผู้ประกอบการเร่งสร้าง เร่งโอนกรรมสิทธิ์ถูกตั้งคำถามว่าความเร่งรีบดังกล่าวของผู้ประกอบการ เพื่อผลักดันยอดขายให้เติบโตมีผลให้คุณภาพบ้านลดลงหรือไม่

นอกจากนี้ ในระยะหลังยังมีหัวข้อร้องเรียนใหม่ๆ อย่างกรณีการถมดิน ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผยว่า มีประเด็นการถมดินไม่บดอัดแน่นตามหลักวิชาการในโครงการบ้านจัดสรร ทำให้เกิดการทรุดตัวในระยะยาวส่งผลให้อาคารทรุดตัวไม่เท่ากัน อาคารแตกร้าว คานทรุด มีผลต่อระบบท่อน้ำดีและท่อน้ำเสียในบ้านแตกหัก ซึ่งประเด็นเหล่านี้ยิ่งตอกย้ำให้ผู้บริโภคมองว่า ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความเร่งก่อสร้างของผู้ประกอบการที่มากขึ้น

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ไม่นานมานี้ สคบ. จึงเชิญตัวแทนผู้ประกอบการผ่าน 3 สมาคมแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทยมาหารือร่วมกัน เพื่อหาแนวทางแก้ปัญหา ลดข้อร้องเรียนของผู้บริโภค โดยเฉพาะประเด็นเรื่องคุณภาพบ้านชำรุดบกพร่อง บ้านร้าว บ้านทรุด ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วงหลังจากที่ซื้อขายแล้ว และยังเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมากที่สุดในบรรดาทุกปัญหา โดยหนึ่งในประเด็นที่เริ่มมีการร้องเรียนนั่นคือ การถมดินไม่บดอัดแน่นตามหลักวิชาการในโครงการบ้านจัดสรร

แม้ว่าในเวทีการหารือดังกล่าวจะมีหลากหลายประเด็นที่ถูกกล่าวถึง ทั้งเรื่องที่มีการร้องเรียนว่าผู้บริโภคที่กู้ไม่ผ่าน ถูกยึดเงินดาวน์ เรื่องงานก่อสร้างล่าช้า ส่งมอบไม่ทันตามเป้าหมาย แต่น่าจับตามองว่าในวงหารือครั้งนี้ ภาคเอกชนเอ่ยถึงเรื่องคุณภาพบ้านน้อยมาก ทั้งปัญหาจริงที่เกิดขึ้นและแนวทางแก้ไขพร้อมกับมุ่งเป้าไปที่ประเด็นเรื่องกู้ไม่ผ่าน ถูกยึดเงินดาวน์เป็นหลัก ซึ่งแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า เพราะเป็นประเด็นที่มีผลกระทบกับทั้งวงการ หาก สคบ.จะวางมาตรการให้คืนเงินดาวน์กับผู้ที่กู้ไม่ผ่าน ก็อาจเป็นการเปิดช่องให้มีการเก็งกำไร อาจเป็นการเพิ่มให้เกิดการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น จึงเป็นสิ่งที่คนในวงการที่เกี่ยวข้องต้องสะท้อนภาพความเป็นจริงตลาดในปัจจุบันให้กับหน่วยงานภาครัฐ รวมถึงอาจต้องมีการหารือว่าในอนาคตหากจะต้องคืนเงินดาวน์ให้กับลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านจะคืนในสัดส่วนเท่าไร อย่างไร เพื่อวางให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน

ขณะที่ในมุมเกี่ยวกับคุณภาพบ้าน ผู้ประกอบการให้ข้อมูลว่าปัจจุบันผู้บริโภคยุคใหม่ตรวจสอบคุณภาพบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์เสมอ และหลายรายมีการว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญมาร่วมตรวจบ้าน หรือห้องชุดก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์ด้วย โดยจะพบรายการแจ้งแก้ไขจำนวนมากก่อนโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น ซึ่งในหลายครั้งผู้ที่แจ้งรายการแก้ไขจำนวนมากๆ ไม่ใช่ผู้บริโภคที่ซื้อเพื่ออยู่จริง แต่เป็นกลุ่มนักเก็งกำไรที่ซื้อห้องชุดแล้วยังขายต่อไม่ได้ แต่ไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์จะใช้กลยุทธ์ติงเรื่องคุณภาพห้องชุด เพื่อยืดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปก่อน โดยตัวแทนจาก สคบ.กล่าวถึงประเด็นนี้ไว้ว่า แม้ในตลาดจะมีกลุ่มนักเก็งกำไรใช้ข้ออ้างเรื่องคุณภาพบ้านเพื่อยืดโอนฯ แต่ผู้ประกอบการก็ต้องยอมรับว่ามีผู้บริโภคตัวจริงที่ได้รับผลกระทบจากคุณภาพที่ไม่ได้มาตรฐานจริงๆ มีปัญหาบ้าน และห้องชุดชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นจริง

