ทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี’57

ทิศทางการลงทุนจะเป็นอย่างไร ภาครัฐและภาคเอกชนควรปรับตัวอย่างไร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดทำผลสรุปล่าสุดมานำเสนอดังนี้

1.ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เมื่อปี 2556 ทั้งปีมีโครงการเปิดตัวใหม่ 475 โครงการ รวม 131,645 หน่วย รวมมูลค่า 385,447 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่งมีขนาด 277 หน่วย มูลค่า 881 ล้านบาท นับว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่พอสมควร

2.ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาในปี 2556 เพิ่มขึ้นกว่าปี 2555 ถึง 29% ทั้งนี้เป็นเพราะเศรษฐกิจของประเทศเติบโตด้วยดี ยกเว้นในช่วง 12 เดือนล่าสุดที่มีปัญหาการชะงักงันทางการเมืองทำให้ยอดเปิดตัวโครงการชะลอลงอย่างเห็นได้ชัด

3.ราคาขายต่อหน่วย ณ ปี 2556 อยู่ที่ 2.928 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกันมากตลอด 3 ปีที่ผ่านมา (2554-2556) แสดงให้เห็นว่า ตลาดเน้นการพัฒนาในระดับปานกลาง สินค้าระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท มีโอกาสขายได้น้อย ส่วนสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถซื้อไว้ลงทุนและใช้สอยได้ดี ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ได้มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใดเลย

4.ในจำนวนและมูลค่าที่เปิดตัวในปี 2556 บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท เพียงรายเดียว ครองอันดับเปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 51 โครงการ จำนวน 21,541 หน่วย รวมมูลค่าถึง 43,145 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าบริษัทนี้มีสัดส่วนหน่วยขายหมดในตลาดถึง 16.4% หรือ 1 ใน 6 ของทั้งตลาด และหากในกรณีมูลค่าก็ประมาณ 11.2% หรือ 1 ใน 9 ของทั้งตลาด

5.ในจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี 2556 บริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก ครองส่วนแบ่งตลาดทั้งหมด 51.4% และหากพิจารณาจากมูลค่าบริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก ตลาดรวมกันถึง 48%

6.บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือรวมประมาณ 50 บริษัท ครองส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2556 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมกันถึง 68% ในแง่ของมูลค่า หรือ 69% ในแง่ของจำนวนหน่วย ที่เหลือเป็นของบริษัทรายย่อยนอกตลาดหลักทรัพย์ แต่ไม่ได้หมายความว่ามีรายใดรายหนึ่งสามารถชี้นำหรือครอบงำตลาดได้

7.ทำไม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จึงยิ่งใหญ่ได้ขนาดนี้ ทั้งที่ประสบปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจเช่นเดียวกับนักพัฒนาที่ดินรายอื่นในปี 2540-2542 และยังพบวิกฤตน้ำท่วมปลายปี 2554 ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะนอกจากทำแทบทุกทำเลเช่นเดียวกับ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเคยเป็นบริษัทอันดับ 1 ในอดีต ยังพัฒนาที่อยู่อาศัยแทบทุกระดับราคาทำให้มีฐานที่ใหญ่ ประกอบกับการมีเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ดี มีระบบการบริหารจัดการที่ดี และระดมมืออาชีพเข้าร่วมงานเป็นจำนวนมาก

8.หากเปรียบเทียบกับการเคหะแห่งชาติ นับตั้งแต่ปี 2519 ถึง ก.ย. 2555 สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ 141,863 หน่วย (ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร 264,767 หน่วย) ในขณะที่ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ณ เดือน ส.ค. 2555 บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท แห่งเดียวก็ผลิตได้ถึง 116,948 หน่วย รวมมูลค่า 208,674 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.784 ล้านบาท แม้จะน้อยกว่าเล็กน้อยในแง่จำนวนหน่วย แต่ในแง่มูลค่ารวมน่าจะสูงกว่าสินค้าของการเคหะแห่งชาติเสียอีก

9.ในปี 2557 คาดว่าจะมีหน่วยขายเปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนหน่วย รวมมูลค่าไม่เกิน 3 แสนล้านบาท หรือลดลงจากปี 2556 ประมาณ 2530% ซึ่งถือเป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอลง เนื่องจากการเกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนภาครัฐในระหว่างการจัดตั้งรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งยังอาจมีความยุ่งยากทางการเมืองไปอีก 36 เดือน ทำให้การลงทุนภาครัฐชะลอไปอีกครึ่งปีถึง 1 ปี

10.สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการก็คือการทบทวนลดเป้าการลงทุนใหม่ การพยายามผ่องถ่ายขายทรัพย์ออกโดยเร็ว และทำการสำรวจวิจัยให้ดีก่อนการลงทุน สำหรับภาครัฐ ควรสร้างระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคภาคบังคับแก่บริษัทพัฒนาที่ดินทุกแห่งเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม การควบคุมอุปทานโดยการเพิ่มอัตราเงินดาวน์ เพื่อลดการเก็งกำไรระยะสั้น รวมทั้งการพยายามขายทรัพย์สินมือสองให้มากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทรัพยากรทางเศรษฐกิจ ผ่านกรมบังคับคดี สถาบันการเงินด้วยวิธีการประมูลทรัพย์ที่เปิดเผยและเป็นธรรมต่อผู้บริโภค เป็นต้น

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2557 จึงหลีกไม่พ้นประเด็นทางการเมือง เพราะทุกวันนี้การจัดกิจกรรมทางการตลาดไม่ค่อยได้ผล เพราะการเมืองกำลังมาแรง จนดึงความสนใจของประชาชนออกไป และนักลงทุนคงไตร่ตรองแล้วที่จะ “กำเงิน” ไว้ก่อน ดูลู่ทางที่ดีในอนาคตดีกว่าเสี่ยงลงทุนในขณะนี้