กองไทยโฮเต็ลโรดโชว์

บลจ.กรุงไทยยันนักลงทุนเอเชียสนใจเอเซียพลัสชูกองอสังหาฯปันผลดี

บลจ.กรุงไทย โรดโชว์เอเชีย นักลงทุนรอซื้อกองอสังหาฯ ลงทุนโรงแรมเสี่ยเจริญไม่หวั่นการเมือง

นางชวินดา หาญรัตนกูล รองกรรมการผู้จัดการ สายงานกองทุนรวมอสังหาริม ทรัพย์และกองทุนส่วนบุคคล บริษัทหลัก ทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย (KTAM) เปิดเผยว่า บริษัทได้สำรวจความต้องการของนักลงทุนสถาบันในแถบเอเชียยังแสดงความต้องการที่จะเขาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Thai Hotel Investment Fund (THIF) ซึ่งลงทุนในโรงแรม 12 แห่ง ของกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี มูลค่ารวมประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาท

“นักลงทุนเห็นว่าเป็นโรงแรมที่ดีและส่วนใหญ่ลงทุนแบบถือกรรมสิทธิ์ (Free Hold) ซึ่งปัจจุบันมีน้อย ขณะที่ผลตอบแทนถือว่าน่าพอใจ เมื่อเทียบดอกเบี้ยเงินฝากซึ่งอยู่ระดับต่ำ ส่วนนักลงทุนในประเทศก็ตอบรับดี เนื่องจากกลุ่มลูกค้าคุ้นเคยการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วและที่ผ่านมาก็ให้ผลตอบแทนน่าพอใจ จึงเป็นอีกทางเลือกช่วงดอกเบี้ยต่ำ” นางชวินดา กล่าว

สำหรับสถานการณ์ทางการเมืองในประเทศ นักลงทุนค่อนข้างเข้าใจและคุ้นชิน โดยบริษัทมองว่าแม้การเมืองอาจยืดเวลาออกไปหลังจากศาลรัฐธรรมนูญวินิจฉัยการเลือกตั้งวันที่ 2 ก.พ. 2557 เป็นโมฆะ แต่ในที่สุดพัฒนาการทางการเมืองก็จะต้องเดินไปตามลำดับ ขณะที่แผนการลงทุนยังต้องเดินต่อไป โดยโรงแรมส่วนใหญ่ที่ลงทุนอยู่ในต่างจังหวัด ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 45 แห่งเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม บริษัทพร้อมจะเสนอขายกองทุนในทันทีหลังจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) อนุมัติ ซึ่งจากการหารือ ก.ล.ต.คาดว่าน่าจะทันและเสนอขายหน่วยลงทุนได้ในเดือน เม.ย.นี้

ด้านบริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส มองว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่น่าสนใจ โดยปี 2556 ผลตอบแทนเฉลี่ย 7.1% ต่อปี จากจำนวนกองทุน 47 กอง คิดเป็นมูลค่าตลาดรวม 2.45 แสนล้านบาท แบ่งเป็นกองทุนประเภท Free Hold รวม 29 กอง มีสัดส่วนมูลค่าตลาด 60% และที่เหลือ 40% เป็นกองทุนประเภทถือครองสิทธิการเช่า (Lease Hold)

สำหรับกองทุนที่แนะนำมีจำนวน มีสภาพคล่องในการซื้อขายสูงและมีความมั่นคงในการสร้างรายได้ของสินทรัพย์ทั้งหมด 4 กอง ซึ่งอยู่ภายในการดูแลของฝ่ายวิจัย ประกอบด้วย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) เป็นกองทุน Free Hold ผลตอบแทนเงินปันผล 7% ต่อปี ส่วนกองทุนกองทุนประเภทถือครองสิทธิการเช่า (Lease Hold) แนะนำ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย (SPF) ที่จ่ายเงินปันผลทุกไตรมาส อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 8% ต่อปี รวมถึงกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ (POPF) ผลตอบแทนเกือบ 9%

สำหรับการแปลงสภาพกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) มาเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) มองว่ามีจุดอ่อนที่คลุมเครือเกี่ยวกับภาษี ซึ่งล่าสุดก.ล.ต.หารือกับกรมสรรพากรขอผ่อนผันอัตราการโอนทรัพย์สินจากปกติ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่อัตราใดสูงกว่าให้เหลือเพียง 0.01% ซึ่งรอความชัดเจนในเรื่องนี้

อย่างไรก็ตามหากการแปลงจากกอง 1 ไปเป็น REIT ไม่เป็นผลดีต่อผู้ถือหน่วยในกองเดิม ก็ไม่น่าสนใจในการแปลง ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงของกองทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดิมที่มีแผนการเติบโตจากการเพิ่มทุนในอนาคต โดยเฉพาะกอง Lease Hold จะค่อยๆ หายไปตามอายุการเช่าสินทรัพย์ที่ค่อยๆ หมดลง แต่หากก.ล.ต.และกรมสรรพากรมีความชัดเจนเรื่องภาษีได้เร็ววันคาดว่าจะส่งผลดีและจะเห็นการออกกอง REIT เพิ่มมากขึ้น

“กอง REIT มีรูปแบบที่เป็นสากล เปิดกว้างให้ลงทุนได้หลากหลายกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังคงประโยชน์ที่สำคัญของกองทุนเอาไว้ เห็นไดจากโครงสร้างภาษีของ REIT โดยในส่วนของกองทุนยังได้รับสิทธิประโยชน์จากการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลตามเดิม ส่วนนักลงทุนซึ่งเป็นบุคคลธรรมดายังเสียภาษี หัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินปันผลที่ได้รับ แต่จุดที่เปลี่ยนไป คือ ภาษีเงินปันผลสำหรับนิติบุคคลที่ต้องเสียภาษีเต็มในอัตราฐานภาษีปกติ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 20% เทียบกอง 1 เดิมที่ให้สิทธิพิเศษกับนิติบุคคลที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ได้รับการยกเว้นภาษีที่ได้รับจากเงินปันผล