การเมืองป่วนฉุดราคาที่ดินขยับไม่ถึง 3% ต่ำสุดรอบ 5 ปี

จากสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมืองภายในประเทศได้ส่งผลกระทบต่อการปรับขึ้นของราคาที่ดินในปี 2557 ที่อาจจะปรับขึ้นไม่ถึง 3% ถือเป็นการปรับต่ำสุดในรอบ 5 ปี หลังจากที่เกิดวิกฤตการเมืองขึ้นเมื่อปี 2553 ซึ่งครั้งนั้นเศรษฐกิจในประเทศเติบโต ภาคการส่งออกของไทยไม่ได้รับผลกระทบ แต่ครั้งนี้เศรษฐกิจภายในประเทศซบเซา อีกทั้งประชาชนมีภาระหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ปัญหาการเมืองได้ส่งผลกระทบกับการปรับขึ้นของราคาที่ดิน ทำให้จะมีอัตราเพิ่มขึ้นต่ำกว่า 3% เนื่องจากกว่าจะมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่อาจจะต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 6 เดือน หรือเกือบ 1 ปี ขณะที่ตัวจูงใจคือรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ๆ รวมไปถึงรถไฟฟ้าความเร็วสูงไม่เกิด จึงทำให้อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจึงค่อนข้างต่ำ

ขณะที่ ณ สิ้นปี 2556 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.6% เพิ่มสูงกว่าปี 2555 ที่เพิ่มขึ้น 3.7% จากปี 2554 ซึ่งการเพิ่มขึ้นนั้นเป็นเพราะบางบริเวณของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครได้ผ่อนปรนข้อกำหนดในการก่อสร้าง เช่น ชานเมืองตะวันตกที่จากเดิมเป็นเขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม กลายเป็นเขตที่อยู่อาศัยที่สามารถก่อสร้างได้มากขึ้น

ที่ผ่านมาราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นทุกปีตั้งแต่ปี 2543 โดยในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาจะพบว่า ปี 2552 เป็นปีที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นต่ำสุดเพียง 2.9% เนื่องจากปัญหาทางการเมืองในปีนั้น ขณะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยในช่วง 10 ปีนี้ อยู่ที่ 4.4% ต่อปี โดยปีที่มีราคาเพิ่มขึ้นต่ำกว่าค่าเฉลี่ยได้แก่ปี 2551 เพิ่มขึ้น 3.4% จากวิกฤตการเมืองและปี 2555 เพิ่มขึ้น 3.7% เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพฯที่จำกัดการพัฒนาในที่ดินบางทำเล

สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดยังเป็นบริเวณสยามเซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นแชมป์เก่าตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา โดยมีราคาที่ดินตารางวาละ 1.65 ล้านบาท หรือไร่ละ 660 ล้านบาท แต่ที่ดินทั้งหมดเป็นที่ดินเช่าของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สาเหตุที่ยังทำให้ราคาที่ดินย่านนี้สูงมากเนื่องจากมีรถไฟฟ้าบีทีเอสวิ่งผ่าน 2 สาย เป็นศูนย์รวมห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง โดยราคาที่ดินสะท้อนจากค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในย่านนี้ แม้ว่าจะไม่มีการพัฒนาใดๆ เกิดขึ้นในย่านนี้ราคาก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะยิ่งรถไฟฟ้าวิ่งออกนอกเมืองหรือเชื่อมต่อกันมากขึ้นก็ยิ่งเพิ่มศักยภาพในทำเลนี้มากขึ้น

ขณะที่ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงสุดเทียบระหว่างปี 2551 กับปี 2556 อันดับ 1 คือ ถนนสุขุมวิท บริเวณนานาใกล้กับอาคารไทม์สแควร์ จากราคา 6 แสนบาทต่อตารางวา ปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา อันดับ 2 ถนนวิทยุ จากราคา 6.5 แสนบาทต่อตารางวา ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเป็น 1.4 ล้านบาทต่อตารางวา อันดับ 3 เอกมัย อโศก จากราคา 4 แสนบาทต่อตารางวา ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเป็น 8.5 แสนบาทต่อตารางวา อันดับ 4 บริเวณสยามสแควร์ จากราคา 8 แสนบาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา อันดับ 5 พหลโยธินตอนต้น จากราคา 3.5 แสนบาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 7 แสนบาทต่อตารางวา

ส่วนราคาที่ดินที่ปรับตัวลดลงใน 3 ทำเล เทียบระหว่างปี 2551 กับปี 2556 อันดับ 1.ถนนเลียบคลอง 13 กม. 5 จากราคาตารางวาละ 3,000 บาท ลดลงเหลือ 2,500 บาท อันดับ 2 ที่ดินฝั่งตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ บางไทร จากราคาตารางวาละ 5,000 บาท เหลือ 4,600 บาท อันดับ 3 หนองจอก จากราคา 11,500 ต่อตารางวา เหลือ 11,000 บาท โดยสาเหตุที่ราคาที่ดินปรับลดลงมาเนื่องจากอยู่ห่างไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวก ระบบสาธารณูปโภคไม่เพียงพอ หรือบางทำเลยังประสบปัญหาน้ำท่วมบ่อยครั้ง

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าการพัฒนาสาธารณูปโภค โดยเฉพาะระบบขนส่งมีบทบาทสำคัญที่จะผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตและราคาที่ดินขยับสูงขึ้น แต่ในขณะเดียวกันก็ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเช่นกัน