Case study เวิ้งนาครเขษม

เป็นข่าวฮือฮา เมื่อ นายห้างดนตรีที่เคยอยู่ที่เวิ้งนาครเขษมเสียชีวิตเพราะเสียใจกับการถูกไล่ที่ค้าขาย ฟังดูแล้วดูเหมือนว่าเป็นข่าวการค้าขาย และชีวิตของพ่อค้า แต่ข่าวนี้ผูกพันไปถึง “การพัฒนาที่ดินของเวิ้งในเชิงธุรกิจอสังหาฯ” ที่เจ้าพ่ออสังหาฯ รายใหญ่ได้เจรจาซื้อพื้นที่ 14 ไร่ 4 วา ห้องแถวในย่านค้าขายเก่าแก่มาพัฒนาใหม่และไล่รื้อผู้ค้าขายอยู่อาศัยเดิม

อันที่จริงพื้นที่เก่าแก่ในเขตกรุงเทพฯ เมืองใหญ่และเก่าแก่อายุ 230 ปีนี้มีหลายแห่ง บางแห่งก็มีประวัติศาสตร์ที่น่าสนใจ บางแห่งก็เป็นแหล่งเสื่อมโทรม และยังค้ายังขายอยู่เพราะตั้งอยู่กลางเมือง

เมื่อพื้นที่ที่มีเอกชนเป็นเจ้าของก็พยายามจะขายหรือพัฒนาให้ “เกิดประโยชน์สูงสุดทางการค้า” ทำให้สภาพสังคมและสิ่งแวดล้อมเดิมเปลี่ยนไป เป็นเช่นนี้ทุกแห่งในเมืองใหญ่เมืองเก่าทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็น London Paris Rome แม้กระทั่ง Tokyo

ปัญหาก็คือ จะประสานกันอย่างไรในเรื่องธุรกิจกับชีวิตผู้คนในเมืองที่อยู่กันมานานและมีประวัติศาสตร์ที่น่าสนใจ

พื้นที่ลักษณะเดียวกับเวิ้งนาครเขษมมีหลายแห่งให้ดูเป็นตัวอย่างในกรุงเทพฯ เช่น เยาวราช แพร่งสรรพศาสตร์ นางเลิ้ง เป็นต้น หลายแห่งโชคดี เจ้าของเป็นองค์กรที่มีนโยบายประกันผลประโยชน์ ตัวอย่างที่ดีคือ “ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์” หรือ “ที่ของราชพัสดุ” ที่ครอบครองที่ดินในเขตเมืองชั้นในอยู่มาก

นโยบายเริ่มแรกก็คือ “ให้ความสำคัญแก่ผู้ที่อยู่เดิม” โดยเฉพาะคนที่อยู่มาตั้งแต่ปู่ย่าตายาย ทั้งนี้ “ต้องแยก” กลุ่มหน้าใหม่ที่เพิ่งเข้ามาค้าขายใหม่ ระยะสั้น มาหาผลประโยชน์จากการเปลี่ยนมือของรายเล็ก กลุ่มพวกนี้ก็มีเยอะ ต้องแยกจากกลุ่มดั้งเดิมให้ได้ก่อน

วิธีแก้ไขก็คือ 1) ต้องให้ผู้อยู่เดิม (รุ่นพ่อแม่ปู่ย่าตายาย) ได้สิทธิอยู่เหมือนเดิม 2) เพิ่มพื้นที่ค้าขายให้มากขึ้นตามกฎหมายที่ให้ได้ ซึ่งจะนำไปค้าขายเพิ่ม และ 3) ถ้าจะรักษารูปแบบชีวิตคนเมืองเดิม ก็ต้องอาศัย “กฎหมายผังเมือง” ที่จะกำหนดเขตอนุรักษ์ (เช่น พื้นที่รอบวังหลวง วัด) เขตอนุรักษ์พัฒนา เช่น เวิ้ง เยาวราช ให้มีขนาดความสูงให้พอเหมาะมิใช่ยอมให้พัฒนาเต็มลูกสูบ สร้าง 3040 ชั้น ตามความต้องการของผู้ประกอบการ นักธุรกิจ ที่เห็นแก่เงินมากกว่าส่วนรวม