ส่วนประเด็นการเร่งถมดินไม่บดอัดแน่นตามหลักวิชาการ จนเป็นเหตุให้มีปัญหาบ้านร้าว บ้านทรุดมากขึ้นนั้น แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการในวงการพัฒนาที่ดิน ระบุว่า การถมดินอยู่ที่การบดอัดดิน ซึ่งตัวบ้านไม่เกี่ยวกับดินที่ถม เพราะตัวบ้านอยู่บนคาน บนเข็ม แต่สิ่งที่เห็นว่าทรุด หรือว่าแตกร้าว ส่วนใหญ่จะเป็นลานซักล้างกับที่จอดรถ ซึ่งทั้งสองส่วนนี้จะอยู่บนดิน เมื่อถึงเวลาหนึ่งก็จะทรุด เพราะเป็นส่วนที่ยอมให้ทรุดได้ คล้ายกับถนน ทำไมถึงทรุด เพราะถนนสร้างอยู่บนดิน เช่น บริเวณถนนสุขุมวิทที่มีรถไฟฟ้า ทำไมตอม่อรถไฟฟ้าไม่เป็นอะไร แต่ถนนสุขุมวิทในบริเวณก็มีการทรุดตัว เพราะดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีความอ่อนตัว และทรุดตัวลงทุกปี จึงมีความเป็นไปได้ที่บางส่วนของบ้านที่ไม่ได้อยู่บนคานจะทรุดตัว

แหล่งข่าวในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า ในระยะหลังผู้ประกอบการหลายโครงการจัดสรร แก้ปัญหาด้วยการให้ลานซักล้างอยู่บนคาน บนเข็มด้วย เพื่อลดปัญหาทรุดตัวในอนาคต แต่ที่จอดรถยังคงให้อยู่บนดินเช่นเดิม เพราะถ้าลานจอดรถอยู่บนคานจะทำให้เกิดแรงสั่นสะเทือน และเป็นการเพิ่มความแข็งแรงโดยไม่จำเป็น ซึ่งสิ่งเหล่านี้ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องเรียนรู้ และทำความเข้าใจร่วมกันว่า ในบางส่วนของบ้านแต่ไม่ใช่ตัวบ้าน ถึงระยะเวลาหนึ่งก็ต้องซ่อม ซึ่งตัวบ้านที่อยู่คานรับน้ำหนัก หากผู้พัฒนาควบคุมงานก่อสร้างได้ดี ก็จะไม่มีปัญหาเรื่องแตกร้าว หรือทรุดตัวเลย โดยเรื่องชำรุด บกพร่อง ไม่ใช่เรื่องแก้ยาก เพราะเป็นเรื่องความเอาใจใส่ของแต่ละองค์กร

ปัจจุบันไม่ใช่เพียงแต่โครงการของรายเล็กที่ถูกร้องเรียน แต่โครงการของบรรดายักษ์ใหญ่แบรนด์ดังก็ถูกร้องเรียนเป็นอันดับต้นๆ ด้วยเช่นกัน ซึ่งแม้ว่านักพัฒนาที่ดินจะย้ำว่าประเด็นการเร่งรีบถมดินจะไม่เกี่ยวกับปัญหาบ้านทรุดในยุคใหม่ แต่การขยายการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ ก็เลี่ยงไม่ได้ที่จะเกิดข้อชำรุดบกพร่องในโครงการจัดสรรที่มากขึ้น

อาจถึงเวลาแล้วที่ผู้ประกอบการควรหันมาจริงจังกับการดูแลคุณภาพบ้านและคอนโดมิเนียมให้มากขึ้น เช่นเดียวกับการให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์ ยอดขาย และการเติบโตของบริษัท มิเช่นนั้นปัญหาต่างๆ จะย้อนกลับมาทำลายทุกอย่างก็มีโอกาสเป็นไปได้สูงเช่นกัน