เวิ้งนาครเขษมเป็น Case study ที่ดี แม้ผังเมืองจะช่วยควบคุมขนาดการพัฒนา เช่น สร้างได้ไม่เกิน 5 ชั้น ต้องมีพื้นที่เว้นว่างมากกว่าปกติ แม้จะมีสถานีรถไฟฟ้าอยู่ในพื้นที่ตามกฎหมายทั่วไปก็สามารถสร้างได้ Bonus อีก 10% ซึ่งเวิ้งนาครเขษมก็ไม่ได้อานิสงส์เต็มที่

วิธีแก้ที่กำลังทำอยู่ ก็คือ ตั้งโต๊ะเจรจาระหว่างผู้อยู่เดิมกับเจ้าของใหม่ (ทำได้ดีกว่าการเมืองเจรจาในปัจจุบัน) จะพบกันครึ่งทางกันอย่างไรดี

วิธีแก้ที่พบครึ่งทางทางกายภาพคือ ยกเวิ้งเดิมที่มีห้องแถวบนดิน 2 ชั้นขึ้นไปไว้บน Deck หรือ Platform ชั้นสูงและเพิ่มพื้นที่พัฒนาจากบนดินและลงใต้ดินเพิ่มขึ้น ตาม Far (Floor area ratio) ของกฎหมายผังเมืองรวมใหม่ เป็นวิธีแก้ด้านกายภาพและคงสภาพแวดล้อมวัฒนธรรมวิถีชีวิตเดิมไว้แต่ยกชั้นขึ้นไปชั้นบน

ทั้งนี้ต้องให้สิทธิผู้อยู่ดั้งเดิม (รุ่นพ่อแม่) ก่อน นักธุรกิจรุ่นใหม่ที่จะต้องค้าขายในพื้นที่ที่สร้างใหม่ในชั้นต่ำลงมา ปัญหาอีกอย่างคือ “ราคาค่าเช่าจะต้องเพิ่มขึ้น” ผู้ค้าขายเดิมคงต้องยอมรับความจริง ถ้าจะเจรจากัน ก็คือ “ขอเช่าพื้นที่บน Platform ชั้น 5 ชั้น 6 ชั้นสูงสุด” และก่อสร้างเองให้เหมือนเดิมก็น่าจะได้ จ่ายเป็นค่าเช่าที่ดินระยะยาวเหมือนเดิม

เราคงต้องมองในส่วนรวม Case อย่างนี้ถ้าจะเกิดขึ้นอีก “ผังเมืองรวม” คงต้องวางเป็นกรอบไว้ให้ชัดกว่านี้ กำหนด “ยุทธศาสตร์การพัฒนาเป็นรายเขต” โดยเฉพาะเขตชั้นใน ในขณะที่ผู้ประกอบการธุรกิจ หรือเจ้าของเดิมจะพัฒนาพื้นที่เหล่านี้ต้องคำนึงถึงข้อจำกัด เหมือนการก่อสร้างอื่นๆ (เช่น ที่ดิน ในเขตวัด วัง หรือสถานที่ประวัติศาสตร์ หรือใกล้แม่น้ำ ซึ่งต้องมีระยะถอยร่น เป็นต้น)

พบกันครึ่งทางดีที่สุด “แก้ด้วยกายภาพดีที่สุด” ทำการประสานงานเป็นตัวอย่างให้นักการเมืองที่เห็นแก่ตัวทั้ง 2 ฝ่ายให้ด้วยก็จะดี กทม. และผังเมืองต้องรีบเข้ามาช่วยกำหนดกฎเกณฑ์ให้ชัดเจนกว่านี้ในอนาคตด้วย